수년째 계속되는 물가상승률에 밑도는 예/적금 이자율,

“저출산/고령화 사회“ 가속화로 국민연금 재원 고갈 우려,

수천 년을 이어온 유교적 사상인 `효(孝)'나 “부모부양 의무” 의식 부재 등

 

최근 일어나는 이러한 사회현상이 "아무도 돌보아 주지 않는 노년기"라는 미래의 불안감 함께 더 이상 국가나 자녀에 의존한 수동적 노후대책에서 탈피해 보다 적극적이고 능동적인 노후대책이 필요하다는 여론의 열기가 뜨겁게 달아오르고 있다.

 

이러한 열기 한가운데 부동산 시장에서는 투자의 안정성과 수익성, 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 “임대주택사업”이 뜨거운 감자로 부각되고 있다.   

 

특히 소형주택 임대사업이 결혼의 가치관 변화, 이혼율 증가, 고령화 등으로 인한 1/2인 가구의 꾸준한 증가세로 사업성이 한층 좋아지고 있는 추세다.

 

[통계청(www.nso.go.kr)이 작년에(06년) 발표한 <2005년 인구주택총조사 표본집계결과>에 따르면, 2000년과 비교한 2005년의 1인 가구 증가율이 42.5%에 달해 전체가구 증가율(11.0%)에 비해 4배나 높았다.]  

 

먼저 임대주택사업을 하기 위해선 크게 세 가지 정도는 염두하고 있어야 한다.

 

첫째로,

매달 월세수입 발생과 임대주택의 자산 가치상승, 이 둘 중에 어는 곳에 더 큰 비중을 둬야 하는지를 결정하는 것이다.

 

매달 월세수입에 큰 비중을 둔다면, 주거용 오피스텔 매입을 추천한다.

 

아파트와 달리 실 거주 차원에서 매입을 고려하는 사람들이 적어 가격상승이 상대적으로 적은 반면, 투자금액 대비 월세수익률은 높은 편이다.

 

또한 현장에서 꾸준히 다리품을 팔고, 부동산 사장님들과 친해진다면, 년 10%정도의 수익률을 내는 오피스텔 물건을 어렵지 않게 매입할 수 있다.

 

실제사례)

고양시 ** 오피스텔 23평형, 풀옵션, 급급매 6500만원, 월세 1000/50  

6500만(매입가) + 175만(등기비용) + 100(부동산수수료) + 60(도배,장판) = 6835만(총매입가)

50(월세) * 12(개월) / [6835(총매입가) - 1000(보증금)] * 100 = 10.28%(년 수익률)   

 

반면, 자산 가치상승에 큰 비중을 둔다면, 아파트 매입을 추천한다.

 

실제사례)

고양시 ** 아파트 22평형, 5층, 급매 12,500만원, 월세 2000/55

2,500만(매입가) + 337만(등기비용) + 100(부동산수수료) + 60(도배,장판) = 12,997만(총매입가)

55(월세) * 12(개월) / [12,997(총매입가) - 2000(보증금)] * 100 = 6%(수익률)

          

여기다 아파트 자산 가치상승률을 보수적으로 20년간의 연평균 전국 주택 상승률 4.4.%로 책정하면,

        

6%(월세수익률) + 4.4%(년 자산 가치상승률) = 10.4%

 

비록 세전수익률 이지만, 통계상 1987년 이후 연평균 전국 아파트 가격 상승률 7.2%, 수도권은 24.1% 이므로 실제 수익률은 위 수치보단 많이 상회할 걸로 예상된다.

 

두 번째로,

주택임대사업자 등록을 내서 임대사업을 결정하는 것이다.

 

2003.10.20일 이후, 신규 사업자등록을 하고, [같은 시·군 소재/ 5호 이상/ 기준시가 3억원 이하/ 국민주택규모이하/ 10년 이상 임대] 이 모든 게 충족 시 양도세 중과세 와 종부세 제외의 세제혜택을 받을 수 있다.

  

정부가 일정한 세제혜택을 주는 주택임대사업자 등록의 취지는 임대주택의 재고를 확보하고자 하는 것으로 등록여부는 의무사항이 아니다.

 

결국 사업자 등록여부는 본인의 경제적 여건이 정부가 주는 세제혜택의 조건에 부합여부에 따라 판단하면 될 것이다.     

 

세 번째로,

임대주택사업의 사업성 판단이다.

 

먼저 임대사업 수요 대상을 선정한 뒤 그에 맞는 입지와 매매가 대비 전세가 비율 60% 이상인 지역 선택이 사업성 판단의 기준점이라 할 수 있다.

 

그리고 임대사업은 오랜 시간을 내다봐야 하므로 관리에 시간과 비용이 많이 드는 단독·다세대 주택보단 아파트나 오피스텔이 우수하다 할 수 있다.

 

그렇다면 젊은 부부나 독신가구를 주 수요층으로 지하철역이나 대학가 주변, 사무실, 관공서가 밀집한 곳에서 전세비율이 높은 소형아파트나 오피스텔이 임대사업을 하기가 가장 좋다는 결론이 나온다.

 

아무리 좋은 투자 상품이라도 본인여건에 따라 좋고, 나쁨의 결과가 언제든지 뒤 바뀔 수 있다. 임대주택사업은 은퇴 후 매달 고정적 수입이 없는 상태에서 경제생활을 안정성을 요구하는 노년층에게 비교적  적합한 투자 상품이라 할 수 있다.

 

 

유엔알 컨설팅(http://www.youandr.co.kr/) 팀장 김재일