농지전용(農地轉用)이란 농지법상 농지를 농작물의 경작, 다년생식물의 재배 등 농업 생산 또는 농지 개량 목적이외로 사용하는 것을 말한다. 즉, 농지에 단독주택이나 근린생활시설, 공장부지, 창고부지 등을 신축하기 위한 목적으로 농지의 형질을 변경하는 행위를 일컫는다.

 

농지전용은 농지개혁의 성과를 유지하기 위하여 농지의 보존 및 이용에 관한 법률에 의하여 제한되어 왔지만, 국내외적인 사회의 변화, 인구증가에 따른 주택의 공급, 공장의 지방 분산 등으로 도시주변에 농지전용에 대한 수요는 꾸준히 증가한 것이 사실이다.

 

문제는 농지와 주택이 교차되면서 농업용수에 하수가 흘러들어 농지의 생산성은 저하되고, 택지화(宅地化)됨으로써 늘어나는 유출물의 처리가 어려워져 환경 악화를 가져온다는 데 있다.  

 

이러한 시장의 변화와 환경 악화의 양면성으로 인해 규제는 완화되었지만 인프라의 난개발과 주택의 무계획화를 방지하기 위해서 시가화(市街化) 구역과 이를 조정하는 구역을 구분하기에 이른 것이다.  즉, 체계적인 관리와 함께 까다로운 인.허가가 수반되는 것이다. 

 

그러나, 우리 투자자입장에서 농지 전용은 수익을 극대화할 수 있다는 점에서 가능성을 타진하여야 한다.

 

신청시 농지전용허가신청서, 사업계획서, 소유권(사용권) 입증서류, 전용 예정구역이 표시된 지적도(임야도)등본, 피해방지계획서등을 제출한다면,  농지관리위원회 확인과 함께 허가 또는 불허가 여부를 통보해준다. 허가시 농지보전부담금을 납부후 허가증을 받는 것으로 종료되는 데, 기간은 길어야 1개월이내 마무리된다.

 

도시지역.계획관리지역 및 개발진흥지구에 있는 농지를 제외한 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역에서는 대기오염배출시설, 폐수배출시설, 농업의 진흥이나 농지의 보전을 해칠 우려가 있는 시설은 전용이 안되기 때문에 전문가, 설계사무소의 도움을 받는 것이 중요하다.

 

농지전용부담금은 전용면적 대비 공시지가의 30%이며, ㎡당 한도 금액은 5만원이다. 즉, 공시지가가 ㎡당 10만원이라면 30% 적용하여 3만원이 되기 때문에 부담금은 ㎡당 3만원이 되고, 공시지가가 ㎡당 20만원이라면 30% 적용하여 6만원이 되지만, 한도금액이 5만원이기 때문에 부담금은 ㎡당 5만원이 되는 것이다. 이때, 농업진흥구역 여부와 상관없이 농업용 주택을 짓거나 농업용시설을 설치할 경우에는 농지보전부담금이 100% 감면된다.

 

허가권자가 면적을 줄일 경우 줄어든 면적만큼 농지보전부담금은 환급되고,  농지전용허가의 취소나 원상회복을 명할 경우 농지의 회복 여부를 확인한 후 환급한다.

 

1,000㎡의 농지를 전용하는 경우, 최대 5천만원(한도금액 적용시)의 전용부담금이 발생한다. 적지 않은 전용부담금으로 인해, 무조건적으로 전용하는 것은 좋지 않다. 전용 전후의 수익 타당성을 비교하는 것이 사업의 성패가 달려있다고 볼 수 있다.

 

 

사전환경경검토 제도를 검토하여야 한다.

 

또 하나 고려하여야 하는 것은 사전환경성검토 제도다. 환경정책기본법에 따라 2000년 8월 17일부터 시행된 제도로, 각종 개발계획이나 개발사업을 수립·시행할 경우, 초기 단계에서 입지의 타당성, 주변환경과의 조화 등 환경에 미치는 영향을 고려하여 개발과 보전의 조화, 곧 환경친화적인 개발을 꾀할 목적으로 도입된 제도이다.

허가받고자 하는 면적이 보전관리지역은 5천㎡이상, 생산관리지역은 7,500㎡이상, 계획관리지역 1만㎡이상, 농림지역 7,500㎡이상, 자연환경보전지역 5천㎡이상일 경우는 사전환경성검토 대상이 된다. 다만, 허가기간이 6개월이상 소요되고 많은 비용이 부담되기 때문에 실전 투자자 입장에서는 넓은 면적을 기준면적 이하로 분할하여 순차적으로 허가를 받는 방식으로 진행하는 것을 염두에 두기도 한다.

