인터넷 커뮤니티에 들어가보면 가장 크게 이슈가 되고 있는 것이 바로 "부동산"이다.  대부분의 경제지표들이 글로벌금융위기 이전으로 회복되어가고, 코스피지수도 2000포인트를 넘어섰다.

그렇다면 부동산시장은 언제쯤 회복될것인가?  

이에 대한 답은 누구도 쉽게 낼 수 없을 것이다. 몇가지 상황과 지표를 토대로, 2011년의 부동산 전망에 대하여 알아본다.

 

1. 저금리와 통화팽창정책

 

통화팽창정책과 저금리기조는 주택가격상승의 가장 기본적인 공식이다. 따라서, 2009년 후반 즉 글로벌경기침체이후부터 시작된 글로벌 저금리정책에 의하여 부동산가격은 충분히 상승했어야 한다.  그렇지만, 대부분의 자산시장이 기존 모멘텀을 회복하며 상승함과는 다르게 부동산시장은 아직도 향후 상승에 대하여 불확실성이 높다.  가장 최적화된 경제환경에서 상승이 어렵다면 시장전망은 그다지 좋을 수 없다. 향후 정부의 부동산관련정책이 크게 완화되고 은행의 대출경쟁이 심해진다면  다시 부동산시장이 활성화 될 가능성은 충분하다. 하지만, 큰그림에서 본다면 부동산시장을 어둡게 만드는 추가적인 요인들을 보아야 한다.

 

2. 인구분포와 노령화

 

부동산시장의 주수요층은 40~50대 연령층이다. 모든 경제개념이 "수요와 공급"에서 이야기 될 수 있듯이, 부동산시장도 다르지 않다. 공급이 일정하다고 하면 결국 부동산도 수요가 가장 중요할 수 밖에 없다.

한국의 40-44세 인구는 2013년을 기점으로 급감할 것이 확실하며 45-49세 인구는 2018년경이 고점이 된다.

이는 미국이나 일본의 경우와 비교해도 신뢰성이 높다고 할 수 있다.  미국의 경우 2007년에 45-49세 인구수가 2007년에 최고치를 기록했는데, 주택가격의 고점과 거의 정확히 일치한다. 일본의 경우도 예외는 아니어서 40대인구수가 1990년대 초반을 기점으로 감소하고 있다.(일본은 1990년초반이후로 지금까지 부동산가격이 올라가지 않고 있다.)  이와 관련하여 고령화도 참고해야 한다.

일반적으로 65세이상 인구가 14%가 넘어서면 고령사회에 진입한 것으로 본다. 일본의 경우 1994년에 이미 진입하였고, 미국은 2015년에 진입할 것으로 예상된다. 이는 부동산침체가 고령화사회 진입이전에 발생하였다는 것을 알 수 있는데, 한국의 경우 고령사회 진입은 2018년으로 전망된다. 고령사회 이후의 부동산가격상승은 이전보다 더욱 어려워질것은 자명한 사실이다.

 

급속한 경제성장시기에 부동산시장이 한국의 경제를 선도했다는 것에 이의를 제기할 사람은 거의 없을 것이다. 정부주도의 개발과 엄청나게 빠른 도시화 덕에 그동안의  "부동산불패신화"가 이어졌다.

하지만 이제 패러다임의 변화가 오고 있음을 유념해야 한다. 인구구조의 변화가 그 핵심이며, 금리와의 연관성또한 글로벌 금융위기 이전과 이후가 같지 않음을 예측할 수 있다. 2011년 최소한 부동산이 투자선택에서 우위에 있지는 않음은 분명해보인다.