지금처럼 세계 금융위기와 실물경기 침체로 인해 불안한 시장 환경에서는 누구나 판단력이 흐려진다. 매도자는 부동산을 팔고 싶어도 아무리 싼 가격이지만 살 사람이 없고, 매수자는 대출 심사가 까다로워져서 자금 융통이 어려울 뿐만 아니라 자금이 있다 하더라도 부동산 버블 붕괴까지 거론되는 불안정한 부동산 시장 환경에서 가격이 더 떨어질 때를 기다린다. 그로 인해 부동산 시장은 거래가 꽁꽁 얼어붙었고 고금리에 자산 가치마저 하락하면서 진퇴양난의 상황에 빠져있다. 하지만 이처럼 위기 상황이 깊어지면 질수록 흑 속의 진주를 찾기가 더 쉽다는 것을 명심하여야 한다.
그렇기 때문에 남들이 다 위기 상황에서 극도로 위축되어 있을 때 오히려 역발상 마인드로 준비를 하고, 남들보다 한발 빠른 타이밍을 가져가면 성공적인 투자가 될 수 있는 좋은 기회인 셈이다. 수년째 현장에서만 실전 경험을 쌓았고, 또한 건축사로서 건축,건설 환경을 너무나도 꽤 뚫어 보고 있는 필자는 2009년 다가올 변화에 가슴이 벅차오른다. “위기는 기회다”는 말이 이제는 귀가 따갑도록 들어왔을 것이다. 하지만 실천하고 안하고는 종이 한 장 차이라고 하지만, 그 실천 여부에 따른 결과는 금액으로 환산할 수 없을 정도의 차이가 발생할 수도 있다. 이제 나올 악재는 나올 대로 다 나왔다.
물론 올 상반기에 있는 최대의 악재는 고용시장 악화로 인한 실물경기 침체가 발목을 잡을 것이다. 하지만 그것 역시 점차적으로 회복될 것이며, 이명박 정부 중반기로 넘어갈수록 건설경기 활성화에 상당부분 치중 할 것이다. 현실을 받아들이고 한 발 도약할 수 있는 기회로 삼을 때다. 그렇다고 무모한 투자는 자제해야 한다. 지금처럼 혼란스러운 시장 환경일수록 리스크 관리에 철저해야 하고, 앞으로 부상할 테마를 정확히 찾아낼 줄 알아야 한다.
재건축이 부활한다.
2009년 이후 이명박 정부에서의 부동산 화두로 급부상할 재료는 재건축이다. 2009년부터 본격적으로 완화가 되면서 여러 가지 측면에서 긍정적인 효과도 예상될 뿐만 아니라 실수요자에게는 강남권으로 내집마련 할 수 있는 기회인 셈이다. 특히 여러 대외여건 악화로 인해 시세마저 최고점 대비 40~50%빠진 매력 있는 가격에 형성되어 있기도 하다. 뿐만 아니라 한강변 재건축 단지의 경우 일부 대지면적의 기부체납을 통해 초고층 아파트 단지로 탈바꿈하게 되어 향후 한강의 스카이라인을 완전히 바꾸어 놓을 것이다. 이렇게 되면 자산 가치 또한 상승하는 효과가 있다. 특히 한강변 재건축 단지를 눈 여겨 보라. 압구정 구현대, 잠실주공5단지, 구반포주공1단지, 반포 한신아파트, 여의도 시범아파트가 대표적 한강변 재건축 단지들이다. 그 외에 3종일반주거지역에 해당하는 재건축 단지를 눈 여겨 보라. 압구정 구현대, 잠실주공5단지, 대치 은마, 여의도 시범 아파트 등이 여기에 해당한다. 그 외에도 저층 재건축 단지인 개포주공, 가락시영, 둔촌주공, 고덕주공 아파트를 주목할 만하다.
“한강르네상스프로젝트” 시작에 불과하다
용산 국제업무지구는 한강변과 연계되어 수변도시로 탈바꿈되고 이곳은 국제 금융허브로 육성되면 대한민국의 랜드마크 도시로 우뚝 서게 될 전망이다. 또한 용산역세권개발을 통해 구 도심지가 재정비되고, 재정비촉진지구로 지정된 한남뉴타운은 용산공원 조성 및 남산 생태 축을 연결하는 친환경 명품 도시구조로 탈바꿈할 전망이다. 마곡지구 R&D단지가 보상을 거쳐 1단계 사업이 10월이면 착공에 들어가서 3단계 개발구간까지는 2033년까지 예정되어 있는데, 이곳은 용산 국제업무지구와 더불어 운하를 끌어들이는 수변도시로 거듭나게 된다.
