‘포트폴리오‘라는 말은 주식투자에 주로 쓰이는 말로 투자를 할 때 위험을 줄이고 투자수익을 극대화하기 위한 일환으로 여러 종목에 분산 투자하는 방법이라 정의할 수 있겠다. 다시 말하면 서로 성격이 다른 투자 자산에 자기 자산을 가장 유리하게 투자·배분하는 것이라 할 수 있겠다.

 

우리 나라 경제상황을 보면 당분간 은행부실과 수출 감소, 기업구조조정 여파에 따른 내수 침체로 인해 부동산 또한 거래 부진 등 침체는 당분간 이어질 것으로 보여진다. 게다가 올해는 작년보다 더 어려울 것으로 전망되어지는데다 마이너스 성장설까지 얘기가 나오고 있는 실정으로 당분간 이전과 같은 부동산 시장의 상승폭을 기대하기는 어려울 것으로 예상된다.

 

이에 부동산 투자에서도 이제까지 행해왔던 목돈을 한곳에 소위 ‘몰빵’해 투자하는 시대는 아니라고 볼 수 있겠다. 특히나 큰 목돈을 투자하는 만큼 리스크 관리도 함께 이뤄져야하기 때문이다.

 

실례로 7억원 정도의 투자자금을 가진 투자자가 은마아파트 102㎡를 전세(2억원)끼고 9억원에 매입한 경우를 가정해 보자. 은마아파트는 1979년에 입주해 노후됐지만 학원가 등이 밀집돼 있어 교육특구로 일찌감치 자리매김한 단지이다. 15층짜리 4424가구의 대단지인 은마아파트는 몇 차례 안전진단을 실시했지만 통과되지 못해 재건축 추진이 답보상태에 머물렀으나 정부의 재건축 규제완화로 인해 기대심리가 한껏 높아진 곳이다. 이로 인해 2008년 12월 은마아파트 102㎡의 가격은 8억원 이하에 거래되었으나 지금은 8억5천~9억3천만원에 호가가 형성돼 있다.

 

이 아파트를 전세끼고 매입해 총 7억원을 투자했다고 했을 때, 은마아파트의 기대수익은 어느 정도일까? 대개 투자를 할 때에는 연 10% 이상의 기대수익을 목표로 투자를 하게 된다.

 

결국 7억원을 투자해 연10% 이상의 기대수익을 예상한다면 해당 아파트의 가격이 매년 7천만원 이상 상승해야 괜찮은 투자라 할 수 있는데, 3년이면 은마아파트 102㎡의 가격이 11억원이 넘어야 한다는 셈이다. 이는 2006년12월 고점 때의 가격선이다.

 

현재 경제 상황을 고려할 때, 은마아파트 102㎡의 가격이 3년 후 11억원을 넘을 것이라 장담할 수 없는 상황이다. 필자가 보기엔 경제가 나아지고 대세상승기에 들어서지 못하는 한 강남권내 공급이 부족해진다 하더라도 3년 내 11억 선을 돌파하기는 쉽지 않을 것으로 보인다.

 

이렇다면 불확실한 강남 재건축 단지 한 채에 목돈을 올인하는 것보다는 다른 분야의 부동산 자산에 투자해 보다 확실하게 연 10% 이상의 수익을 올리는 것이 낫지 않을까? 이는 기대 수익이 같은 경우에 위험 부담이 작은 종목군의 조합을 선택하고, 위험 부담이 같은 경우에는 기대 수익이 보다 큰 종목군의 조합을 구하는 포트폴리오선택(portfolio選擇)과도 맥을 같이 한다.

 

만일 7억원 정도의 투자자금을 가진 투자자가 있다면 연 10% 이상의 수익률이 예상되는 곳에 투자를 하되 그 대상은 주택 뿐만아니라 경매나 토지도 고려할 수 있는 것이다. 즉 7억원 가운데 2~3억원 가량은 소형임대에, 2~3억원은 토지에, 2억원으로는 경매에 자금을 할당해 분산투자를 하는 것이다.

 

경매나 토지는 많이 나오는 분야이므로 지면관계상 생략키로 하고 여기서는 소형임대에 대해서만 언급하기로 하겠다. 소형임대의 경우 개발호재가 있는 지역의 소형주택을 여러 채 매입해 ‘임대수익과 시세차익’이란 두 마리 토끼를 잡는 투자 방법이다. 특히 무엇보다 개발호재가 풍부한 지역을 위주로 전세 비중이 높은 아파트 여러 채를 매입해 초기자금을 줄일 수 있는 이점이 있으며 임대수익도 노려볼 수 있다.

 

실례로 2억원 정도의 자금이라면 5500만원 자리 소형주택 4채를 매입할 수 있다. 해당 주택별로 보증금 500만원에다 월 35만원에 세를 놓으면 매달 140만원의 수입이 들어오게 돼 약 8%정도의 안정적인 임대수익을 올리게 된다. 게다가 향후 시세차익(+α)까지 고려한다면 연 10% 이상의 수익을 무난히 달성할 수 있겠다.

 

이렇게 말씀드리면, 여러 채를 매입한 데 대해 양도소득세를 걱정하는 분들이 계실 것이다. 하지만 수도권 읍면지역과 지방에서 기준시가가 3억원 이하인 주택은 중과세율 적용대상에서 제외되게 된다. 즉, 여러 채를 매입해도 양도세 중과세율을 걱정할 필요가 없다는 얘기이다.

 

실례로 경기도 여주군에 기준시가 3억원 이하의 주택이 5채가 있고 서울에 2억원 짜리 아파트 1채가 있다고 가정했을 때, 총 6채 가운데 어느 한 채를 매도하더라도 중과세 적용을 받지 않고 일반세율을 적용받게 되는 것이다. 여주군 주택이 5채가 아니라 10채가 있어도 마찬가지이다.

 

게다가 누진세율로 인해 양도차익에 따른 양도소득세도 상대적으로 적은 이점이 있다. 5500만원 자리 주택이 3년 뒤 6500만원으로 가격이 올랐을 때, 각종 공제금액을 고려하지 않고 단순계산으로 양도차익은 1천만원이다. 여기에 적용되는 세율은 6%로 양도세는 60만원이다. 총 4채라면 양도차익 4천만원에 비해 양도세는 240만원인 것이다.

 

결과적으로 부동산 투자에 있어 경제 상황의 ‘불확실성’이란 안개가 걷히지 않은 작금의 상황에서는 장밋빛 환상에 이끌려 큰 목돈을 한 곳에 올인하는 것보다는 자신의 상황에 맞는 전략적인 포트폴리오 투자가 리스크 관리면에서 대안이 될 수 있겠다.