부동산시장의 전망과 전세로 갈지 매매를 할지 등에 대한 부동산 재무설계에 대해 정리하였습니다.

(조선일보 섹션M의 인터뷰 내용 포함)

 

Q1. 부동산 격변기..라는 표현도 등장하고 있는데요.

부동산 가격, 혹은 전세 가격이 어떤 흐름을 보이게 될까요.

 

=> 부동산은 장기적으로 인구구조의 변화와 가구분화속도의 영향을 받게되고, 단기적으로는 수요와 공급의 직접적인 영향을 받게 됩니다.

 

단기적으로 주택공급에 대한 결정은 정부의 주택정책에 의해 결정이 되는데 매년 30만가구 이상의 주택이 공급되어야하는 수도권의 경우 2003년이후 20만가구를 밑돌다 2008년에 이르러서야 30만가구 이상이 공급이 되기시작하였고 2010년엔 34만가구로 공급이 줄어들면서 수도권의 주택가격이 소폭 상승하는 모습을 보였습니다.

 

장기적으로는 저출산과 베이비붐세대의 은퇴로 인한 주택수요의 감소와 싱글족의 증가 등의 요인으로 인해 전반적으로 하향안정세를 보이게 될 가능성이 높고 중소형주택의 선호도가 높아지게 될 것으로 전망됩니다.

 

더불어 저금리기조가 계속되면서 전세물량자체가 줄어들어 전세가가 가파른 상승을 보여 전세금 상승분을 월세로 내는 반전세라는 새로운 형태의 임대방식이 생겨나기도 했습니다. 장기적인 저금리기조를 감안할 때 이러한 현상은 앞으로 더 심화될 가능성이 높고 향후 전세의 주거형태는 갈수록 줄어들게 되어 선진국처럼 임대의 형태로 바뀌어 나갈 것으로 예상됩니다.

 

이러한 부동산시장의 방향을 고려시 핵심지역의 중소형펑형의 주택을 보유하는 방향으로 주택구매 계획을 세우시는 것이 장기적인 측면에서 주택자산의 가치를 유지하는 방법이 될 것입니다.

 

Q2. 전세 가격이 너무 오르다보니...좀 더 무리해서 대출받아서 집을 살까..이런 고민을 하는 사람들이 늘고 있다. 집은 빨리 살 수록 좋다는 말씀을 하셨는데 잠깐 소개해주세요.

 

=> 그렇습니다. 전세가격이 단기간에 많이 오르다보니 무리하게 대출을 받아서라도 주택을 구매하고자하시는 분들이 많아지고 있습니다. 하지만 많은 분들이 이러한 이유로 무리하게 대출을 받아 금리가 오르면서 가계의 재정이 적자가 되고 주택도 매매가 되지않아 어려움을 겪는 경우를 보게됩니다.

 

이로한 시행착오는 재무계획에 맞는 돈관리방법을 알지 못해서 겪게 되는 시행착오입니다. 돈관리의 원칙을 알면 시행착오를 줄일 수 있고 원하는 방향대로 재무목표들을 큰 무리없이 달성해 나갈 수 있습니다.

 

주택구입은 한 가정의 인생전반을 놓고 볼 때 매우 중요한 재무목표이며 주택구입의 접근방법에 따라 이후 재무목표인 자녀대학자금마련이나 노후준비 등에 많은 영향을 미치게 됩니다.

 

재무설계의 측면에서 보면 주택구입은 빠를수록 좋습니다. 이는 향후 돈관리와 다른 재무목표 달성을 위한 준비를 해나가는데 많은 영향을 미치게 되기 때문입니다.

 

부동산의 가격이 오르거나 하락하거나 상관없이 주택구입이 빨라지면 대출상환을 위해 소비지출을 줄이게 되어 소비성향이 낮이지게 되는 효과가 있고 대출상환은 강제저축의 효과가 생기게 되어 대출상환이 끝나면 주택이라는 자산이 자연스럽게 만들어지게 됩니다.

 

소득이 많아지면 소비에 대한 욕망이 커지게 되어 현금흐름에 맞춰 소비지출을 늘려나가게 됩니다. 이렇다보니 주택구매시기가 늦어지면 당장의 현금흐름의 크기에 맞춰 소비성향이 커지게 되고 자녀가 커갈수록 지출규모는 더 커질 수밖에 없습니다. 그렇게되면 대출상환의 시기가 늦춰지게 되고 자녀학자금과 노후준비를 충분히 할 수 없게 되는 현상이 빚어지게 되는 것입니다.

