인플레이션시대 가고 디플레이션 시대 온다

요즘 거시 경제상황을 접하다보면 하루 하루가 살어름판이다. 미국발 금융위기가 '유럽 - 중국 - 일본'등을 거쳐 국내 시장을 위협하고 있다. 연일 주가 급등락, 환률 급등, 금리 폭탄등 부동산 시장 마저 사정권에 진입하고 있다. 집값 운명을 둘러싼 주요 변수를 살펴보자.

 

◇ 왜, 부동산 풍토병에서 자유스럽지 못할까

외환위기가 지난지 10년이 지났다. 신탁통치라는 역사의 눈물뒤에는  엄청난 고통과 교훈, 시장 선진화을 앞당기는 애국심이 숨어 있었다.

 

나라 없는 서름을 당해본 백성이라 배고품과 나보다는 나라가 먼저였다. 누가 시키지 않아도 너나 할 것없이 돌반지등 집에 고이 숨겨둔 비상용 금부치를 마다않고 손에 들고 방송국으로 몰려들었다. 제발 나라를 구하는데 제발 써주세요. ‘나라님은 오늘의 치욕을 결코 잊지말고 백성들에게 되갚아 주세요’하고 간절히 기도하는 마음을 전했고 나라님도 지키겠다고 약속을 했다. 수치스러운 역사의 현장이었지만 한나라의 발전을 위하는 반드시 건너야할 요단강이 었는지 모른다.

비록 지난 9월 외환위기설로 나라가 온통 호들갑을 떠들었지만 낭설로 가려졌지만, 허약한 체질에서 언제든지 나타날 수 있는 지병이란 자성론이 대두되면서 환률 변동성이 커졌고 달러 수급관리에도 비상이 걸렸다.

여권에서 달러 모우기 운동을 제안하는 목소리도 들려온다. 행여 자만에 빠진 한국경제가 어려울 때만 백성들에게 손을 벌리는 일은 더이상 환영받기가 힘들 것이다. 정책은 민심이 뒷받침되어야 하고, 시장은 글로벌 기준에 맞는 투자자로부터 신뢰를 받아야 한다.

 

부동산 풍토병은 좁은 영토, 빼앗낀 땅에 대한 역사적인 애착등 한국인의 특수성도 배어 있다는 사실을 부인할 수 없지만 무엇보다도 정책의 일관성과 시장의 신뢰성 결여에서 찾을 수 있다. 외환위기가 졸업하는 2000~2001년도는 세계 인플레이 시대와 초저금리에 편승하여 가파른 V자’상승을 보여왔다. 지금까지 70% 정도의 소득 증가에 비해, 인천등 수도권 일부 집값은 300~400% 폭등한 곳도 상당 있다.

미분양과 2금융권을 포함하여 부동산 부채도 500조 상당이 묶여 있다. 이는 무엇을 의미하나. 집투자로 돈벌수 있다는 풍토병에서 탈피하지 못한 나머지 과도하게 대출을 중개하고 금융레버리지(차입)를 끌어다가 무리하게 집도 짓고 집을 사도록 하며 경제 성장률을 높이겠다는 한국 주택산업의 현주소를 과감히 청산하지 못하는 원죄(미련)가 남아있기 때문이다.

 

◇ 외화위기이후 달라진 우리 자화상은

2004년말로 기억된다. 우리나라 집값이 바로미터인 강남 재건축아파트가 자고 나면 수천, 수억을 호가하며 품귀현상이 벌어지더니 억억하는 숨소리는 버블세븐지역까지 퍼져갔다. 만물의 영장이라는 삶의 공간이 건강해져야 하는데 마치 카지노식 게임에 홀딩하여 정상적인 시장에서는 도저이 미껴지지 않는다.

그 해말 강북과 강남이 한판 전쟁이 벌어진다. 갈수록 강남재건축을 중심으로 강남권 집값이 신고가 갱신을 거듭하는 사이 강북권은 침체되고 서울의 달동네를 보는 듯 했다. 강북 아줌마 왈, 강북은 이북이고 강남은 이남이다. 다른 한쪽에서는 강북은 절간이고 강남은 별천지라고 자조 섞은 목소리가 한강을 더럽히면서 정부와 정치권을 거세게 몰아치게 된다.

