미국 주택금융 시장의 일부가 붕괴되고 있다. 주택 대출 원리금 상환이 어려운

가계가 연체 또는 부도를 내고 있다. 이들이 연체/부도를 내면 누가 손실을

보게 될까? 여기서 subprime이란 신용이 낮은 가계에 빌려준 대출을 말한다.

(*아래 그림은 wsj에서 가지고 온 것입니다. 원본을 보시려면 이리로 가면 됩니다.)

 

 

 

 

 

Subprime Loan의 구성요소

 

(1) 돈을 빌리는 개인/가계

 

주택 구입 자금을 빌린다. 그리고는 매월 대출자(originator)에게 원리금을 갚는다.

많은 서브프라임 대출이 초기에는 금리가 낮지만 이로 인해 결국 전체 대출 금액이 늘어나게 된다.

 

(2) 대출금융기관(originator)

 

모기지(주택구입자금대출)를 해주고, 대부분의 모기지는 다시 은행에 판다.

그러나 대부분 그 대출이 부실해지면 되사야 하는 의무를 진다.

 

(3) 상업은행 또는 월가 금융기관

  

모기지를 사고, 이를 다시 묶어서 모기지를 기초로 한 새로운 증권(MBS)을 만든다.

기초로 한 모기지가 부도날 경우 오는 손실을 막아주는 일종의 보험인 Credit Default Swaps를 사기도 한다.

 

(4) CDSs

 

투자가들은 이 보험상품을 모기지를 갖고 있는 사람/기관에게 팔고는 부도가 날 경우

대신 갚아주겠다는 약속의 댓가로 정기적으로 보험료를 받는다.  어떤 투자가들은 부도가 날 경우를 바라고

정기적으로 비용을 지불하면서 거래의 반대쪽에 서기도 한다.

 

(5) MBS(Mortgage-Backed Securities) 또는 채권

 

헤지펀드, 보험회사, 은행 및 기타 투자가들은 이 증권을 산다. 이 증권은 국채나 회사채보다 수익률이 더 높다.

 

 

서브프라임 대출이 작동하는 구조

 

(1) 한 개인이 오리지네이터에게서 모기지를 받는다. 그 오리지네이터는 그 모기지를 한 은행에 판다.

이 모기지는 다른 것들과 섞여서 MBS를 만들어낸다. 이 MBS는 개인에게 팔리고,

모기지 부도의 위험이 다른 사람에게로 넘어가는 것이다. 은행은 모기지가 부도날 경우를 대비해서

CDS를 사서 보험을 들수도 있다. 부도가 낮을 때는 모든 사람들이 승자가 된다.

오리지네이터와 은행은 많은 이익을 내고, 투자가는 MBS와 파생상품에서 높은 수익을 낸다.

유일하게 손해를 보는 사람은 부도가 높아질 것으로 본 사람들이다.

 

부도가 난 경우

 

(2) 모기지 오리지네이터

 

서브프라임 대출이 부도를 내면, 뉴 센추리와 프리몬트와 같은 모기지 오리지네이터가 가장 큰 손실을 본다.

이들은 부도에 대비하여 더 많은 돈을 비용으로 준비해 두어야 하고, 그래서 이익이 줄어든다.

대출 후 짧은 기간 안에 부도를 내면 오리지네이터는 그들이 은행에 판 모기지를 되사주어야 한다.

이것이 또 오리지네이터의 이익을 줄이고, 재무구조를 나쁘게 만든다. 은행은 MBS에 대한 수요가 줄어들므로

오리지네이터에게서 서브프라임 대출을 잘 사려고 하지 않는다. 그래서 오리지네이터는 악성 대출을 안고

현금 부족 상태에 놓이게 된다. 이런 결과로 최근 몇 개월 동안 약 20개 이상의 오리지네이터가 문을 닫았다.    

 

(3) 상업은행과 월가 금융기관

 

골드만삭스, 제이피모건과 같은 금융기관 그리고 메릴린치와 같은 금융기관은 규모도 크고,

영업분야가 다양하므로 별 문제가 없어 보인다. 그러나 MBS 가격이 떨어지면 많은 이익을 만들어냈던

MBS 사업이 위축된다. 은행은 오리지네이터에게 악성 대출을 다시 가지고 가라고 압력을 넣고 있지만

어떤 오리지네이터들은 이미 부도가 나서 다시 사가지 못하고 있어 이 손실이 은행에 남게 된다.

대부분의 애널리스트들이 대형 은행이 별로 손해를 보지 않을 것으로 보고 있으나 영업 실적이 나와 보아야

그 정도를 알 수 있다.

 

(4) MBS

 

이는 모기지 대출을 한 곳에 모아서 다시 분류하고 이것을 채권으로 만들어서 다른 투자가에게

다시 파는 것을 말한다. 은행은 MBS를 팔아서 위험을 다른 사람에게 넘겨버린다.

투자가들은 투자수익률이 높기 때문에 이 채권을 산다. 특히 서브프라임을 기초로 한 엠비에스는 수익률이 높다.

그러나 문제가 터지면, 신용등급이 낮은 채권이 먼저 떨어진다. 헤지펀드, 보험회사 그리고 어떤 대형은행들은

이 채권에 많이 투자했으며, 위험할 수 있다. 그러나 아직은 크게 문제가 되는 금융기관이 나오지 않고 있다.

모기지 산업이 지금보다 더 나빠지면 신용등급이 낮은 채권의 가격이 떨어질 것이고,

더 많은 투자가들이 손해를 볼 것이고, 시장에 유동성이 말라버릴 것이다.

 

(5) CDSs

 

시디에스는 모기지를 가지고 있는 사람에게 모기지가 부도날 경우를 대비한 보험이다. 시디에스 매수자는

매도자에게 정기적으로 보험료를 지불한다. 그리고 매도자는 부도가 날 경우 이를 갚아주겠다고 약속한다.

은행, 헤지펀드, 보험회사 그리고 기타 투자가들은 이 거래의 양쪽에 서서 서브프라임 대출이 부도가 날 경우

또는 나지 않을 경우에 이익을 보는 포지션을 가진다. 아직까지 이 거래에서 큰 손해를 본 경우는 나오지 않았다.

그러나 폴슨과 발레스트라와 같은 헤지펀드는 부도가 나서 큰 이익을 냈다고 보고했다.

(*누군가가 손해를 보았다는 말이기도 하다).

 

글쓴이 : 하상주 투자교실 대표 하상주  l    http://www.haclass.com