 

허가 목적이나 허가 조건을 위반한 경우, 농지보전부담금을 내지 않은 경우, 또는 정당한 사유없이 2년 이상 대지를 조성하거나 시설물의 설치 등 농지전용 목적사업에 착수하지 않은 경우, 농지전용 목적사업에 착수한 뒤 1년이상 공사를 중단한 경우 등에는 허가가 취소된다. 농지전용신고를 하지 않고서 전용한 경우나 허가가 취소된 경우에는 원상회복을 해야 하고, 원상회복을 하지 않을 경우에는 대집행으로 원상복구를 할 수 있다.

 

지금까지, 농지전용허가를 통해서 수익을 낼 수 있는 절차를 살펴보았지만 많은 비용이 발생한다는 단점으로 인해 실행에 앞서 망설이는 것은 당연하다. 농지전용으로 많은 수익이 날 수 있다는 것은 소문을 들어 익히 알고 있지만, 부수적으로 들어가는 비용(용역비, 공사비등)으로 고민하는 것이다. 

 

농지개량행위도 있다.

 

무조건적인 농지전용허가보다는 전후의 수익비교를 확인하는 등의 방식으로 접근하여야 한다. 전용에 대한 용어들은 익히 들어서 필요성과 수익률을 비교하는 투자자들이 많이 있으나 의외로, 농지개량을 모르는 투자자들도 있다. 

 

농지개량행위는 농지법에 따라 농지의 원래 목적에 사용햐는 행위로 보아, 농지전용으로 보지 않는다. 즉, 농지의 형상을 변경할 수 있는 행위로 , 땅을 리모델링할 수 있는 것이다.

 

농지법 시행규칙 제2조에 농지개량의 범위에 객토, 성토, 절토가 있다. 공통적인 사항으로, 농작물의 경작등에 적합한 흙을 사용하여야 하고 농작물을 개량하거나 다년생 식물을 재배하는 데 필요한 범위이내로, 농지개량시설의 폐지.변경, 토사의 유출등 인근 농지의 농업 경영에 피해를 주지 않는 선에서 개량행위가 가능하다.

땅의 리모델링중의 하나인  객토, 성토, 절토에 대해 살펴보기로 하자.

 

▲ 객토(토양을 개량할 목적으로 다른 장소에서 개량목적에 맞는 토양을 운반하여 균일하게 섞어주는 작업) : 객토원의 흙의 성분과 그 양이 객토대상 농지의 토지 개량 목적에 적합하여야 하고, 해당 농지에 경작중인 농작물 또는 재배 중인 다년생식물을 수확한 후에 시행하여야 한다. 

 

▲ 성토(흙을 쌓는 작업) : 연접한 토지보다 높거나 해당 농지의 관개에 이용하는 용수로보다 높지 않아야 하고, 농작물의 경작 등에 부적합한 토석 또는 재활용 골재등을 사용해 흙을 쌓지 말아야 한다. 

 

▲ 절토(평지를 만들기 위해서 흙을 깍아 내는 작업) : 토지의 유출.붕괴 등으로 인근 농지에 피해 발생이 우려되지 않아야 하고, 비탈면 또는 절개면에 토양의 유실 등을 방지할 수 있는 안전 조치를 취한 후 작업하여야 한다.

 

이러한 농지개량행위를 통해, 농지보전부담금과 용역비를 아낄수가 있기 때문에, 전용에 앞서 개량행위 여부를 확인하여야 한다.

 

개량행위를 통해서, 땅을 예쁘게(?) 만들 수 있다면 높은 수익이 가능하다. 리모델링으로 땅을 시집 보내는 땅부자들....단순히, 그들은 땅을 사랑하고 가꾸는 일을 통해서 이루어낸 것이다.

 

경매의 대중화, 불과 3~4년전만 해도 어려운 용어들로 인해 일반투자자들의 접근이 어려운 상품이였다.

지금은 어떤까? 봇물처럼 쏟아지는 수많은 정보와 쉽게 해석해주는 용어들로 인해 일반투자자들도 쉽게 접근할 수 있는 상품이 되었다.

 

땅테크, 어렵지 않다. 익숙하지 않은 용어들이 익숙하게 들려질때, 땅테크는 시작되는 것이다. 다른 어떤 상품보다, 높은 수익이 가능한 상품으로의 땅테크, 대중화가 이루어지는 그날까지 땅의 매력을 느껴보자. 

 

 

투모컨설팅(www.toomo.co.kr) 대표 / '3040 대한민국 땅테크' 저자 강공석