잠실종합운동장 역시 일부 시설 부지에 121층,633m 규모의 “잠실 국제컨벤션컴플렉스”가 들어설 예정이며, 제2롯데월드가 112층, 555m 규모로 2009년에 착공하게 된다.
서울의 중심을 가로지르는 반포대교는 음악분수가 설치되었고, 잠수대교를 보행전용공간으로 탈바꿈 되며, 반포대교 끝단에는 3개의 인공 섬을 띄워 문화공간으로 조성하고 있다. 행당지구에는 도시개발 구역에 포스코 건설이 자연과 조화된 주거, 상업, 문화공간으로 조성하여 한강과 연계된다. 이곳은 서울숲과 가깝고, 이주를 시작했으며, 2013년이면 입주가 가능하며, 바로 옆에 위치하고 있는 행당동 6,7구역 재개발이 가장 큰 수혜를 볼 것으로 전망한다. 이처럼 “한강르네상스프로젝트”사업이 꾸준히 진행되고 있어 향후 한강변의 도시미관을 아름답게 바꿔 놓을 것으로 확신한다.
지하철은 돈의 맥
지난7일 국토해양부에서는 도심지 역세권을 재정비촉진지구로 지정해 도심개발을 활성화하는 방안을 내놓았다. 도심지 역세권을 “고밀복합형 재정비촉진지구”로 신설하기로 하고, 이 고밀복합형 뉴타운에는 계획수립절차 단축, 용적률 완화, 주차장설치기준 완화 등의 인센티브도 주어진다. 이를 통해 2018년까지 12만가구의 주택을 공급할 예정인데 1~2인 소형주택을 집중공급 할 예정이다.
고밀복합형 뉴타운을 지정 할 수 있는 지역은 지하철 2개 노선이 겹치는 지역 등 대중교통 결집지의 이면도로에 인접한 저밀도 주거지로, 중심지를 기준으로 반경 500m이내이므로 소액으로 투자할 수 있는 물건이라면 무주택자도 주목할 만하다.
주택 질적인 양극화 시대온다
우리나라는 산업화 과정을 거쳐 오면서 질적인 성장보다는 양적인 성장에 치중해 왔다. 서울 도시구조를 보아도 확연히 들어나는데, 한강변을 예를 들어보자. 보다시피 성냥갑 아파트들로 촘촘히 들어서 있다 보니 한강의 미관이 완전히 회손 되었다. 뿐만 아니라 도심지 또한 특색 없는 성냥갑 아파트 일색이다. 다른 점은 아파트 브랜드와 인테리어 마감재 정도의 미세한 차이일 뿐이다. 하지만 최근에 서울시에서는 이런 점을 바로 잡기 위해 성냥갑 아파트는 허용하지 않을 방침이다. 차별화 된 디자인, 주거공간, 조경시설이면 용적률이나 층고를 추가적으로 완화시켜줄 전망이다.
이렇게 되면 향후 어떤 변화를 예상해 볼 수 있을까? 바로 성냥갑 아파트와 신규 아파트와의 양극화를 시대를 가져 올 것이다. 사실 지금까지는 단지마다의 특별한 차별성이 미미하였기 때문에 투자 메리트에도 큰 차이가 없었다. 하지만 앞으로는 성냥갑 아파트는 소외받게 될 전망이다. 용적률이나 층수를 완화 받게 되면 건폐율이 상대적으로 줄어들어 조경공간이 풍부해 지면서 친환경 단지 구성이 가능하다. 뿐만 아니라 층수를 더 높게 짓고 디자인도 차별화될 뿐만 아니라 주거공간까지 쾌적해지면서 기존의 성냥갑 아파트와는 집값차이도 많이 벌어질 것으로 전망한다.
이 재익 다음카페 "부동산멘토" (http://cafe.daum.net/budongsan.mentor)
건축사
현)이데일리TV / YTN 라디오 고정출연
SBS,MBN,RTN TV출연
부동산 칼럼니스트