1960년 4.19 혁명이 일어나고 많은 이들이 민주화를 꿈꾸었으나 1961년 5.16 군사정변으로 박정희님이 1963년 제5대 대통령에 취임하여 군사정권이 출범하게 되었습니다. 1962년~1966년 제1차 경제개발5개년계획을 수립하였구요.

1960년대는 산업화 시대라고 할 수 있는데 우리나라 진정한 대규모 국토개발사업은 1967년 4월 29일 경부고속도로 건설계획 발표때 부터 시작되었다고 할 수 있습니다. 1970년 7월 7일 마침내 경부고속도로가 완전 개통되었습니다. 1970년 7월 7일에 완공된 기점은 서울시 강남구 압구정동, 종점은 부산시 동래구 구서동입니다.

 

동래구 구서동은 금정구 구서동으로 바뀌었으며 경부 고속도로 개발 혜택이 컷는지 압구정동과 구서동은 오늘날 서울, 부산 최고의 주거지로 자리 잡았습니다. 경부고속도로 완전 개통으로 경부고속도로 라인은 전국 일일생활권이 되었습니다.

 

경부고속도로를 닦아 물류 이동이 용이해 지고 제1차 국토종합개발계획(1972~1981년)을 수립하여 창원, 여천, 포항, 옥포 등지에 중화학공업기지를 건설하고 인천, 성남, 대전, 대구, 구미 등지에 지방공업단지를 조성하는 등 수출의 기반인 산업단지 및 시설을 확충하자 1964년 수출 1억불을 돌파한 이래 마침내 1977년엔 수출 100억 달러를 돌파하게 되었습니다.

 

대한민국은 개발공화국이라고 할 수 있는데 1960년대 산업화 과정에서 개발공화국이 탄생하였다고 할 수 있습니다. 이렇듯 1960년대~1970년대에 고속도로 등 사회간접자본시설(SOC)을 확충하고 공업기지 및 공업단지를 미리 건설 및 조성하여 장래 수출 호경기에 대비하게 되었습니다.

 

이러한 국토개발 과정에서 경부 라인, 서울 강북 일대를 집중적으로 개발하게 되었는데 1960~1970년대 산업화 시대에선 경부 라인, 강북 개발 및 부동산 전성시대라고 할 수 있습니다. 1967년 4월 29일 경부고속도로건설계획 발표로 1960년대 후반부 부터는 대규모 국토개발사업이 전개되었는데 그로부터 10여년 뒤인 1970년대 후반부엔 1979년 10월 26일 박정희 대통령 서거로 이 대규모 국토개발사업이 이루어지지 못했습니다.

 

참고로 현대적 의미의 국내 부동산 투기 역사는 산업화의 신호탄이기도 했던 경부고속도로 착공이 그 시발점이라고 할 수 있습니다. 1967년 11월 제3한강교(한강대교) 남단이 경부고속도로의 기점으로 결정된 후 현재의 서울 서초구 양재동 부근인 말죽거리에서 땅값 폭등이 시작되자 정부는 1967년 11월 29일 우리나라 최초의 부동산 대책인 부동산투기억제에 관한 특별조치법을 내놓았습니다.

 

1970년대 후반부엔 1978년 8월 8일 부동산 투기억제 및 지가안정을 위한 종합대책 이른바 8.8 조치가 있었구요. 전두환 정권땐 경제성장, 물가안정, 국제수지 흑자라는 '세마리 토끼'를 잡았습니다. 고성장을 이룬 82~87년 연평균 물가상승률은 3.5%로 가장 안정적인 모습을 보였습니다. 얼마나 물가가 안정되었는가 하면 1987년쯤인가? 송파구 잠실 주공1단지 5층 13평 아파트의 시세가 1300만원, 전세가 1200만원쯤 했던걸로 기억됩니다. 전세안고 100만원이면 살 수가 있었는데 그 당시는 집값이 오르지 않아 집을 살 경우 취, 등록세만 든다고 집 사기를 꺼려하는 사회 분위기였습니다.

 

그 잠실 주공1단지 13평 아파트가 2000년대 중반엔 재건축 바람을 타고 평당 시세 5000만원 정도까지 간걸로 알고 있는데 지금와서 생각해 보니 참 호랑이 담배 피울적의 얘기군요. 전두환정권때인 1985년 하반기부터 3저 경기(저금리, 저유가, 저원화가치)가 불어닥쳐 수출 호경기를 맞았는데 수출 호경기가 퇴조할 즈음인 1987년 중반부에는 학생들의 민주화운동으로 6.29 민주화선언을 발표하는 등 사회적으로 혼탁한 분위기였고 그해 12월엔 노태우후보의 대통령 당선으로 노태우정권이 출범하였습니다.

 

1988년도엔 서해안개발계획.서해안고속도로 추진, 영종도 국제공항 건설, 서울 테헤란로 일대의 본격적인 개발로 제2의 대규모 국토개발사업이 시작되었구요. 그당시는 중국의 문호개방으로 국가 이익을 위하여 지리적으로 중국과 가까운 서해안 일대를 개발하지 않을 수가 없었습니다.

 

서해안 일대 개발은 시대적 소명이라고 할 수 있습니다. 1985년 하반기~1987년 상반기까지 수출경기의 호조가 있자 그동안 국민들이 생소하게 여긴 증시 활황이 있었고 1987년 말부터는 증시에서 이익을 실현한 일부 자금이 부동산시장으로 대거 몰려와 종전 꿈적도 않던 부동산 가격이 꿈틀되기 시작했습니다.

 

1988년은 정부의 대규모 국토개발사업 추진, 8.8 올림픽 개최, 내수경기의 활성화로 인하여 부동산 가격의 폭등이 있었는데 정부는 부동산 투기를 억제하기 위하여 마침내 그해 8월 10일날 부동산 종합대책을 내놓았습니다. 이른바 8.10 부동산대책입니다.

