비수도권 토지 대못, 한반구 특구화 시각에서 봐야 ①

- 수도권위주 부동산 정책 역차별 없애야

 

지난 해 9월 외환위기설로 집값 붕괴론이 큰 이슈였다. 3월 결산기를 앞두고 다시 환률 급등 ․ 주가 급락 ․ 강남발 재건축가격 급등이후 혼조세다. 외환위기로 돌아가 보자. 은행등의 보유한 우량 부실부동산들이 시장에 엄청 쏫아졌다. ‘파격적인 대바겐세일로 기회를 잡은 사람이 많았다’. 구정이후 판도가 달라졌다. 사상 초유의 건설․부동산경기 부양책들이 시장을 달구면서 집값 바닥론이 이슈다. 촉각을 곤두세운 실수요자나 투자자들이 움직임도 빨라지고 있다. 혼란기 시장진단과 투자가이드를 시리즈로 연재한다.

 

금융․경제위기로 부동산경기 침체가 전세계로 확산되고 있다. 미국발 금융위기가 유로존을 강타하면서 중국등 아시아권도 비상이 걸렸다. 국내 시장도 예외가 아니다.

 

지난 해 9월 외환위기설로 연말연시 강남, 분당, 용인등 재건축아파트를 중심으로 10억대 초우량 급매물들이 소량이지만 강남등 버블세븐 전역에서 물량이 나왔다. 경매시장은 반값 기대감이 커졌다. 주택시장을 상징하는 강남권 블루칩 아파트들이 대거 2회이상 유찰을 시작으로, 급기야는 호텔 ․ 빌딩등 경기에 초민감한 수익성 상품들이 맥없이 감정가 대비 20~30% 헐값에 새주인을 기다려야만 했다. 구정이후 상상을 초월하는 강력한 부동산경기 부양책들이 연일 터졌다. 강남발 재건축아파트 초급매물이 조기 소화되었고 호가 위주의 가격도‘억․억/헉․헉’커진 숨을 몰아쉬며 폭등하고 있다. 경매시장도 이성을 잃고 정책효과에 강한 기대감이 선반영되며 전례없이 감정가를 상회하는 낙찰 이변현상이 이어졌다. 그동안 급락이후 급등세의 전형적인 냄비장세가 재연되고 있다. 때아닌‘강남발 바닥론이 확산되면서 단기랠리냐, 추세적 상승으로 이어질 것인가’시험대에 오르며 자라보고 놀란 가슴 판도라 상자인 강남집값 띄우기용 투기지역과 투기과열지구 해제 등을 놓고 심각하게 고민하고 있다.

 

 

◇ 2․12 조치이후 시장 동향

 

이번 2.12 조치로 시장의 양극화 문제가 대두되고 있다.

정부의 릴레이식 부동산경기 부양책에 강한 기대감이 조기 반영되면서 수도권 위주의 급매물 해소와 가수요까지 겹치면서 매물회수등 호가위주의 강세현상이 나타났다. 거래량과 가격도 폭발적으로 터졌다. 거래량은 지난 연말에 비해 4배 폭증하고 서울전체 거래량이 절반 이상을 차지하고 있다. 강남권 경매시장을 과열조짐이 보이고 있다. 경매물건도 평소 3배 정도 폭증하는데다 감정가 이상 고가 낙찰, 그리고 낙찰률 및 경쟁률등 주요 지표가 증가하며 과열 양상이 보인다. 강남권 투기지역과 투기과열지구 추가 해제도 귀추가 주목된다. 정책 랠리와 투기적 요인이 잠재되어 있는 만큼 추격매수나 강남권 중대형 갈아타기, 실수요자등은 고가 구입등 단기 상승폭이 커 투자 메리트가 적어지고 있는 만큼 신중한 접근이 요망된다. MB 부동산 경기 부양책이 워낙 집요한데다 지난 1년간 10여차례의 강력한 부동산살리기 속도전으로 정책효과와 투기적 수요까지 가세하고 있는 상황이다.

 

새해들어 새로운 판도변화에 잠시 들여다 보자.

당초 경제성장률이 당초 플러스 전망에서 갈수록 마이너스 하향 전망을 잇달아 나오면서 변동성이 크게 확대되고 투자심리도 극도로 위축되고 있다. 실물경기 하강속도가 가파르게 돌아서자 정부는 사활을 건 경제총력전으로 연초부터 경인운하등 4대강 살리기 조기집행을 비롯하여 한강변 초고층 광역개발 및 새주택 양도세 한시적 감면등 강력한 경기 부양책을 펴고 있다. 지난 2.12 조치는 MB정부가 주장하는 부동산 3대 규제완화 방안을 망라되고 있다. 미분양아파트 5년간 양도세 감면, 수도권 분양권 전매해제등 외환위기 당시 도입했던 제도외에도 2006년도 판교 분양당시 고분양가의 주범인 민간아파트 분양가 상한제도 포함되고 있다.

