내집마련시기를 놓고 실수요자들과 투자자들 사이에서 머리굴리기가 여간 어려운게 아니다. 집값대폭락 망령이 미국발 금융위기가 터진 틈을 타 시장과 실수요자들에게 공황상태를 야기한 이래 2009년을 앞두고 있는 지금도 이러한 패닉현상은 쉬 누그러질 기미가 보이지 않는다.

 

이로인해 2006년 가을 수도권을 중심으로 한 집값상승기를 마지막으로 최근 2년여동안 무작정 내집마련을 미뤄왔던 엄청난 잠재수요자들사이에서 지금 내집마련을 해야하나, 더 미뤄야하나 둘중 하나를 놓고 극심한 고민에 휩싸여 있는것이 사실이다.

 

결론부터 말한다면, 내년에도 계속 집값대폭락망령이 시장을 어둡게 지배할것이라고 맹신하고 내집마련을 무작정 미루다간 낭패를 당할수 있다는 점을 인식해야한다.

 

현재 부동산시장을 짓눌렀던 규제정책들은 강남3구 투기및 투기과열지구와 허울뿐인 분양가 상한제만 남고 종부세를 포함 거의 전분야에서 일제히 빗장이 풀린상태다. 이들 강남3구와 상한제 빗장도 국내경제와 대세적인 관점에서 본다면 시간이 문제이지 풀리는것은 기정사실이나 마찬가지다. 문제는 경제회복여부인데, 얼마전 국제통화기금(IMF)에서 “한국경제 2009년 1분기에 바닥치고 중반부터 회복될 것”이라는 전망은 의미심장하다고 할수 있다.

 

미국경제 전망치의 경우 조심스럽긴 하지만 2009년 하반기가 저점이라는 분석들이 점차 힘을얻고 있는 양상인데다 국내경제역시 2009년 하반기에 점차 회복될것으로 분석하는 보고서들이 나오고 있고 하나대투증권 김영익 부사장은 최근 “아파트 가격거품이 완만하게 해소되고 있다”며 부동산시장이 점차 상승모멘텀을 축적하고 있다는 취지의 보고서를 내놓은바 있다.

 

필자역시 한달전 출간한 <부동산 대폭락 시대는 없다>를 통해 부동산사이클상 2차 사이클의 수축기가 끝나는 2009년 2사분기부터 숨고르기에 들어간후 3사분기인 하반기부터 부동산시장이 저점을 찍고 대반전한다는 시나리오를 제시한바 있다. 이에 대한 정밀한 국내외적 근거와 통찰은 2009년 1사분기에 출간될 예정인 <2010 부동산 대상승 보고서>에서 자세히 다루어질것이다.

 

필자가 강조하는것은 이젠 정신건강에도 해롭고 건설적이지도 못한 맹목적 비관론에 흠뻑빠져 매도매수타이밍을 놓치는 우를 범해서는 안된다는점이다. 바닥이 밑도 끝도 없이 안보일것이라는 생각은 비록 리스크를 줄이기위한 투자패턴이라고도 할수 있지만 역설적이게도 리스크가 상당한 지극히 주관적인 투자관점이다.

 

그렇다면 손해보지 않는 내집마련, 다시말해 ‘사면 내리고, 팔면 오르는’ 개미투자자와 어느정도 반대되는 적절한 매수타이밍은 언제일까? 바닥끝에서 돈을 주워담겠다는 욕심을 다소 버린다면, 필자의 견해로는 2009년 상반기(1~2분기)라고 판단된다.

 

내년이후부터 서울과 수도권인기단지(판교, 위례, 광교, 동탄2등)에서는 투기과열지구해제 약발이 본격적으로 먹혀들면서 규제의 빗장이 대거 풀린 청약시장환경으로 인해 가수요는 빠른속도로 유입될것이다. 이에따라 수도권지역에서는 인기지역을 중심으로한 청약광풍이 재현될가능성이 매우 크다.

