제7화 대출레버리지의 효과

 

신입사원 "안주임" 5백만원으로 내 집 마련하기.

 

설날이 끝나고 다시 자리에 마주 앉은 세 사람. 왕대박 팀장이 안부를 묻는다.

 

안일해 주임, 현명해 양 올 기축년 한해 직장에서 승진하시고, 새해 복많이 받으시고 그리고 아무쪼록 돈으로부터 자유로워질 수 있는 첫걸음으로 사고 한건 치시기 바랍니다. 안일해 주임이 고개를 휘젖는다. "승진도 좋고 복많이 받는 것도 좋지만 아무리 돈이 좋아도 범죄를 통해 돈벌긴 싫어요. 사고를 치라니요."

 

왕대박 팀장이 크게 웃으며 말한다. "오해하지 마십시오. 사고를 치라는 말은 남의 돈을 꿀꺽하라는 말이 아니라 실질적인 투자를 한번 해보라는 말입니다. 많은 사람들이 돈때문에 고민을 하고 괴로워하지만 정작 돈을 벌기 위해 행동으로 나서는 이들은 찾아보기 어렵습니다. 그래서 보통 돈을 벌기 위해서는 일을 저질러야 한다는 뜻으로 사고쳐라라는 말을  종종 쓰곤 하죠."

 

자 그럼 지난 주 약속드린대로 또 다른 투자테크닉에 대하여 말씀드리겠습니다.

 

지난 주 말씀드린 투자방법은 경.공매물건을 집주인과 잘 협상하여 싸게 매입한 후 이 집에 전세를 놓아 단순히 본인의 투자금 전액을 회수하는 방식이었는데 반해 오늘 설명드릴 투자방법은 대출을 받은 후 월세를 놓아 본인이 투자한 투자원금도 회수하고 또 여기에 보태 매달  월세수입도 노리는 투자방법입니다.

 

즉 이 투자테크닉의 핵심은 대출의 레버리지를 이용한다는 데에 있습니다. 일단 확보한 집에 전세를 놓을 것이냐, 아니면 월세를 놓을 것이냐는 차이에 따라 결과가 어떻게 달라지는지 지금부터 차근차근 설명해 드리도록 하겠습니다.

 

잘 들어보세요. 

 

말씀드렸다시피 지난 주 설명드린 투자방법은 경.공매로 나온 1억원짜리 물건을 집주인과 잘 이야기하여 6,000만원에 매입하고 이 집을 다시 6,000만원에 전세를 놓아 내가 투자한 원금을 모두 회수하는 방법이었습니다. 여기에 대해 의문나시는 점이나 궁금한 사항은 없으시겠지요? 안일해 주임과 현명해 양이 고개를 끄덕인다.  

 

왕대박 팀장이 계속 말을 잇는다. 하지만 부동산 전문가들은 단지 내 돈 없이 집사는 것엔 절대 절대 만족 안합니다. 이들은 보통 전세보단 월세를 놓는 것을 선호하곤 하지요. 보통 1억원짜리 소형주택은 대출이 60~70% 정도 나오므로 대략 적어도 5,000만원 정도는 대출이 나올 것입니다. 여기에 대출이율 6.5~7.0%을 적용하면 매달 대출이자로 대략 30만원 정도는 내야겠죠.

 

현명해 양이 걱정스러운 듯 질문을 던진다. "요즘 대출이자가 오른다던데 대출을 많이 받으면 조금 부담되지 않을까요?"

 

왕대박 팀장이 웃으며 답변한다. "그래서 월세를 내는 겁니다. 1억원짜리 소형주택의 전세가가 6,000만원 정도이면 이를 월세로 환산할 경우 보증금 1,000만원에 월 50만원 또는 보증금 2,000만원에 월 40만원 정도는 받을 수 있습니다. 그럼 대출이자를 매달 내고도 대략 월 10~20만원 정도 남는다는 계산이 나옵니다. 

 

여기까지 말씀드린 부분을 공식으로 표현하면, 

ㅇ 들어오는 돈[대출 5천+월세보증금 1~2천] - 나가는 돈[주택매입가 6천] = 내 돈 없이 집사던가 오히려 1,000만원 되돌려받기

ㅇ 매달 들어오는 돈[월세수익 40~50만] - 매달 나가는 돈[대출이자 30만] = 매달 월세가 10~20만원이 들어오는 배당수익 창출

뭐 계산의 복잡성 때문에 세금, 복비 등 기타비용은 감안하지 안았지만 내 돈이 들어가지 않는 투자방법에는 큰 변함이 없습니다.

 

안일해 주임의 눈이 휘둥그레진다. "와~~ 왕대박 팀장님 이것 월세수익률이 얼마예요 100% 아님 1000%인가요?"  왕대박 팀장이 웃으며 대답한다. "아니 내 돈이 안들어 갔는데... 월세수익률이던 시세차익수익률이던 무슨 큰 의미가 있겠습니까." 