 

 

◇ 미분양등 비수도권 역차별 휴유증

 

문제는 시장 역차별이다. 지방 미분양을 겨냥한 부양책이 지방은 고사시키고 용인등 수도권 지역을 살리는 꼴이 되고 있다. 게다가 강남권 재건축시장은 한강변 초고층 허용과 투기지역과 투기과열지구 해제 기대감으로 지난 연말이후 수억을 호가하는 머니게임 양상으로 변질되고 있다. 지방시장이 꽁꽁 얼어붙자 초저금리로 인한 유동자금이 강남등 버블세븐지역에 원정 투자자까지 나설 정도로 투기적 가수요까지 나서고 있다는 점이다. 특히, 강남 개건축시장은 작년말 대비 최고 3억 정도 폭등할 정도로 투기장세가 재연되며 부작용도 심하다. 이러는 상황에서 대한민국 주택시장의 상징인 강남권 재건축에 온기를 불어 넣고 시장논리를 내세우는 MB정부도 국민정서에 반하는 투기 자초에 대한 비난만은 우려하는 눈치가 역력하다. 투기지역 및 투기과열지구 추가 해제에 대한 정부의 갈등이 커지고 있다.

 

미분양등 경기악화에 대한 어쩔 수 없는 정부의 불가피한 선택은 모르는 바는 아니다. 자가주택비율이 이제 겨우 절반을 웃돌고 도심 뉴타운으로 서민을 외곽으로 내몰고 있는 상황에서 서민의 주거안정과 지방 미분양 해소을 위한다면서 역차별에 대한 정책 보완이 시급하다. 규제완화와 미분양 원인도 따져보자. 규제는 무조건 나쁘고 완화는 좋다는 사고는 이번 미국 금융위기에서 보듯 잘못된 생각이다. 미국발 금융위기가 왜 발생했고 세상을 힘들게 하는가. 한마디로 안전장치 부재와 금융권의 탐욕에서 비롯되었다해도 과언이 아니다. 이처럼 규제와 완화는 마치 저울과 같다. 평형을 찾아가려는 시장 주체간에 이해와 노력, 예측가능한 정책이 제시되어야 시장 메카니즘이 정상적으로 작용되리라 본다.

 

역설적으로 시장논리라면 미분양도 시장에 맡겨 둬야 할 것이다. 미분양 원인이 뭔가. 고분양가와 베짱분양, 가격안정 부재가 빚어진 탐욕의 결과가 아니라고 부인할 수 있는가. 그렇다면 수도권과 비수권에 똑 같이 규제완화라는 잣대를 들이 댓다면 지방 미분양해소가 아니라 결과는 역차별이다. 물론, 건설사도 문제다. 과거 물좋은 시절에서 벗어나 베짱 분양, 버티기로 일관하며 양도세 감면등과 같은 구제효과에 기댈 것이 아니라 주변 시세보다 더싸게 분양가를 할인하거나 임대아파트 전환등 뼈를 깍는 자구노력과 구조 개편을 서두른다면 경제한파를 피하면서 현재의 독이 약이 되지 않겠는가.

 

외환위기 당시는 미분양이 주변 시세보다 20~30% 분양가가 싼 편이었다.

양도세 감면등 추가 혜택이 주어지니 미분양 소화도 지금과 달리 아주 쉬운 편이었다. 지금은 고양 덕이지구나 광주등 지방시장은 시세상승요인이 거의 없는데다 양도세 감면혜택이 있어도 주변시세보다 비싸게 사라면 누가 사겠는가. 일부 건설사의 수급여건을 고려하지 않는 대응도 문제지만 지방시장은 10년 외환위기 이후 심각한 상황이다. 6.11, 2.12 대책등 잇달은 미분양 대책이 나왔다. 수출이 막히고 내수부양을 통한 돌파구를 마련하기에는 당장 미분양 해소가 관건이다. 현재 공식적으로 약 16만채, 비공식 25만채가 미분양이 남아돌고 있다. 대부분 대구, 부산, 광주등 지방 광역시에 집중되고 있다.

