분양권   공동명의 구입시 잇점

종합부동산세에 대한 일부 위헌 판결 이후 주택의 부부 공동명의에 대한 관심이 부쩍 높아졌다. 과세대상을 산정하는 기준이 가구별 합산에서 개인별 합산으로 바뀌었기 때문이다. 게다가 4월부터는 전매제한 기간 중 부부간의 분양권 일부 지분 증여를 허용할 방침이어서 공동명의로 하기가 더 수월해진다.  물론 이글을 쓰고 있는 필자가 보유하고 있는 부동산도 부부공동명의로 되어 있어 세금측면에서 상당한 혜택을 보고 있다 세금혜택보다  더욱더 중요한 건 여러가지 장점으로 인한 부부간의 신뢰감 구축이  원만한 가정생활을  영위할수  있는 커다란 기폭제가 된다는  점이디.

 

취득·등록세 없음

분양권은 부동산이 아닌 주택을 취득할 수 있는 권리여서 취득·등록세 대상이 아니기 때문에 증여받은 배우자는 취득·등록세를 낼 필요가 없다.

6억원이하, 증여세 절감

부부간에는 6억원까지 세금이 면제되어  분양가 중 배우자에게 증여한 지분이 6억원 이하이면 증여세를 낼 필요가 없다. 기왕이면 공동명의로 바꾸더라도 입주 후에 하면 분양권일 때보다 불리하다. 입주 후에는 증여된 지분에 대해 취득·등록세를 내야 하기 때문이다. 분양가보다 가격이 많이 올라 지분 금액이 6억원을 넘으면 증여세가 나온다. 증여받은 배우자의 보유기간이 짧아져 양도세도 많아진다. 기왕이면 분양권일 때 공동명의로 하는 게 가장 낫다.

보유세가 줄어든다.

2009년부터 과세 기준(6억원 초과)이 세대별 합산에서 개인별 합산으로 바뀌면서 부부 공동명의 주택의 종부세 부담이 가볍다. 공시가격이 12억원짜리 아파트일 경우 단독명의는 1세대 1주택 공제액 3억원을 합친 9억원을 뺀 3억원에 대해 종부세를 내야 한다. 하지만 절반씩 공동명의로 돼 있으면 각각의 가격이 6억원이어서 둘 다 종부세 대상이 아니다.

 

양도세도 절감된다.

양도세는 양도차익이 클수록 누진세율을 적용받는데 공동명의는 양도차익을 둘로 나누기 때문이다. 2년 이상 보유하고 비과세 혜택을 받지 못한다는 전제에서 단독명의로 양도차익이 1억원이면 양도세가 2000만원이다. 공동명의이면 배우자 각각의 양도차익이 5000만원으로 양도세가 각각 650만원이다. 부부가 내는 양도세 총액은 1300만원으로 단독명의보다 45% 가량 세금을 줄일 수 있다.

 

상속세를 줄일수 있다.
상속세는 상속금액에 따라 10%에서 최고 50%까지 적용하고 있다(2008년12월 현재).만약 부부공동명의 부동산이라면 부부가 공동으로 사망하지 않는 이상 상속세를 절반으로 줄이거나 상속세를 전혀 부담하지 않아도 되는 효과가 있다.

 

 

     이외에도 분양권  공동명의는 배우자의 법적인 동의 없이 일방적으로 부동산을 처분하기가 어려워 재산을 안전하게 지킬 수 있다.두번째  은행에서 돈을 빌리거나 담보제공을 하는 경우 공동소유자 모두의 동의가 없으면 받아주지 않기 때문에 담보제공 위험을 사전에 방지할 수 있다.째, 경매를 당해도 2분의 1 지분의 아파트를 낙찰 받으려는 사람은 없을 것이므로 비교적 싼 값에 부동산을 되찾을 수 있다.

 

 

 

[박상언 유엔알 컨설팅 대표]