 

8.10 부동산대책을 발표했슴에도 불구하고 그해 가을부터 다시 부동산 가격 특히 집값의 상승이 있자 1989년 4월엔 아파트 공급대책의 일환으로 분당, 일산 등 신도시 건설계획을 발표했습니다. 1989년 하반기부터는 특히 중대형 아파트의 상승폭이 컷는데 1991년 봄 분당신도시 입주 시점부터 물량이 대거 쏟아져 나와 수요 공급의 원칙상 비로소 집값이 고개를 숙이기 시작했습니다.

 

노태우정권때 대규모 국토개발사업이 있어서 그런지 1993년 김영삼정권 출범때 부터는 대규모 국토개발사업을 지양하고 준농림지 개발 허용 등 소규모 국토개발사업을 펼쳤습니다. 1997년 말엔 대한민국 최대의 위기인 IMF 국가비상사태를 맞았습니다.

 

1967년도엔 경부고속도로건설계획 발표 등 대규모 국토개발계획이 있었고 그로부터 20년 뒤인 1987년도엔 선거공약으로 서해안개발계획 발표 등 대규모 국토개발계획이 있었습니다. 1979년도엔 박정희 대통령 서거, 그로부터 20여년 뒤인 1997년도엔 IMF 국가비상사태 그래서 필자는 이를 두고 우리나라는 "20년마다 기회, 20년마다 위기"가 온다는 글을 일전에 올렸습니다.

 

대규모 국토개발사업은 우리나라 경제성장과도 연관이 있고 미리 닦아 놓은 사회간접자본시설(SOC) 확충을 포함한 대규모 국토개발사업은 장래에 유리한 수출 고지를 맞게됩니다. 총체적으로 볼때 1960~1970년대는 산업화 시대, 경부 라인 그리고 서울 강북 위주의 개발이고 1980~1990년대는 민주화 시대, 서해안 라인 그리고 서울 강남 위주의 개발이라고 할 수 있습니다.

 

이러한 국토 및 도시개발사업으로 시대에 따라 당해 지역의 부동산이 영화를 누렸구요. 2000년대 중반부터는 청계천 복원공사, 용산개발 시대, 강북 재개발 시대를 맞아 향후 2020년대 중반까지는 강북 전성시대가 올 것으로 예견됩니다. 대규모 국토 및 도시개발사업은 당해 지역 부동산 가격의 부침을 가져오는데 필자는 누가 뭐래도 이러한 도시개발 과정을 보고 향후 강북대세, 수도권이북 대세를 점치고 있습니다.

 

아마 그러한 방향으로 흘러갈 것입니다. 지금 비록 조정을 겪고 있지만 1985년 하반기부터의 3저 수출 호경기 이래 20년만인 2005년부터는 조선, 철강 등 재래산업이 호경기를 맞기 시작했습니다. 2005년 하반기엔 종전 마의 지수인 코스피지수 1000포인트를 힘차게 뚫어 수출 호경기, 증시 대세를 알렸구요.

 

작년부터 수출 호경기가 퇴조를 하자 이번에 이명박정부에서는 내수경기 진작의 일환으로 건설경기 부양책을 내 놓았습니다. 역대 정부에서는 수출경기가 퇴조할 즈음에는 장래 수출 호경기를 대비하여 사회간접자본시설(SOC)을 포함한 건설경기 부양책을 ?㎧윱求?.

 

이번도 그러한 경우로 보입니다. 이명박정부의 슬로건은 선진화입니다. 선진화로 가기 위해선 수도권만의 발전으론 한계가 있고 전국을 균형발전해야 한다고 합니다. 이러한 균형발전 정책으로 얼마전 50조원을 들여 5+2 광역경제권 30대 프로젝트 추진을 발표했습니다. 1967년 경부고속도로건설계획을 발표한 이후 20년 뒤인 1987년도에는 서해안개발계획을 발표했습니다.

 

그로부터 20년 뒤인 오늘날엔 또 이명박정부에서 새만금지구 개발, 경인운하 건설, 경부운하건설 거론, 5+2 광역경제권 등 대규모 국토개발사업을 추진하고 있습니다. 이러한 대규모 국토개발사업의 추진은 장래 수출 호경기를 대비함은 물론 대한민국이 선진화로 가기 위해서 필수적으로 추진해야 할 국책사업이며 시의적절한 시기에 나온 대규모 국토개발사업이라고 할 수 있습니다.

 

2000년대 중반 이후의 국토 및 도시개발 정책은 1980~1990년대의 강남 및 서해안 위주의 개발과 달리 강북(도시재생사업)및 지방 위주의 개발 정책입니다. 이러한  개발 정책의 큰틀에 따라 향후 당해 지역의 부동산이 각광을 받을 것으로 사료됩니다.

 

대한민국은 1960~1970년대 산업화 시대. 1980~1990년대 민주화 시대 과정을 거치면서 2000년대 부터는 선진화 시대로 가기위한 채비를 갖추고 있습니다. 20년마다 대규모 국토개발사업이 전개되었으며 또한 20년마다 위기를 맞았습니다.

 

그러나 그 위기가 곧 기회가 되었습니다. 이러한 폭 넓은 시대의 흐름을 볼때 대한민국의 장래 경제를 낙관적으로 보며 위기가 기회인 지금 이즈음 장래 국토 및 도시개발 그리고 장래 부동산시장을 낙관적으로 보고있습니다. 끝으로 이번 하반기부터는 그동안 소외된 지방 부동산시장에 후한 점수를 주고 싶습니다. 위 칼럼 내용 중 일부는 신문기사 등 여러 자료에서 발췌했슴을 밝힙니다.