토지 중에서 상대적으로 싼 땅에 투자하는 것은 극히 제한 적이다. 개발제한구역(그린벨트)의 토지나 농림지역의 농지(전,답)는 도시지역이나 관리지역의 토지보다 상대적으로 싸기는 하지만 투기를 차단하기 위한 규제로 인해 일반인들이 투자하기는 거의 어렵다고 봐야한다. 특히 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 1년 이상 거주자에 한해서 매매가 가능하기 때문에 지금의 토지시장도 실수요로 재편되고 있는 과도기이다. 한편,주택 시장과 마찬가지로 토지를 원하는 수요자와 유동성 자금이 항상 맴돌면서 투자할 곳을 찾고 있기 때문에 기획부동산의 불법 토지분양 피해가 좀처럼 줄지 않고 있다. 이런 불법 기획부동산으로 인해 피해를 보는 사례는 개인뿐만이 아니다. 정상적으로 허가를 받고 전원 주택지를 조성하여 분양하려는 시행사들 마저 기획부동산으로 오인하여 사기꾼 취급당하기 쉽상이고, 분양 사업까지 망쳐버리는 일들도 많다.

 

경기도 구리시에 살고 있는 43세의 이작가씨는 미술을 전공하여 작품 활동을 하고 있는 그림작가이다. 그는 언젠가 개인 소유의 갤러리를 갖는 꿈을 꿔오다가 2005년에 드디어 양평에서 분양하는 400평 크기의 전원 주택지를 분양받았다. 그 당시 총 매매가가 1억2천만원으로 평당 30만원에 업자가 토지 분할하여 분양한 땅이었다. 하지만 토지를 분양한 업자의 경우 정상적으로 인허가를 거쳐 토지를 조성하였고 수려한 자연경관의 조망이 가능한 남향의 경사지를 분할한 덕분에 전원주택지로서 손색이 없었다. 분양도 이 작가와 같은 대부분 별장이나 전원주택을 필요로 하는 실소유자에게 분양되어 지금은 건축이 한창인 땅들로 가득하고, 시세까지 2년 전보다 두 배 가량 상승했다고 한다. 현재 이작가씨는 이 땅에 창고 용도로 허가를 받은 후 갤러리를 짓고 행복하게 작품 활동을 하고 있다.

 

이처럼 토지를 분할하여 분양하는 모두를 비난할 수만은 없다. 2007년 서민들의 주택 공급 정책으로 다가구,다세대주택 건축법 완화로 도시지역의 다세대주택 신축이 증가하는 현상을 보면 쉽게 이해할 수 있다. 실제로 수도권에서는 다세대주택의 채광창 일조권 사선제한의 완화와 1층 주차장 층수산입 규정의 완화로 사업성이 좋아지자 건축업자들이 노후화된 주택을 사서 7~8세대의 다세대주택으로 신축하여 실수요자 또는 투자자에게 돼 파는 형식으로 생각하면 된다. 여기서 건축업자는 땅값과 건축비를 들여 여러 세대의 주택을 지은 후 분양하는 방법으로 일정 수익을 남기고, 이 주택에 투자하는 사람들은 주변의 개발호재로 시세가 상승하였을 때의 수익을 실현시키는 개념으로 이해하면 된다. 하지만 부동산에 투자함에 있어 가장 중요한 것 중 하나가 환금성인데 토지의 경우 분할 된 토지의 시세가 상승한다하더라도 필요에 따라 빨리 팔고 현금화시키기는 쉽지 않으므로 분양광고만 믿고 투자했다간 낭패를 보기 쉽다.

 

 

정부는 기획부동산의 쪼개 팔기 수법에 넘어가 피해를 보는 사람들이 늘어나자 2006 3월 23일부터 비도시지역(관리지역ㆍ농림지역ㆍ자연환경보전지역)에 대해서도 도시지역 내 녹지지역처럼 토지분할 허가를 받도록 하면서부터 기획부동산의 토지 분할이 어려워졌다. 그러나 최근 들어 강원도 평창ㆍ홍천ㆍ철원, 경기도 파주ㆍ가평ㆍ양평ㆍ연천ㆍ포천, 서해안 도서지방 등을 중심으로 ‘지분등기’라는 신종 수법으로 또다시 서민들을 유혹하고 있으니 주의가 필요하다. ‘지분등기’란 멋대로 그린 이른바 ‘가분할’ 도면에 지분 등기한 땅이 표시돼 있지만 실제 분할까지 받을 수 있는지는 의문이다. 또한, 기획부동산들은 “2~3개월이면 공유토지분할소송을 내는 방식으로 분할해 줄 수 있다”고 투자자들을 설득하지만 정작 문제가 발생하면 “돈을 받고 지분등기까지 해줬으니 책임이 없다”고 오리발을 내밀 수 있다.

 

그러나 분할이 되더라도 기획부동산이 파는 땅은 대부분 개발행위가 제한된 규제 지역에 있는 경우가 많다. 개발이 어려운 농림지역을 관리지역이라고 속이거나, 실제 관리지역이더라도 세분화할 경우 개발이 쉬운 계획관리지역에 속하지 않을 가능성이 큰 땅들이 대부분이다. 따라서 1억원 이하의 소액으로 가능한 토지 투자는 대부분 분할된 토지이므로 단기적인 시세상승을 목적으로 투자하는 초보자라면 절대로 달콤한 유혹에 빠져서는 안된다. 다만,소득수준이 높아지고 주5일 근무제가 실시됨에 따라 세컨드하우스 개념의 전원주택이 필요한 실수요자라면 옥석을 가려서 투자하기를 권장한다.

 

기획부동산이 불법으로 분양하는 진입로도 없는 맹지일 경우 건축행위가 불가능할 수 있으므로 땅을 사기에 앞서 해당 토지 관할관청(시,군청 등) 민원과에 방문하여 토지이용계획확인원,지적도,토지대장 등 서류를 발급받아 기본적인 내용을 확인하자. 서류확인 후 주변 개발계획 및 건축행위 가능여부 확인을 위해 개발계획 관련해서는 도시계획과에, 도로와 관련해서는 도로과에, 건축행위 가능여부 확인을 위해서는 건축과에 방문하여 당담자와 분양내용에 거짓이 없는지를 세밀하게 확인하자. 다음으로 현장을 방문하여 토지가 가지고 있는 성격(교통,접근성,배산임수,진입로,경사도 등)을 파악하자. 그래도 확신이 생기지 않는다면 이 과정을 여러 번 반복하거나 전문가의 컨설팅을 받아보고 옥석을 가리도록 권장한다.

유엔알컨설팅(www.youandr.co.kr) 이재익 부장