"저기 있는 저 땅은 평당 30만원으로 거래된 것으로 알고 있는 데, 왜 이 땅은 평당 50만원이나 합니까?" (매수인)

 

"바로 옆 땅의 시세가 평당 70만원이니까, 바로 붙어있는 땅을 평당 50만에 사면 싼 거 아닌가요?" (매수인)

"아랫마을 홍서방네 있는 땅이 평당 40만원에 거래되었는데...내 땅은 그 땅보다 더 좋아...그러니. 내 땅은 평당 60만원 받아야 겠어.." (매도인)

 

"지난 봄에, 바로 옆 땅이 평당 80만원에 거래되었는데, 아무리 못해도 그 만큼은 받아야 하지 않겠어?" (매도인) 

 

현장에서, 흔히 들을 수 있는 말들이다.

그러면서, 도대체 어떻게 시세를 파악하여 하고 왜, 인근 시세와 동 떨어진 가격을 형성하는지 모르겠다고 하소연하는 투자자들이 많다. 그럴때마다, 한마디로 땅은 "개별성과 지역성이 강한 실물상품이다"라고 대답해준다. 

주택이나 상가등의 거래에 익숙한 투자자는 땅의 시세를 못미더워 하는 것이 당연하다는 것은 부수적으로 곁들인다.

온나라부동산정보 통합포털의 '토지 소유구분별 기본현황'에 따르면 우리나라 국토면적은 99,678㎢, 3,698만 필지로 구성되어 있다. 이렇게 많은 필지로 되어 있어도 똑 같은 것은 하나도 없다 할 수 있을만큼 생김새나 종류가 제각각이다. 

첫째, 땅은 개인이 소유하는 민유지(개인)와 정부, 지방자치단체가 소유한 국공유지로 나뉜다. 국유지는 국토의 23.3%, 공유지는 7.3%를 차지한다. 민유지는 56%, 2,517만 필지로 되어 있다. 인구가 5천만명을 넘지 않았다고 한다면 2명중 1인은 1필지를 소유하고 있는 셈이다.  

둘째, 국토계획법에서는 전국 토지를 4개 용도지역(도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)으로 분류하도록 규정하면서 개발제한구역법, 군사시설보호법, 수도권정비계획법, 농지법, 산지관리법, 자연환경보전법 등 개별법에서 별도의 목적으로 지역.지구를 지정하는데 현재 401개의 지역.지구를 지정.운영하고 있다. 너무나 많은 지역지구제로 인해, 토지이용계획확인원을 확인하는 것만으로도 부족하여 관련 지자체를 방문하거나 전문가의 도움을 받아야 하는 이유가 여기에 있다.  

셋째,  땅의 용도는 논, 밭, 과수원, 목장용지, 임야, 잡종지, 상가, 공장, 창고처럼 다양하다. 땅이 현재 이용되는 용도를 지적법에서는 지목이라고 하는데, 28개의 지목으로 나누어진다. 일례로, 주거, 상업, 업무, 숙박용 건물이 지어진 땅은 '대지'라 하고, 창고가 지어진 땅은 '창고용지', 공장이 있는 땅은 '공장용지'라 일컫는다. 

지목중에서 임야가 전체의 64.9%를 차지하고 농경지(전,답,과수원,목장용지)는 21.2%로 임야와 농지가 86%를 차지하고 있다는 것을 알 수 있다. 공공용지는 9%, 공장용지는 0.7%에 불과하다. 수도권 정비계획법과 공장총량제 등의 불합리하고 과도권 규제로 말미암아 국내기업의 해외이전과 노동력 상실을 초래한 것으로 11.3대책은 이 부분에 포커스를 두어 공급 확대 정책을 추진하게 된 것이다. 도시화와 공장용지의 확대로 지목의 다양한 변경이 예고되고 있다. 

우리 투자자가 주목할만한 지목으로 전,답,과수원,임야,대지,도로가 있다. 더 나은 투자수익율을 위해서는 구거, 잡종지, 하천, 묘지, 염전등도 눈여겨보아야 할 지목들이다. 

넷째, 땅의 생김새를 보면 삼각형, 사각형, 부정형, 자루형등 다양하다. 또한, 경사도에 따라 법면이 있는 곳도 있고 도로보다 낮거나 높은 땅도 있어, 생김새만으로도 수많은 다양성이 존재한다.

여기서, 도로에 접한 땅은 비싸고 맹지는 저렴하다는 사실은 다 아는 사실이다. 법면으로 인해, 실제 사용할 수 있는 면적이 적은 땅도 있다. 건물을 짓기에는 정사각형이나  직사각형이 좋고, 가급적 각이 직각에 가까운 각들이 많은 것이 좋다. 답사하면서, 정사각형이라 하여도 푹 꺼진 땅들도 많고 암반이 섞인 땅들도 있다.  

다섯때, 땅의 크기를 보면 측량이 어려운 수십만평의 땅도 있고, 10평미만의 땅들도 많아 자체적인 개발이 불가한 땅들도 많다. 분할이 필요하기도 하고, 합병이 필요하기도 한다. 분할하면서 시세가 2~3배 폭등하는 것도 있고 합치기로 금싸리기땅으로 변모한 귀족땅도 있다. 주택을 짓기에 적합한 크기, 공장용지에 어울릴만한 크기, 근린시설을 지을만한 크기등 모두 주변환경에 적합하여야 하지만  크기의 다양성도 많다. 

여섯번째, 입지에 따라 인구 유동이 많은 지역은 땅의 팔자가 달라지기도 하고, 인적이 없는 오지는 10년이상 변함이 없을 것이고 하루아침에 개발호재를 타고 도시지역으로 편입되는 땅들도 있다.  

일곱번째, 법률적인 권리관계로 등기부등본에 누더기처럼 주렁주렁 달려 있어 정나미 떨어지는 땅도 있지만, 20년이상 권리관계가 변함이 없이 깨끗한 땅들도 있다. 물론, 깨끗하다고 하여 좋은 것은 아니다. 

이밖에도 땅은 분류할 수 있는 기준은 무수히 많고, 보이지 않은 시장의 법칙까지 적용한다면 똑 같은 모양을 가지고 동일한 시세를 가진 땅은 하나도 없다고 하여도 과언이 아니다. 이런점때문에, 땅의 가치와 시세를 알아내기란 어려운 일이다. 이런 이유때문에, 매도인과 매수인은 비교 기준이 다를 수밖에 없고, 서로 다른 기준에 의해 호가를 형성하기 때문에 쉽게 거래를 이루기도 어려운 것이 현실이다.  

땅테크의 성공요인을 하나 꼽자면, '발품'이다. 발품을 통해, 비교기준을 많이 세울 수 있다면 고수라 부를 수 있다. 개별성이 강한 땅으로 혹자는 성공하기도 하고 혹자는 변함없는 시세로 인해 실패하기도 한다.

땅테크는 전국의 3,700만여 필지중에서 보석을 찾는 게임이라 할 수 있다.  원석을 캐내 보석으로 가공할 수 있는 노하우로 땅의 가치를 높여 단기적으로 수익을 창출할 수 있고, 원석의 가치를 그대로 간직하여 후일 희소가치로 승부를 낼 수도 있다.

  

땅의 가치를 알 수 있는 노하우, 어떻게 얻을 것인지 땅의 얼굴을 그려가면서 멋진 미래를 설계하기 바란다.
 

투모컨설팅( www.toomo.co.kr) 대표 / '3040 대한민국 땅테크' 저자 강공석