토지 시장을 바라보면서, 토지 거래를 위축시키는 요인을 고르자면 토지거래허가제와 부재지주에 대한 양도소득세 중과때문이라 할 수 있다.
급벽한 지가상승을 막기 위해 투기적 수요를 막는 토지거래허가제는 쉽게 이해하면서 발을 동동거리는 투자자는 현지에서 자경을 할 수 없는 부재지주다. 이들은 지자체 단속이 무서워 마지못해 임대위탁을 맡기는 것이 현실이다. 또는 급전이 필요하여 울며 겨자먹기로 인근시세의 70%선에서 거래되고 있다는 것을 종종 보게된다.
예를 들면, 1억원의 시세차익이 있어도 주민세 포함 양도소득세는 6,600만원, 중개수수료 포함하고 거래세, 보유세등을 감안하면 실제 실현 수익은 2,000만원 내외라 할 수 있는데 3천만원 저렴하게 매도하여 7천만원의 양도차익이 있어도 실현수익은 1,500만원이상이 되어 별반 차이가 없으면서 거래를 빠르게 성사시킬 수 있다는 점에서 소위 '던지는 매물'로 둔갑한다.
이런 이유로 인해 자경농지와 부재농지의 시세 차이가 있을 수밖에 없어 투자자들에게는 바로 옆땅의 시세와 다르게 형성되는 땅을 보면서 고개를 갸웃거릴 수밖에 없다.
이와 같은 배경의 근거로, 경자 유전의 원칙을 실현하기 위해 취득한 농지를 농업 경영 등 취득 목적대로 이용하지 않을 경우, 이를 처분하도록 함으로써 투기적 수요를 방지하고 있기 때문이다.
매년 9월 1일부터 11월 30일까지 조사를 실시하여 농지소유자가 다음 내용(농지법 제10조)에 해당되면 그 사유가 발생한 날로부터 1년이내에 해당 농지를 처분해야 한다.
농지법 제10조. 농업경영에 이용하지 아니하는 농지 등의 처분
1. 소유 농지를 자연재해·농지개량·질병 등 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 아니하거나 이용하지 아니한 경우
2. 농지를 소유하고 있는 농업회사법인의 대표자가 농업인이 아니거나, 업무재량권을 갖는 1/2이상이 농업인이 아니게 된후 3개월이 지난 경우
3. 주말·체험영농(농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미생활이나 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 말한다)을 하려고 농지를 취득한후 정당한 사유없이 이용하지 않는 경우
4. 농지전용허가를 받거나 농지전용신고를 하고 농지를 취득한 자가 취득한 날부터 2년 이내에 그 목적사업에 착수하지 아니한 경우
5. 농지 소유 상한을 초과해 농지를 소유한 것이 판명된 경우
6. 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 소유한 것이 판명된 경우
7. 자연재해·농지개량·질병 등 정당한 사유 없이 농업경영계획서 내용을 이행하지 아니한 경우
관련 지자체는 1년의 처분의무기간 내에 처분대상 농지를 처분하지 않는 농지의 소유자에 대해 6개월 이내에 해당 농지를 처분할 것을 명할 수 있다. 그리고, 농지 처분명령을 받고 정당한 사유없이 처분기간 내에 농지를 처분하지 않는 농지소유자에게는 이행강제금을 부과한다.
이행강제금은 공시지가의 20%에 해당하는 금액이며, 이행강제금의 부과는 최초의 처분명령이 있는 날을 기준으로 해 처분명령이 이행될때까지 매년 1회 반복 부과한다. 물론, 농지소유자가 처분명령을 받으면 한국농촌공사에 해당 농지의 매수를 청구할 수 있다. 이때는 공시지가를 기준으로 매수하고, 실거래가격이 공시지가보다 낮을 경우에는 실거래가격을 기준으로 매수한다.
처분통지(명령)를 받은 농지소유자는 농지전용허가(협의.신고)를 받을 수 없으며, 처분의무 회피 수단으로 처분이 이용되는 것을 막기 위해 제3자(세대를 달리하는 자식 포함)에게만 해당 농지의 처분(매매 및 증여)이 가능하다.
