코스피지수가 2008년 10월에 바닥을 탈피하여 현재 상승 추세에 있습니다. 아시다시피 작년 10월은 비관이 극도에 달한 때입니다. 그러나 정부 정책을 믿고 4대강 및 새만금관련주에 투자하신 분들은 현재 상당한 수익을 올리고 있고 향후 관련주의 상승도 희망적입니다.
이렇듯 바닥은 비관이 극도에 달한 때 소리 소문없이 지나갑니다. 주식전문가들은 2009년 상반기에 코스피지수가 횡보를 거듭한 후 하반기부터는 대세 상승에 진입할 것으로 예상하고 있습니다. 현재의 실물경제는 앞이 보이지 않습니다. 이럴때일수록 실물경제보다는 정책경제를 바라다 보아야 하구요.
세계경제가 어느정도 안정된 현 시점 MB정부에서는 4대강 정비사업 등 신뉴딜정책 즉 내수 경제살리기에 올인하고 있습니다. 얼마전 강남3구 투기지역 해제가 보류되었지만 조만간 해제된다는 소식이 여기저기서 들려옵니다. 부동산 가격 반등도 이들 부동산정책에 따라 급격한 반응을 보일 것으로 예견되구요.
필자는 일단 강남3구 투기지역이 해제되는 시점에 부동산경기가 진바닥을 탈피할 것으로 예상합니다. 실물경제에 따른 바닥 탈피가 아니고 정책경제에 따라 1차 반등한다는 얘기입니다. 증권시장에서 4대강 및 새만금관련주 등 개발 정책관련주들이 개발 호재에 따라 급격히 상승하듯이 이들 정책을 부동산시장에 접목시켜 보면 부동산시장 역시 부동산정책 즉 강남3구 투기지역 해제 시점에 진정 바닥을 탈피할 것으로 사료됩니다.
1차 반등이 있은 후 경제가 본격적으로 살아나기 시작하는 하반기부터는 본격적으로 부동산시장이 대세 상승에 진입할 것으로 생각되구요. 경제에 아주 민감하지 않은 보통 사람들은 경제가 본격적으로 살아나기 시작하는 올 하반기부터 비로소 부동산 투자에 서서히 관심을 보일 것으로 예상됩니다. 강남3구 투기지역이 해제되면 강남, 서초, 송파구뿐만 아니라 약간의 시차를 두고 분당, 용인 등도 가격 상승에 동참할 것으로 예견됩니다.
예를들면 "용을 쓰는 용인, 이제 용틀임할련가?"라는 말처럼 용용용 죽겠지를 벗어난다는 신조어가 나올 법도 하겠지요. 그렇다고 향후 철저히 강남대세론이 펼쳐질 것이라는 얘기는 아닙니다.
버블7지역의 단기 낙폭 과대에 따른 갭이 어느정도 메워지면 서울역 일대 개발 등 강북개발이 용산역 일대에 이어 2라운드 개발에 돌입한다고 볼때 결국은 강북지역이 바톤을 받아 또다시 강북대세론이 펼쳐질 것으로 예상됩니다. 1970~1980년대부터 강남개발이 본격화되면서 그동안 강남대세가 쭉 유지되어 왔습니다.
그러나 2000년대 중반부터 청계천복원사업, 용산역.뚝섬 일대가 개발되면서 강북개발이 본격화되기 시작했습니다. 이제 용산역 일대 개발에 이어 서울역 일대 개발로 강북개발 2라운드 시대에 돌입할려고 합니다. 서울역 일대 개발에서 또다시 세운상가 일대 개발 그리고 동대문운동장.왕십리 일대로 강북 도심 개발이 이어질 것입니다. 서울시내를 순환하는 지하철2호선 노선따라 강북 을지로 일대도 강남 테헤란로 일대처럼 개발될 것 입니다.
개발이 되면 부동산 가격은 올라가게 되어 있구요. 부동산 투자적인 측면에서 절정기에서 쇠퇴기로 진입할려는 강남보다는 이제 개발 초기에 들어가는 강북 일대가 훨씬 더 매력적으로 보입니다. 부동산 가치 평가에서도 고평가된 강남권보다도 저평가된 강북권이 재평가받아야 하는건 당연하다고 보구요. 대규모 국토개발사업적인 측면에서 보면 지금의 국토개발사업은 노태우정권 이래 20여년만에 오는 대규모 국토개발사업입니다.
수출 경기가 앞이 보이지 않을때엔 내수 즉 건설 및 부동산경기를 진작시키지 않을 수 없습니다. 경기를 연착륙시키기 위해 신뉴딜정책을 통한 내수 진작은 대한민국의 정책일 뿐만아니라 주요 선진국의 경제정책이기도 합니다. 정책으로 경제를 살려야할 이즈음 부동산정책 즉 강남3구 투기지역 해제로 부동산경기가 살아날 것으로 확신합니다.
그러나 정책으로 경제를 살리는데는 한계가 있으므로 코스피지수가 대세상승에 진입하고 실물경제가 본격적으로 살아나기 시작하는 올 하반기에 비로소 부동산경기도 대세상승에 진입할 것으로 예견됩니다. 강남3구 투기지역 해제로 진바닥을 탈피하고 실물경제가 살아나는 시점에 본격적으로 부동산경기도 살아날 것이라고 요약해서 말씀드립니다.
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