 

따라서 주택의 조기구입은 소비성향을 줄이고 강제저축을 하게 하는 효과가 생겨 전체적인 재무목표달성을 위한 균형을 잡을 수 있도록 하는 역할을 하게 되는 것입니다.

 

주택의 구입은 원하는 지역보다 조금 떨어지더라도 교통이 편리하고 적절한 규모를

선택하고 하는 것이 중요합니다. 일반적으로 금액차이가 크지않다는 이유로 좀더 큰평형의 주택을 선택하게 됩니다. 이렇게 되면 다음주택의 선택시도 점점더 큰규모의 주택을 찾게되어 대출의 규모도 점점 늘어나게 되는 것입니다.

 

Q3. 집을 구매한다면 어떤 것들을 기준으로 구매 타이밍을 결정해야 할까?

(가장 중요한 기준..... 그 외에 고려할 점...)

 

=> 최근 주택가격이 하락하면서 주택구매 시점을 문의 하시는 분들이 많습니다.

주택구매 타이밍은 몇가지 지표들을 참고하여 주택가격이 안정세를 보일때를 선택하시는 것이 좋겠습니다. 먼저 주택공급량을 확인하시는 것이 필요합니다. 주택을 구매하고자하는 지역의 주택공급계획을 확인하여 주택공급량이 풍부한 시점에 맞춰 주택을 구매하시면 보다 낮은 가격에 주택을 구매할 수 있습니다.

 

또하나, 금리의 변동상황도 체크를 하시는 것이 좋습니다. 금리가 오르면 대출금리도 함께 오르게 되므로 대출금액 대한 부담을 느낀 주택보유자들이 주택을 내놓게 되므로 주택가격이 하락하는 경향을 보이게 됩니다. 따라서 금리인상의 시기를 조목하고 있다가 주택매매를 결정하는 것도 매매타이밍을 결정하는데 도움이 되겠습니다.

 

Q4. 대출을 1억 이상 받고 구매해야하는 상황이라면...상환능력이 있다면 지금구매 OR 좀 더 현금을 모으고 구매?

 

=> 주택은 빨리 살수록 좋다고 앞에서 말씀드렸습니다. 대출상환의 여력이 충분하다면 주택구매의 시기를 늦출 필요는 없습니다.

 

하지만 무리하게 대출을 받아 저축여력이 떨어져 자녀학자금마련이나 노후준비를 병행하는데 지장을 초래한다면 구매를 서두르지 않는 것이 좋습니다.

 

참고로 주택을 구매할 때 적절한 대출규모를 말씀드리면

모기지대출의 이자비율은 월소득의 10%를 넘지 않도록 하는 것이 좋습니다.

예를들어 월소득이 300만원인 가장이라면 매월 상환하는 모기지대출의 월이자금액이 30만원 정도가 적절하므로 대출이율 6%를 기준으로 하면 6,000만원정도가 적절한 모기지대출 규모가 되는 것입니다.

많은분들이 대출이자만 감안하여 무리하게 대출을 받았다가 주택가격의 하락과 대출이자의 상승 등으로 어려움을 겪게되는 경우가 많습니다.

 

월리금을 모두 상환하는 경우는 매월 상환하는 모기지 원리금상환금액이 월 여유자금의 50%를 넘지 않게 조절하는 것이 좋습니다.

예를들어 월 여유자금이 200만원이라면 6% 대출이율을 기준으로 하면 1억2천만원 정도가 적절한 대출규모로 보시면 되겠습니다.

 

또한, 부채가 발생하게 되면 부채의 규모에 맞춰 가계의 리스크관리를 위해 가장의 보장플랜을 늘려야합니다. 대출상환의 계획에 맞춰 정기사망보험이나 종신보험 등을 구입하여 보장플랜을 늘리는 작업이 필요하겠습니다.

 

마지막으로 주택구입으로 인한 대출이 발생하면 대출을 조기에 상환할수 있도록 대출상환플랜을 함께 시작하시는 것이 중요합니다.

대출상환플랜은 중장기 투자를 통해 대출을 조기에 상환하는 투자플랜으로 미국, 유럽 등 선진국에 일반화되어 있는 대출상환방법으로 전문가의 도움을 받아 진행 하시는 것이 좋습니다.

 

Q5. 대출을 받는다면 잘 받아야할텐데...어떤 방식이 유리할까?

(장기? 단기? 원금균등? 고정금리, 변동금리? ....등등..)