급기야 정부와 서울시는 극약처방으로 강남권 재건축을 규제하고 강북 뉴타운등 U턴 프로젝트 테마로 강북 민심을 잡고 강남 부동산 불패를 잡는 초강력 이중적인 처방이 내려진다. 우연인지 족집게 도사의 처방이 맞아 떨어지면서 시름 전패하던 강북권은 승승장구하며 인근 수도권까지 저가 소형아파트가 투기적 가수요자의 표적이 되었고, 가격 'GO - GO' 현상이 벌어졌고, 강남등 버블세븐지역은 'Down - Down' 이변 속에 추락하게 되었으며 결국, 지역간 가격 차별화를 상당 줄여왔다고 평가할 수 있다.

 

◇ 집값거품 대세 하락, 시장 납득할만큼 꺼져야 체질 강해진다

2000년 이후 지금까지 부동산등 자산시장은 전세계적인 인플레이션 시대였다. 사상 초유의 최저금리와 풍부한 유동성으로 부동산 등 자산시장은 고공행진하면서 버블을 점점 키워왔다해도 과언이 아니다.

거품이 과도하면 거품은 반드시 터지게 마련이다. 오히려 거품을 계속 키우는 것이 더큰 화를 자초하는 일이다. 1930년대 미 대공황, 1997년 한국 외환위기, 1990년대 일본의 잃어버린 10년, 최근 미 구제금융이후 세계 금융위기는 파키스탄 첫부도에 이어 아일랜드 부도설등 지구촌 전역으로 부도 공포가 확산되고 있다.

우리도 예외가 아니다. 지난 여름 美 리먼 브라더스 투자은행이 부도처리 직전까지 산업은행은 한번에 글로벌 투자은행으로 도약하기 위한 발판을 마련하기 위해 리먼을 50~60억불에 인수하기 위해 당사자간 007작전이 비밀리에 진행되면서 결정단계에 진입하고 있었다. 최종 베팅 과정에서 미 주택가격의 추가 하락하고 부실도 다시 커지면서 만에하나 리먼 도산 가능성에 대한 의문이 제기되었고 결국, 인수를 포기하게된다. 당시 리먼을 인수했더라면 美 외환위기와 맞물려 한국호의 운명은 어찌 되었을까? 단언을 할 수 없지만 상당한 위험에 빠진다는 것은 자명한 일이다.

돈맥경화가 뚜렷하고 외환시장이 급등락하면서 '달러 급등 - 증시 폭락 - 무역 적자' 등 전세계적 트리플 악재가 겹치면서 단순한 기업이나 금융권, 가계등이 문제가 아니라 한 국가와 지구촌 문제로 확산되면서 언제 어느 국가가 부도로 쓰러지거나 코너에 몰릴지 한치 앞을 내다볼 수 없는 안개상황이다. 이제 금융위기와 실물경제 공포에서 벗어나려고만 애쓸게 아니라 정면돌파하고 선진 시장에 맞춰 체질을 개선해 나가야 할 때다.

거품이 있으면 당연이 꺼져야하고 인위적으로 부양하면 더큰 버블만 키우는 셈이다. 지난 두해동안 장기조정의 고비를 맞고 있다. 지금은 팽팽한 심리전 양상을 띠어왔지만 호가 균형이 서서이 깨지면서 하락세로 기우는 모습이 역력하다. 용인등 일부 버블세븐지역은 상당 조정을 받고 있다. 강남권은 지난 추석이후 약간이 조정을 받고 있다, 노도강을 대표하는 강북권등 수도권은 이제야 약세로 돌아선 상태다. 분양시장은 광교, 인천등 특정지역 말고는 미분양이 대세이고 고분양등이 주된 이유다.

