최근에 부동산 관련 기사들을 보면 가장 많이 거론되는 것이 미분양 아파트 증가, 부동산 시장침체, 청약율 급락등과 관련된 내용일 것이다.
부동산 시장이 침체되고 미분양 아파트가 증가하는 이유는 무엇일까?
과거 3~4년 전만해도 부동산 상승場이던 수도권 지역에서 그럴듯한 모델하우스 지어놓고 아파트 분양만 했다 하면 청약 경쟁율이 수십 대 일이 보통이고, 가까운 예로 용산 시티파크는 그 열 배도 넘기도 했다. IMF이후 부동산 경기를 살리고자 분양권 전매허용, 분양가 자율화와 맞물려 저금리로 인한 풍부한 부동자금이 부동산 시장으로 몰리면서 수도권 분양시장을 시발점으로 지방 부동산 시장까지 전국이 부동산 투기로 번졌었다.
그러나 작년 10.29정책을 시발로 하여 전국 부동산 시장이 하향세로 접어 들면서 수도권 아파트 분양시장 또한 꽁꽁 얼어붙고 있다.
얼마 전 파주 금촌 지구에서 분양한 아파트는 수도권 청약자가 한명도 없는 아파트 단지도 등장하였다. 기가 막히게도 그 아파트의 건설회사는 브랜드 인지도가 상당한 유명 건설업체였다.
그렇다면 수도권 분양시장 마저 이렇게 얼어 붙은 이유가 무엇일까?
수도권에서 아파트 장은 수요자가 없어서 미분양이 생기는 게 아니다. 수도권 지역의 주택 보급율은 85% 정도 될 것이다. 그러나 주택 보급율이 85%라 하더라도 정작 중요한 본인 소유의 집을 가지고 생활하는 자가주택 소유 비율은 50% 이하 이다.
즉, 주택보급율이 85%라 하더라도 주택을 2~3채씩 소유한 사람이 있다 보다 수도권 거주자중 절반 이상이 전세나 월세에 거주하는 무주택자들이란 얘기다.
현 무주택 자들은 2차 베이비붐에 태어난 60년대 중반 ~ 70년대 중반에 태어난 30대들이 많아 현재 경제세력의 주체이며, 실질 구매력이 높은 세대들이 무주택 세대자 들이다.
현 분양시장이 실수요자 중심으로 재편되고, 실직 구매력이 높은 세대가 무주택자이니 수도권에서 주택 구매 수요층은 상당히 두텁다는 것이다.
건설회사에서 아파트를 분양할 때는 나름대로 입지분석이나 수요분석을 하고 분양을 하기 때문에 입지가 좋지 않아 미분양이 생기는 경우는 드물 것인데도 미분양이 생기는 요인은 우선 턱없이 높은 분양가 때문이다.
분양가가 높다는 증거로는 몇 개월 전 도시개발 공사에서 분양한 상암지구 아파트 원가를 공개하면서 원가의 40%이상 높게 분양가를 책정한 것과 최근 공정거래 위원회가 용인 동백지구 10개 건설업체에 분양가 담합에 대한 과징금을 부과한 사례가 밝혀 지면서 설마 했던 건설업체의 분양가 폭리가 밝혀진 것이다. 어디 상암과 동백지구 분양가 뿐이랴?
불과 1년 전까지도 분양하는 아파트 분양가는 신규 분양시장에서 부동산 투자열풍과 공급부족을 이용하여 분양가 산정 기준인 토지비용, 건축비용, 금융비용은 무시한 채, 주변 시세보다 10~20% 높게 책정하여 분양했고, 이 분양가는 다시 주변 시세를 끌어올리는 악순환을 반복하면서 하면서 전반적인 수도권지역의 부동산 가격상승을 견인 해왔다.
이런 높은 분양가를 산정하여 부동산 상승시장에선 분양을 마칠 수 있었지만, 현 부동산 시장은 하락 침체기 이다.
그런데도 건설회사는 현재 분양가도 부동산 상승시장처럼 여전히 주변시세보다 높게 분양가를 책정하고 있으니 미분양 아파트가 증가하는 것은 당연한 결과 이다.
IMF 이후 수도권 아파트 가격은 2~3배 정도 상승하였다. 불과 4~5년 만에 아파트 가격의 2~3배 상승은 정상적인 가격 상승이라 보기 어렵다. 서울지역의 98년 아파트 평균 평당 분양가는 637만원 이었으나 04년 6차 서울 동시분양 아파트 평균 평당 분양가가 1,380만원 이었다.
지금이라도 건설사가 분양가를 적정수준으로 낮춘다면 미분양 아파트는 빠른 시일 내에 해소 될 것이다. (개인적 생각은 지금 분양가 보다 15~20% 정도는 낮아져도 건설사는 적정이윤을 추구 하는 것으로 안다.)
최근의 정부의 부동산 대책 분위기를 보면 건설 경기 연착륙 방안의 한가지로 주택 보유자가 주택을 구입과 관련된 규제를 완화해 주려는 듯 하다.
그러나 주택 보유자에게 주택 구입 규제를 완화하는 것 보단 무주택에게 주택을 구입할 수 있는 제도적 장치나 정책이 마련되는 것이 건설 경기 연착륙 방안으로 더욱 효과적일 것으로 판단하며 장기적으로 부동산 가격 안정화를 통한 참여정부가 추구하는 서민 주거 안정 정책과도 부합될 것이다.