 

=> 상환금액이 확정되어있어 예측이 가능하다는 점에서 기본적으로 고정금리대출을 이용하는 것이 좋습니다. 하지만 금리수준이 높지않고 향후 저금리기조가 지속된다는 점을 감안하면 금리변화에 맞춰 변동금리로의 전환이 가능한 형태의 대출상품을 활용하는 것이 좋겠습니다.

 

대출기간은 장기로 하되 거치기간을 늘려 매월 대출상환에 대한 부담을 줄이면서 투자여력을 키워 장기투자를 통해 대출을 조기에 상환할 수 있는 대출상환플랜을 병행하는 것이 좋습니다.

 

Q6. 보통 집을 구매하면 3년, 5년...이렇게 장기계획을 가지고 접근하게 된다. 적합한 포트폴리오는?

 

=> 주택구입은 목돈이 요구되는 재무목표로 단기간에 재원을 마련하기가 쉽지않으므로 중장기적인 자금마련플랜이 필요합니다. 따라서 운영기간을 감안시 수익성이 떨어지는 예적금보다는 성장가능성이 높은 유망지역을 중심으로 한 국내와 해외 펀드투자를 통해 자금을 모으고 불려나가는 방법이 적합하겠습니다.

 

하지만 펀드투자는 상대적으로 투자의 리스크가 크므로 운영자금의 30%정도는 채권 등의 안정자산으로 운영하고 나머지 70%를 국내와 해외펀드로 분산하는 포트폴리오를 운영하고 목표수익률은 은행이자의 2~3배정도로 잡으시는 것이 좋습니다.

 

또한, 펀드투자는 시장의 상황변화와 가계의 재정상황변화에 따라 조정과 관리가 필요하므로 전문가와 함께 주기적으로 점검을 해나가시는 것이 안정적이고 꾸준한 성과를 얻을 수 있는 방법이 되겠습니다.

 

Q7. 평범한 가정에게 집은 가장 중요한 자산이다. 그런 측면에서 앞으로 집을 구매한다면....반드시 피해야할 주택 OR 이런 주택은 적어도 크게 떨어질 염려는 없다?

 

=> 우리나라의 주택유형을 보면 아파트가 전체주택의 58%를 차지할 만큼 아파트의 비중이 높습니다. 이는 공급측면에서는 택지확보의 어려움과 단기간에 대랑공급이 가능해 아파트를 주택공급의 주요수단으로 활용했던 정부의 정책적인 측면이 많이 작용하였습니다.

 

하지만 수요자의 측면에서 보면 여성의 사회활동 증가하고 맞벌이부부가 늘어나면서 주택관리가 용이하고 각종편의시설이 잘갖추어져있고 방범시설이 잘 갖추어져 있어 범죄발생율이 낮은 아파트를 선호하는 경향이 높아져 향후에도 현재와 같은 아파트 선호현상은 지속될 것으로 보입니다.

 

주택가격의 변화측면에서 보면 과거 10년간 아파트의 가격상승률은 101%로 빌라나 단독주택 등에 비해 자산가치 상승률이 2~4배정도 높았고 앞으로의 주택선호도를 감안하면 다른형태의 주택에 비해 아파트를 구매하시는 것이 유리하겠습니다.

 

또한, 지역적으로 보면 선호도가 높아 수요가 많은 수도권이나 지방의 핵심지구를 중심으로 구매를 고려하시는 것이 주택의 가치하락을 막을 수 있는 선택이 되겠습니다.

 

Q8. 그 외에 강조하고 싶으신 이야기..

 

=> 상담을 하다보면 많은분들이 안정적이고 좀더 많은 소득을 얻기 위한 노력은 열심히 하는데 정작 그렇게해서 만들어지는 돈의 관리에 대한 공부에는 소홀히 하고 있는 경우를 많이 보게 됩니다. 힘들게 일해서 번 돈의 관리를 위한 기본적인 공부를 하시는 것이 필요합니다. 이러한 공부가 부족하기 때문에 금융기관의 추천상품위주로 운영을 하다가 재무목표와 맞지 않아 돈이 묶이거나 수익성이 떨어지거나 하여 필요한 시기에 자금이 부족하여 낭패를 보는 경우가 생기는 것입니다.

 

따라서 전반적인 돈관리에 대한 기본서나 강연회 등을 통해 돈관리의 방법을 익히시고 전문가의 도움을 받는 것이 시행착오를 줄이고 재무목표에 맞춰 돈관리를 꾸준히 해 나갈 수 있는 방법이 될 것입니다.