1987년, 1994년, 2001년 그리고 2008년은 부동산 경기가 살아나기 시작한 년도입니다.

 

공교롭게도 위 년도는 정확히 7년이란 시차를 가지고 있군요. 1985년 하반기부터 3저 경기(저금리, 저유가, 저원화가치)로 인하여 자동차, 전자제품 등의 대미 수출 호황이 있자 종전까지만 해도 전 국민이 생소하게 여긴 증권시장이 대세 상승하기 시작하였습니다.

 

1985년 하반기~1987년 상반기까지는 자동차, 전자 등 수출관련주가 주도를 했고 1987년 말엔 대선이 있었는데 1988년 8.8올림픽에 대한 기대감도 겹쳐 1987년 말부터 건설, 금융, 무역관련주 이른바 트로이카주가 대세 상승하기 시작하여 1989년 봄까지 대세 상승하였습니다.

 

1987년 말 건설, 금융 등 내수관련주가 움직이기 시작하자 부동산시장이 꿈틀되기 시작했습니다. 이때 내수관련주 상승=부동산시장 대세 상승이란 등식이 형성되었다고 할 수 있습니다. 1985년 하반기~1989년 봄까지 햇수로 5년동안 증권시장 대세 상승, 1987년 하반기~1991년 상반기까지 햇수로 5년동안 부동산시장 대세 상승이 있었습니다.

 

참고로 1991년 상반기는 분당신도시의 입주로 수요보다 공급이 흘러넘쳐 비로소 부동산 가격 상승이 꺾이기 시작한 해입니다. 공교롭게도 2001~2002년 강남권 재건축 대세 상승, 2003~2005년 버블7지역 중대형 아파트 대세 상승이 있었는데 2001~2005년까지 햇수로 5년동안 부동산시장 대세 상승이 1987~1991년까지 햇수로 5년동안 부동산시장 대세 상승과 햇수가 정확히 5년으로 일치되는군요. 

 

1989년 봄 코스피지수 1000포인트에서 1992년 8월 코스피지수 500포인트 이하로 대세 하락하자 1992년 8월을 기점으로 코스피지수가 바닥을 탈피하기 시작하여 1994년 11월 코스피지수가 1100포인트까지 대세 상승하였습니다.

 

1992년~1994년까지는 반도체산업의 호황과 함께 특히 삼성전자(주)의 주가 상승이 컸습니다. 이 기간은 반도체 등 수출관련주의 대세 상승이라고 할 수 있습니다.

 

참고로 1992년 말은 대선이 있은 해입니다. 1994년 11월 코스피지수가 꺾이고 삼성전자(주) 등 반도체산업 주가가 대세 하락하기 시작하자 1994년 말~1996년 상반기까지 내수관련주가 특히 많이 상승했습니다. 내수관련주의 대세 상승이 있자 어김없이 1994년 말부터 강남 개포 주공1단지 재건축아파트가 1991년 봄 이후 그동안 침체된 부동산시장에 불을 붙였습니다. 이때도 코스피지수(수출관련주) 대세 하락=내수관련주 대세 상승=부동산시장 대세 상승 등식이 형성되었네요.

 

1997년 12월 IMF 구제금융 신청 이후 1998년 6월에 코스피지수 280포인트를 바닥으로 하여 2000년 1월 1059포인트까지 상승하였습니다. 2000년 1월 이후 벤쳐기업관련 주가의 대폭락으로 사회적으로 문제가 심각하였습니다. 2001년 1월 코스피지수가 대세 하락하자 2001년부터 이번에는 어김없이 강남권 재건축을 필두로 하여 부동산시장이 꿈틀되기 시작했습니다.

 

2005년 하반기 코스피지수가 마의 1000포인트를 뚫는 등 증권시장의 대세 상승이 있기전 즉 2001년~2005년 상반기까지 코스피지수가 등락을 거듭하자 상대적으로 2001~2005년까지 버블7지역 부동산의 대세 상승이 있었네요. 2005년 하반기부터 조선, 철강 등 재래산업의 호황과 재래산업관련주의 대세 상승이 있자 버블7지역 부동산은 대세 하락하기 시작했습니다.

 

코스피지수(수출관련주) 대세 상승=버블7지역 부동산 대세 하락 등식입니다. 단, 예외적으로 강북권 부동산은 2006년 말~2008년 상반기까지 대세 상승했네요. 2007년 10월 코스피지수가 2000포인트대를 정점으로 조선, 철강 등 재래산업 수출관련주가 대세 하락하기 시작하자 그 공백을 내수관련주 그리고 부동산시장이 바톤을 받아야 하는데 2008년 촛불집회, 수입쇠고기 문제, 미국발 금융쇼크 등 대내외적인 요인으로 2008년 한해동안 침체되어 있다가 미국발 금융쇼크가 어느정도 안정된 작년 말부터 비로소 건설 등 내수관련주 및 강남권 부동산이 꿈틀되기 시작하는군요.

 

경제는 살아 움직이는 생명체와 같다고 합니다. 그리고 경제는 일정한 사이클을 가지고 순환하고 있습니다. 한쪽이 산업이 안좋아 지면 다른 한쪽 산업이라도 좋아야 실물 경제가 어느정도 돌아갑니다. 조선, 철강 등 수출 재래산업이 꺾인 공백을 내수관련업이 공백을 메워야 경기경착륙이 아닌 경기연착륙으로 갈 수가 있습니다.

 

오바마 대통령이 신뉴딜정책으로 미국 경제를 이끌어 나가겠다고 합니다. 내수 경기를 살리기 위한 미국 신뉴딜정책과 한국형 신뉴딜정책은 같은 맥락이구요. 이러한 경제 및 정책의 큰틀에서 부동산시장을 생각해야 할 시점입니다. 이상 수출관련주가 꺾이면 내수관련주가 바톤을 받고 코스피지수가 대세 하락하면 부동산시장이 대세 상승한다는 논리를 나름대로 서술해 보았습니다.

 

1987년, 1994년, 2001년 그리고 2008년은 공교롭게도 7년 시차이네요. 7년 시차나 수출관련, 내수관련 업종 순환으로 보나 미국 신뉴딜정책, 한국형 신뉴딜정책, 경기연착륙 등 여러가지를 감안해 볼때 대외 특수 변화가 없는 한 향후 국내 부동산시장은 희망적입니다. 

 

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