 

 

◇ 수도권 풀면서 지방등 비수도권 토지규제 여전

 

지방등 비수도권은 시장의 최악이다. 토지 규제도 문제다. 수도권의 그린벨트 완화, 군사이전 공여지, 관리지역 규제완화등 경쟁력 확보차원에서 기존 법령을 과감히 뜯어고치면서 지방 토지에 대한 규제는 사지도 말고 팔지도 말라고 문짱을 걸어 잠과놓고 있다. 지난 정부당시는 이해가 간다. 신도시 정책으로 지방토지가 급등하고 투기문제가 심각하여 주택정책을 제대로 펼 수 없었다. 지금은 지방시장이 냉각하고 수도권 뉴타운정책으로 비수도권 토지시장이 꽁꽁 얼어 붙어 자족도시 기능을 완전히 상실하며 인구도 서울등 수도권으로 떠나고 있다.

 

8.31 조치는 2005년도 혁신도시, 기업도시, 2기 신도시 건설당시 추진한 제도로 현지인이외는 토지매수나 매각시 엄격한 제한이 있었다. 농지나 임야등을 사는 경우에는 현지에 전가족이 1년이상 거주해야 하는 사전 거주제한을 두고 있었으며, 팔 경우에도 60%이상의 양도세 중과하고 있다. 이제 정책과 시대가 달라진 만큼 규제를 없애야 한다. 젊은이가 고향을 떠나고 빈땅이 늘어나며 유인책을 마련하기 위해서도 유휴 농지나 임야를 경제성있는 인프라를 확충할 수 있는 환경을 조성해야 한다. 외지인의 소유하는 부재지주 땅에 대한 양도세 중과 폐지, 외지인 사전 거주제한등을 해제하고 세제감면 및 기반시설 지원등도 자족도시화할 수 있는 환경을 만들어 나가야 한다.

 

 

◇ 부동산 정책, 한반도 특구화 시각에서 봐야

 

이 기회에 경제시스템도 고쳐야 한다. 안일하게 대처하다 지난 8월 리만사태을 시작으로 미국발 금융위기를 당했다해도 과언이 아니다. 10년전에는 내부의 부실한 경제구조로 외환위기를 초래했다. 위기뒤에 오는 호황이 다시 찾아온다. 작은 땅 수도권 사고에서 벗어나야 글로벌 정국에서 살아 남을 수 있다. 70년대 유산인 마산이나 창원공단등 소인국 개념에서 벗어나 홍콩과 텐진 빈하이 신구등 대국적인 견지에서 세계를 바라봐야 해답이 나온다.

 

이제 부동산 정책도 시대와 정권을 떠나 글로벌 시각에서 접근해야 한다. 과거 수도권과 비수도권 논리를 접고 지방을 포함한 비수도권을 한반도 경제특구화 시각에서 바라봐야 한다. 대정부 의존도 줄이고 경기 변동성 리스크 도 완화해나갈 때 국가 경쟁력이 커질 것이다. 뛰는 자 위에 나는 자가 있다. 일본인 경우 지난 10년전부터 신재생 에너지를 준비해왔다. 중국만해도 산동성등 지방성에 이미 아파트 단지 태양열을 도입하고 작년말부터 태양열과 전기용 자동차에 본격 생산 내지는 개발과정에 들어서고 있다.

 

영국이나 일본등은 심지어 산과 바다에 버려진 플라스틱을 이용해 연료를 산업화할 정도로 저만치 앞서 나가고 있다. 세계는 자원전쟁에 나서고 있다. 글로벌 무한 경쟁시대 자원이 고갈되고 자연 에너지를 선점하는 자가 지구를 지배하는 시대가 다가오고 있다. 다행이 석유등 실물자원은 빈약하지만 환태평양을 안고있는 천혜의 입지환경을 우린 있다. 더 늦기전에 그린성장산업과 연계하여 전국 지역거점단위 산업경제특구화 전략을 만들어 나가야 할 때가 왔다. 언제까지 아파트 정책등 주택정책을 통해 경기를 부양해야 할 것인지 OECD 회원국으로서 한번쯤 진지하게 고민하고 환골탈퇴해야 한다. 이제 작은 수도권에 벗어나 한반도 시각에서 지방등 비수도권 토지 공간에 가해진 대못을 조속히 철거하고 자연 에너지 인프라를 확충해 나가야 할 때다.

 

- 글 : 진성효/ 전부연 수석감사 ․ 경매야 한판붙자 저자

- 자료원 : 한중경매클럽(http://cafe.naver.com/auction114)