 

현명해양 왈 "가끔 증권맨들이 주식강연을 할 때 보면 휘황찬란한 차트를 가져와서 1~20년 동안 부동산 수익률은 많아야 몇백% 정도지만 주식투자를 하면 수익율를 최대 10,000% 올릴 수 있다고 설명하면서 주식에 비해 부동산을 상대적으로 낮게 평가하곤 하시더라구요." 

 

왕대박 팀장 왈

아마 주식투자의 장점을 돋보이기 위해 약간 극단적인 비교를 한 것으로 보이지만 제 개인적인 견해로는 주식이던 부동산이던간에 먼저 본인의 투자성향과 합치해야 한다고 생각합니다. 또 중요한 것은 옥석을 잘 고르는 것이겠지요. 

 

그리고 사실 이제까지 설명드린 두가지 투자방법도 일단 알고나면 웃음이 나올 정도로 간단하다고 생각하시겠지만 사실 부동산 투자를 좀 하셨다는 분들도 모르는 분들이 상당히 많습니다. 왜냐하면 대부분의 사람들은 아직도 강남권 대형아파트만이 최고의 수익율을 낼 수 있는 투자의 블루칩이라고 생각하고 있기 때문입니다. 물론 강남이 매력적이라는 점에는 저 또한 이견이 없지만 모든 투자자들에게 동등한 지역은 아니라고 생각합니다.

 

항상 강조하지만 자신에게 맞는 옷은 따로 있기 때문입니다. 또한 먼저 싸게 사고 시작해야 한다는 투자원칙을 강남에는 적용하기 어렵다는 점을 생각해보았을 때 강남이 최고의 투자처는 아니라고 개인적으로 생각합니다. 그래서 강남에 투자할 때는 앞으로 많이 오를 것이다라는 점에 투자주안점을 두고 매수의사를 결정해야 하는데 예를 들어 강남권 30평대 아파트를 10억원을 주고 매입하여 1년만에 15억으로 무려 50%가 올랐다고 가정한다면 수익률은 다음과 같이 계산할 수 있습니다.

 

ㅇ 구입가 10억 - 전세 3억 = 실투자액 7억

ㅇ 시세차익 5억 - 각종 제외비용(세금, 복비 등) = 실제 수익 3억

ㅇ 실수익 3억 ÷ 실 투자 7억 × 100 = 42.8%

 

수익률의 만족도에 대한 개인적인 차이는 있겠지만 1년 안에 매가 대비 50% 상승이라는 낮은 현실성에 투자리스크를 감안해 보면 그다지 매력적이라고 판단되지는 않습니다. 물론 2, 3년 후에나 50% 상승 도달이 가능하다 볼수 있겠으나 기간 대비 수익률은 더욱 낮아질 것이고요. 여하튼 이 부분은 언제가 다시 자세히 거론해 보도록 하겠습니다. 

 

자 그럼 이제 실습에 나설 차례입니다. 안일해 주임, 현명해 양 지금까진 배운 지식을 잘 활용해서 숙제를 해오세요. 다음 주 숙제는 지금까지 배운 투자방법을 잘 활용하여 어느 지역에서 주택을 매입할지 연구해 오는 겁니다. 

 

참고로 매가 대비 전세가가 높은 지역을 주목해서 찾아오세요. 우리에겐 가진 돈이 많지 않으므로 대한민국에만 존재하는 전세제도를 충분히 잘 활용해야 합니다. 주택매매가야 미래의 호재나 악재에 따라 가격이 오르기도 하고 내리기도 하지만, 전세가는 미래에 이 지역이 어떻게 변하든간에 현재의 가치가 절대적으로 수렴되는 특성이 있음을 잘 기억하시기 바랍니다. 

 

안일해 주임 왈 “잘 이해가 안갑니다. 좀 더 자세히 풀어서 말씀해 주세요.”

 

왕대박 팀장이 자세히 설명하기 시작한다. "매매가격이야 내년 쯤 우리집 인근에 전철이 개통된다고 가정하면 그 호재가 아직 현재에는 직접적으로 반영되지 않더라도 기대심리가 상승하여 주택가격이 일반적으로 오르곤 합니다만 전세가는 큰 영향을 받지 않는다는 말입니다."

 

즉, 집주인이 세입자 보고 "내년에 전철이 개통되면 교통이 편해질 것이니 현 전세값 5,000만원을 6,000만원으로 올리겠다"라고 하면, 대부분의 세입자는 "Are You Crazy?"라고 하겠죠. 바꿔말하면 전세가랑 매매가가 차이가 없다는 것은 그만큼 집값에 거품이 없다, 즉 절대가치에 집값에 수렴됐다라고 생각하면 되겠습니다.

 

여하튼 오늘은 여기까지고 다음주에 다시 만날 때까지 꼭 숙제를 해오시기 바랍니다.  

 

To be continued~~~

 

지은이 : 現 다음까페 Secret.R 시샵   김 재 일 [http://cafe.daum.net/SECRET.R]