2주택자의 양도세는 상당히 복잡하다. 많은 양을 절세전략까지 한 번에 정리하는데 무리가 있지만 총괄적으로 설명하고자 한다. 추후에 2주택자에 대한 비과세와 중과세 등의 세세한 부분들을 여러 번에 걸쳐 설명하는 기회를 갖기로 하겠다.

 

 

1. 개정된 2주택자의 양도세 적용

 

2주택자에 대한 50% 중과세를 2년간 유예함으로써 2주택자의 양도세는 취득시기와 매도시기에 따라 아래와 같이 복잡하다. 먼저 2008년 말 2주택자가 특례기간(2009.1.1~2010.12.31) 중 먼저 매도하는 주택은 일반세율을 적용받는다. 단, 3년 이상 보유했더라도 장기보유공제를 적용받지 못함에 주의해야 한다(중과세 대상이 아닌 경우 공제 가능). 만약, 특례기간 이후(2011.1.1 이후)에 매도하면 먼저 매도하는 주택은 50%로 중과세되어 양도세가 대폭 늘어난다.

 

상황		2009.1.1~2010.12.31 사이에 매도시	2011.1.1 이후 매도시
08년 말 2주택자 (A→ B)		A: 일반세율, 장기보유공제배제	50% 중과세(2주택 상태에서 매도시)
특례기간 중 신규취득 2주택자	일반주택 매도(A)	A: 일반세율, 장기보유공제배제	50% 중과세(2주택 상태에서 매도시)
	신규주택 매도(B)	1년 미만: 50% 2년 미만: 40%	일반세율(6~33%)

※ 일반세율: 1년 미만: 50%, 2년 미만:40%, 2년 이상: 6~35%(2010년: 6~33%)

 

특례기간 중 1주택을 신규 취득하여 2주택자가 된 경우에는 매도하는 주택에 따라 양도세가 달라진다. 특례기간 중 먼저 매도하는 주택이 2008년 전에 취득한 주택으로서 비과세를 못 받는 경우라면 일반세율(1년 미만: 50%, 2년 미만:40%, 2년 이상: 6~35%)을 적용한다. 만약, 특례기간 중 취득한 주택을 먼저 매도하면 보유기간에 따라 일반세율(1년 미만: 50%, 2년 미만:40%, 2년 이상: 6~33%)을 적용한다.

 

 

2. 2주택자 절세전략

2주택자가 소유주택 중 1채 이상을 매도할 계획이라면 특례기간 중 매도하는 방법과 가족에게 증여하는 방법을 비교하여 선택해야 한다. 참고로 아래에서 설명하는 증여 방법의 활용은 현재 개정하려다 보류중인 증여세 세율 인하가 확정된 후 실행하는 것을 전제로 한 것임에 주의해야 한다.

 

(1) 차익이 적다면 특례기간 중 매도를 고려하라.

일반적으로 매도하려는 주택이 차익이 적다면 특례기간 중에 매도하는 것이 증여보다는 유리하다.

 

예를 들어 A아파트(차익 1억원, 시세 3억원)와 B아파트(차익 4억원, 시세 6억원)를 소유한 K씨가 차익이 적은 A아파트를 매도할 계획이라면 증여보다는 특례기간에 매도하는 것이 낫다. A아파트를 자녀에게 증여하면 증여세와 취․등록세 등으로 약 2,500만원이 지출되고 5년 후 매도해야 한다. 그러나 2009년(특례기간 중)에 매도하면 양도세 1,978만원만 내면 된다.

A를 2009년에 2주택 상태에서 매도	1,978만원	차이 522만원
A를 증여 후 5년 후 비과세로 매도	약 2,500만원

※ 입법추진 중인 증여세 세율 인하(6~35%) 후 증여한 것으로 가정한 금액임

 

(2) 차익이 많다면 증여를 활용하여 매도하라.

만약, 매도하려는 주택이 차익이 많다면 시세가 적은 주택을 세대분리 가능한 무주택 가족에게 증여하는 것이 절세 폭이 크다. 앞의 사례에서 차익 4억원인 B아파트를 2주택상태에서 매도하면 약 1억 2,374만원을 내야 하지만 A아파트를 자녀에게 증여한 후 B아파트를 비과세 요건을 갖추어 매도하면 증여비용 2,500만원만 발생하고 양도세는 내지 않는다.

B를 2009년에 2주택 상태에서 매도	1억 2,374만원	차이 9,874만원
A를 증여 후 B를 비과세로 매도	약 2,500만원

 

(3) 2주택 모두 장기간 보유할 계획이라면 증여를 활용하라.

소유하고 있는 2주택을 모두 5년 이상 보유할 계획이라면 증여세 세율이 인하된 후 증여하는 전략도 사용해볼 만하다. 이때 증여는 5년 후 세대분리가 가능한 자녀에게 사전에 하는 것이 훨씬 유리하다. 자녀에게 증여하면 부모와 자녀 모두 1주택 비과세로 양도세를 안낼 수 있기 때문이다. 증여대상 주택은 시세가 적은 것이 증여비용이 적게 발생한다.

앞의 사례에서 K씨가 A와 B 모두 소유한 채 5년 후 매도할 때 A→B(비과세)의 순서로 매도한다면 먼저 매도하는 주택(A)은 50%의 중과세를 적용받아 총 4,826만원의 양도세를 내야 한다. 그런데 사전에 A를 3억원에 자녀에게 증여한 후 5년 후 매도하면 A와 B 모두 1세대1주택으로 비과세를 적용받을 수 있어 양도세는 전혀 없다. 단지 A의 증여비용 약 2,500만 지출될 뿐이다. 세대분리 가능한 자녀에게 증여하는 방법은 5년 후 시세가 상승하면 할수록 훨씬 효과가 커진다.

 

A의 양도차익	K씨 단독 소유 5년 후 매도시	자녀에게 증여 후 매도시
1억원	4,826만원	약 2,500만원
2억원	9,776만원	약 2,500만원