경매시장도 급랭하면서 유찰횟수 증가 강남권등 우량 물건이 속출할  전망이다. 목동과 분당, 강남권등에서 3~2회 유찰 사례가 보이고 있고, 대형에서 중형 물건으로 전이되고 있다. 경기하강이 현실화될 수록 내년 상반기 경매시장은 반값 아파트 등장도 멀지 않았다는 전망을 기대할 수 있다. 기존시장 큰 조정이나 초초급매물을 포함하여 랜드마크 우량물건을 위주로 내집마련등 실수요자 전략을 세워나가야할 시기다.

연말연시가 고비다. 주택시장은 연말연시를 변곡점으로 꽁꽁 얼어 붙은 동시장이 춘삼월 해풍에 깨지면서 납득할 만 조정과 실수요자 진입이 다가오고 있음이다. 비온뒤에 땅이 더 굳는다는 말이 있다. 시장도 역사의 발전과정에서 급등락을 반복하며 발전하는 것은 진리다.

 

◇ 새로운‘D’공포, 대비책도 세워야 할 때다

‘I’공포(inflation ? 인플레이션)에서 출발한 경기침체는 불황 중에 가장 지독한 ‘D’공포(deflation ? 불황속 물가 하락세)가 엄습하고 있다. 앞으로 '경기침체 및 물가하락 - 투자 감소와 소비 위축 - 고용 악화 및 수요감소 - 부동산등 자산가치 폭락등 장기 복합불황으로 빠지는 악순환 고리로 이어질 공산이 커지고 있다.

지구촌 경제를 살리려는 다자간 노력이 확산되리라 본다. 세계최대 달러 보유국인 중국을 비롯한 일본, 중동권 역할론이 세어지고, G7등 유럽 경제권이 공생 공조 전략이 불가피하다. 세계은행과 IMF 등도 세계 경제질서가 무너지는 것을 원치 않을 것이다. 우리나라도 일본과 중국과의 위기 공조체재 구축에 나서고 있다. 인간 탐욕이 만들어 전세계에 뿌려진 금융위기는 내외생 변수와 맞물려 시장바닥이 철저히 확인이 되면 점차 안정을 찾아가겠지만 초유의 세계불황이 고금리와 자금난을 이겨내기까지는 엄청난 고통과 인내, 신뢰와 상생이 뒤따라야 할 것이다.

가파른 깔닥고개를 오르다 보면 비오듯 땀이 내리고 다리는 후들 후들 거리며 눈은 뿌여지기도 한다. 가치투자의 대가인 워런버핏의 말처럼 지금 세계경제위기가 100년에 한번 올까 말까하는 미국발 초유의 금융사태가 전세계 공포에 눌려있는 것은 부인할 수 없다. 자화자찬론에 빠진 한국경제위기관리시스템에 잇달은 경보음을 남이 탓으로 돌리는 자세는 금물이다. ‘꺼진 불도 다시 확인하는 내탓이요’하는 겸손한 자세가 그 어느 때보다 시장은 원하고 있다.

연말연시 부동산등 자산시장 대폭락 공포가 확산되고 있다. 증시가 연일 폭락하고 미분양은 쌓이고 기존 분양자는 계약해지, 경매시장은 주택, 리조트등 상품 구분없이 바겐세일시장으로 내몰릴 조짐이 가시화되고 있다. 연말연시 미국과 중국등 거시경제상황 그리고 기업과 건설사의 유동성과 고금리 해소도 문제다.

시험과정에서 그때 그때 신뢰할만한 수준을 시장에 내놓지 못한다면 투자자는 마낀 돈을 당장 내달라고 펀드런 및 뱅크런(대규모 펀드 및 예금 인출) 가능성도 배제할 수 없다. 금융권도 대출회수에 나선다면 한국경제는 총제적 신용파탄에 내몰릴 가능성도 있다. 외환위기당시처럼 어려울 때 백성들에게 다시 손벌리는 일은 절대 없어야 할 것이다.

 

- 글 : 진성효/ 전부연 학술교육위원장?칼럼리스트

- 자료원 : 한중경매클럽(http://cafe.naver.com/auction114)

☞ 다음 시리지는 ‘집값 폭락의 주요변수’ 점검 연재 예정