규제 해제에도 반짝 장세에 그칠 듯

 

새해들어 부동산 투자상담이 급격히 증가해서 주말에도 고객들의 방문이 이어지고 있다. 역시나 강남권을 필두로 재건축아파트들이 급등하면서 거래가 이뤄지고 있고 광교추가분양과 판교 분양에 전례없는 청약열풍이 이어졌다.

 

최근 잠실 제2롯데월드 개발, 설 이후 강남 투기규제 해제설 등으로 강남권 집값 특히 한강변 재건축단지들이 들썩이고 있다. 실제로 설전후로 강남권을 비롯한 몇몇 현장을 방문한 결과 매도호가가 오른 상태에서 거래가 실제로 이뤄지고 있었다.

 

이번 상승세는 정부 규제완화의 대책을 보는 재건축단지들을 중심으로 거래가 이뤄지면서 들썩이고 있는 반면 여타 강남권 일반 아파트는 특별한 움직임이 없다.

 

 

3대 규제 해제에도 반짝 장세에 그칠 듯

 

강남권 투기지구 해제. 민간아파트 분양가 상한제 해제등의 부동산 경기를 살리기 위한 정부와 한나라당의 대책은 단기적으로 호가상승은 유지될지언정 장기적으로는 실물경제 침체로 인한 추가 매수세 유입한계로 가격하락세를 막기는 역부족으로 보인다.

 

또한 강남권 규제완화가 현실화 된다고 해도 적어도 올해 2분까지는 은행권의 유동성 문제로 예전처럼 충분한 유동성을 가계에 제공할 수 여력이 되지 않는다.

 

민간아파트 분양가 상한제 폐지도 아파트 공급을 축소하는 부작용이 우려되므로 장기적인 관점에서 시장 자율에 맞기는 게 바람직하다. 불황기에는 오히려 분양성대한 리스크 관리로 인해 시장적정가격을 무시하고 사업자 임의대로 분양가를 높게 받기는 힘들기 때문이다. 대신 정부차원에서 공공부문에서 확실히 싼 주택을 지속적으로 공급하는 정책이 선행되어야 하겠다.

 

정부에서 계획하고 있는 지방 미분양 주택의 한시적인 양도세 폐지도 여유자금 있는 분들이 장기적으로 투자할 수 있게큼 수도권/,지방 우선 순위를 따지지 말고 시행하는 게 바람직하다. 특히 미분양주택의 80%이상이 몰려있는 지방의 경우도 수도권 투자자들이 유입될 수 있도록 더욱더 파격적인 혜택이 필요하다. 현재 지방 미분양주택에 대한 파격적인 세제 혜택이 시행되고 있지만은 결과적으로 별다른 성과도 거두지 못하고 있고 미분양매입에 대한 공적자금만 축내고 있는 꼴이다.

 

미분양을 유발책임이 일정부분있는 건설사들에게도 고통분담차원에서 규제완화혜택을 보는 미분양주택에 대한 반강제적인 분양가 할인책도 요구되어진다.

 

 

강남권 매수 타이밍

1차 매수시기. 올해 4~5월경 종부세 회피 매물 나오는 시점

 

긍정적으로 보면 재건축 용적률 완화 등의 각종 규제완화대책이 본격 시행된후 실물경제가 회복기에 들어서는 4/4분기 경이 거래량이 증가하며 본격적인 회복세를 보일 것으로 보인다. 강남집값 움직일 실지적인 변수는 은행권 유동성 회복에 따른 투자자금 수혈및 경기 회복을 들수 있겠다. 올해 들어 강남권 입주 물량의 대폭 감소로 지난해 하반기 같은 집값급락은 없을 전망이다.

 

실물경기 본격침체가 계속되고 있는 가운데 부동산만 나홀로 강세를 보일 수 없기 때문에 보수적으로 접근해야 한다.

 

강남권 투자전략은 매수시기를 잘 선정하는 것이며 타이밍만 잘 잡아도 1~2억정도 저렴하게 구입할수 있다. 현재는 단기간에 저가로 나오는 급매물은 소진됐고 매도자들도 호가를 높이고 있는 중이다. 확실한것은 바닥을 계속 확인해가고 있기 때문에 대출을 무리하게 받지 않는 선에서 1차적인 매수타이밍은 종부세 회피 매물이 나오는 올해 4~5월경 실수요관점에서 매수타이밍을 잡는것도 괜찮을것도 같다. 그러나 보수적인 수요자라면 주택거래량이 3개월연속 증가하고 실물경기 선행지표가 바닥을 치는 것을 확인한후 매수에 나서도 될 듯싶다.

 

박상언 유엔알 컨설팅 대표 ()02-525-0597