결론적으로, 그동안 직접 자경을 하지 않는 부재지주의 농지는 비사업용 토지에 해당되어 매도시 양도차익의 60%에 해당되는 양도세중과세 대상이었으며 농지은행에 임대위탁시에도 ´비사업용´으로 분류되어 양도세 60% 납부로 인해 농지거래에 어려움이 있어, '던지는 매물'이 나오는 것이였다.
여기까지, 일반 투자자들은 아는 듯하지만 다음의 위탁영농에 대해서는 아직 모르는 투자자들이 많다.
지난 2월 22일 세법 개정으로 한국농촌공사에서 운용하는 농지은행에 8년 이상 위탁해 농지은행이 임대(유상)하거나 사용대차(무상)한 경우에는 재촌.자경하지 않아도 비사업용 토지에서 제외해 양도할 때 9~36%의 일반 누진세율을 적용하며 장기보유특별공제도 받을 수 있어 실제 경작을 하지 않는 도시민도 합법적으로 농지를 소유할 수 있도록 길을 열어두었다.
종전에는 지자체의 농지이용실태조사에서 적발되지 않을 목적으로 농지은행에 임대위탁 했으나 이제는 농지소유도 안전하게 할 수 있을 뿐만 아니라 절세효과까지 볼 수 있어 두마리 토끼를 다 잡을 수 있게 된 셈이다.
절차를 간략하게 정리하면, 한국농촌공사에 임대를 위탁하면 농촌공사가 현지 조사와 공고를 거쳐 실제 경작할 임차인을 선정한다.
농촌공사는 농사를 지을 임차인과 임대차계약을 체결하고 연간 임대료의 8~12% 상당을 위탁수수료로 공제하고 농지 소유자에게 지급하므로 농지 소유자는 고정적인 임대 수입을 기대할 수 있다.
다만 모든 농지를 위탁할 수 있는 건 아니다. 취득(증여 등 포함)후 최소 1년간 90일 이상은 직접 농사를 지은 후에 농지은행에 위탁할 수 있고, 도시지역 및 계획관리지역 내 농지, 농지전용 허가를 받은 농지, 소규모 농지(농업진흥지역 1000㎡ 미만, 진흥지역 밖 1500㎡ 미만), 영농하지 않아 처분 대상으로 결정한 농지 등은 위탁할 수 없다.
물론, 농지는 언제든지 매각할 수 있다. 매각할 경우에는 남은 임대기간의 임대료 총액에 20%를 배상금으로 지불해야 하지만, 이는 땅값 상승분에 비하면 아주 적은 금액이다.
예를 들어, 5년간 임대 수탁후 1년에 168만원을 임대료로 받았는데, 2년후에 매각할 경우 3년에 대한 배상금은 67만 2천원(168만원*3년*20% = 100만 8천원)이다. 2년간 받은 임대료가 336만원이니 100만 8천원을 제외해도 235만 2천원의 임대수익이 발생한다. 배상금이 적다는 사실을 알수 있다. 시세차익에 비하면 조족지혈이라 하겠다.
즉 1년간 임대료를 받았다면 나머지 4년에 대한 배상금보다 큰 금액이다. 또한, 2007년 8월 농지 1,000㎡를 1억원에 취득하여 1년후인 2008년 8월 농지은행에 위탁하고 8년뒤인 2016년 9월 농지를 2억원에 매도할 경우 종전에는 부재지주에 대한 양도차익의 60%에 해당하는 5,850만원을 양도세로 내야 했지만 앞으로 1,534만5000원만 납부하면 되어 74%에 해당하는 4,315만5000원의 절세효과를 볼 수 있다는 점에서 양도차익까지 기대할 수 있다.
이에 대한 틈새시장으로 여러필지를 매입한후, 1필지는 자경으로 나머지는 위탁경영으로 임대하여 임대수익과 시세차익을 기대하는 투자자들의 상담이 이어지고 있다.
다른 어떤 부동산 상품보다 실현수익율이 높다는 것을 알지만, 토지거래허가 및 양도소득세 중과세 등으로 인해 접근하기 어려운 것이 사실이였다. 그러나, 농지 시장 및 투자환경은 서서히 변하고 있다는 것을 예의주시할 필요가 있다.
'부동산 투자 아는 만큼 보인다'라는 격언이 떠오르는 위탁영농으로 임대수익과 시세차익을 노려봄직하다.
자료 출처 : 투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표 강 공 석