 

따라서 하반기로 넘어가면 점차 돈되는 내집마련을 하기가 그만큼 쉽지않을전망이다. 규제의 빗장이 채 풀리지도 않았고, 대폭락망령이 시장을 우울모드로 바꿨던 2008년 10월, 인기지역으로 분류되는 광교신도시 첫 분양주자였던 울트라 물량의 최고경쟁률이 수백대 1까지 치솟은 사실은 내년이후 더욱 극심해질 인기지역 청약광풍의 예고편에 다름아니다.

 

혹자들은 광교가 경쟁률만 높았지 미계약세대가 20%나 됐다며 애써 광교신도시 청약열풍을 축소해석하기도 하지만 미계약세대 추가모집에서 평균경쟁률 6대1로 한방에 마감된 사실과 저층을 중심으로 계약률이 저조하게 나올수밖에 없는 분양시장에서 초기계약률이 80%라면 분양이 대성공이라는 사실을 얘기하는 경우는 많지 않다.

 

광교신도시 첫분양물량(울트라참누리) 청약경쟁률
(지역우선) 평균경쟁률	17.8:1
187㎡형(56py)	224:1
146㎡형(44py)	69.5:1
232㎡형(70py)	32:1
112㎡형(34py)	10.4:1
(수도권1순위 평균경쟁률)	14.2:1
187㎡형(56py)	133.3:1
232㎡형(70py)	27.8:1
146㎡형(44py)	13.1:1
112㎡형(34py)	14.2:1

 

더구나 규제의 칼날이 여전했던 시점에서 당초 정부가 약속했던 3.3㎡당 900만원~1100만원을 훨씬 초과하는 1300만원대 고분양가(옵션등 포함시 실질분양가는 1500만원수준)에도 불구하고 극심한 침체기에 평균 경쟁률 수십대 1로 분양완료되었다면, 적어도 같은지역,혹은 광교보다 더 좋은지역의 2009년도 이후 청약경쟁률은 완전한 ‘빗장풀림’효과와 사실상 유명무실화되고 있는 분양가상한제로 인해 고분양가가 점차 시장에서 가시화되고, 여기에 정부가 대규모 부동산, 건설경기 부양책을 시도하는 흐름과 맞물리면서 청약광풍이 불어닥치면 바닥은 한순간에 드러나고 바닥이 드러나기 무섭게 치고 올라갈것이 자명한 사실이다.

 

광교청약자들 수만명이 모두가 한결같이 바보들이라서 부동산 버블붕괴의 마지막 불꽃을 태우며 불나방처럼 죽기위해 뛰어든 투기꾼, 혹은 마지막 거품의 희생양이라고 생각할수는 없는일이다. 왜냐하면 시장참여자들의 투자안목은 그 어느때보다도 더 높아진 상황이기 때문이다.

 

광교신도시 청약광풍의 교훈은 쉽고 간단하다. 입지가 좋은곳, 사람이 살만한 곳, 다시 말해 아파트로서 투자가치가 있는곳이라면 서울과 수도권의 엄청난 잠재수요자들은 언제든지 돈을 들고 벌떼같이 일어서서 부동산을 사들일 만반의 준비가 되어있다는 사실이다. 이러한 보이지 않는 흐름을 간파하지못하면, 내집마련의 꿈은 멀어질뿐이다.

 

지금은 아직도 헐값매물들이 시장귀퉁이에 자리를 틀고 있는 침체기 마지막장에서 서서히 내집마련을 준비해야 할때다. 다시말해 지금부터 곧 시작될 2009년 상반기(1~2분기)가 내집마련적기라는 의미다. 글로벌 초저금리시대의 돌입으로 인해 2009년 하반기엔 대출금리가 4%이하로 급락할것이다. 1억원을 대출받았다면 그동안 1년에 8백만원을 내야했지만 내년하반기부터는 많아야 3백~4백만원에 불과할것이란 얘기다. 내집마련적기는 2009년 상반기라고 본다면 지금은 서서히 내집마련을 준비해야 할 때라고 추단(推斷)하는것이다.

 

*글: 김 경우 [부동산 대폭락 시대는 없다] 저자

*자료제공: 부동산富테크연구소(www.bootech.co.kr)