선분양 방식의 주택시장에서 건설회사는 큰 자본을 들이지 않고 주택을 공급 할 수 있고 분양자는 초기 자금의 큰 부담없이 주택을 구입하여 주택가격 상승시 이익을 얻을 수 있는 장점이 있습니다. 그러나, 건설회사의 모델하우스만을 믿고 주택을 분양 받을 경우 모델하우스와 실제의 완공물이 많이 달라 입주자들과 건설회사의 마찰이 종종 일어나곤 합니다. 수분양자 입장에서는 철썩같이 믿고있던 건설회사에 거의 전 재산이다시피 한 분양대금을 선납하고서 느끼는 배신감은 이루 말할 수 없을 것입니다. 그렇다면 분양받은 아파트가 당초 기대만큼 만족스럽기 위해서 아파트를 선택할 때 어떤점을 주의깊게 봐야 할까요? 앞으로 소개할 몇 가지 팁을 기억한다면 선택에 많은 도움이 될 것입니다.
1. 건설사 메이커의 인지도와 좋은 주택의 질은 관계 없다.
많은 사람들이 오해하는 것 중 하나가 높은 시공순위의 건설사가 시공한 아파트가 잘 지을 것이라는 것인데, 반드시 그렇지는 않습니다. 높은 시공순위의 건설회사는 더 많은 홍보비용을 들이고 이러한 비용은 건설원가에 포함되기 때문에 건설원가가 높아지게 됩니다. 물론 메이커의 가치가 높아져 집값이 높아진다면 좋겠지만, 주택의 질은 다소 떨어질수 밖에 없을 것입니다. 다만 별도의 기술력이 필요한 초고층 주상복합과 같은 경우는 기술력의 차이로 인해 대형건설사의 원가경쟁력이 더 좋을 것입니다.
2. 별도의 시행사가 없이 건설회사가 시행/시공하는 단지가 더 잘 지어진 집이다.
대부분의 공동주택 개발은 시행사가 토지를 매입하고 건설회사가 시공을 하는 구조로 이루어져 있는데, 개발에 따른 이익을 시행사가 가져가고, 건설회사의 시공비는 정해져있기 때문에 건설회사의 원가 절감 노력은 특별합니다. 원가가 얼마나 절약되느냐에 따라 시공사의 이익이 바로 나타나기 때문에 작게는 회사 담당 부서에서부터, 크게는 경영진까지 수시로 사업장에 대한 원가를 파악하기 때문에 주택에 들어가는 비용이 절감될 수 밖에 없습니다.
3. 택지지구에서 잘 지어진 아파트가 많다.
일반적으로 택지지구는 여러 건설사들이 거의 동시에 착공하고 완공되기 때문에 잘 지어진 주택(단지)의 여부가 금방 판가름 납니다. 건설사 직원들이 알게 모르게 옆 단지의 자재나 조경도 확인하고, 입주자들 또한 분양받은 단지가 타 건설사보다 못하다고 판단되면 민원을 제기하기 때문에 건설사 입장에서는 아무래도 완성도에 신경 쓸 수 밖에 없습니다.
4. 재건축/재개발아파트는 질적인 측면에서는 기대하지 말 것.
재건축/재개발 아파트의 시행사는 조합입니다. 조합에서는 시공사를 선정할 때 가장 크게 보는 부분이 도급공사비이기 때문에 건설회사가 경쟁적으로 도급공사비를 낮추어 입찰에 들어오게 되고, 그렇게 되면 상기에서 언급한 원가 절감을 위한 피나는(?)노력 덕택에 자재나 조경수준은 일반적으로 떨어질 수 밖에 없습니다.
5. 최고 7층, 12층 아파트도 기대 이하일 경우가 많다.
도시계획 관련 법에서는 서울에서 주택건설이 가능한 용도의 부지(2종 일반주거지역)에 대한 층수를 7층, 12층을 최저한도로 두고 있습니다. 주택단지의 최고 층수가 7층 또는 12층이라는 말은 주택을 짓기 위해 층수를 제한받고 있다는 말이 되는데 이는 사업에 따르는 이익이 별로 없다는 것을 반증합니다. 이익이 박해지면, 원가를 과하게 절감하게 되어 자재에 들어갈 비용을 줄이게 될 수 밖에 없습니다.
6. 초기 분양율 30% 이하인 아파트 또는 분양 이후 공사가 더딘 아파트도 주의.
초기 분양율이 낮거나 분양 이후 공사가 더딘 아파트의 경우 분양이 덜 되어 개발시에 대출받은 PF자금을 값는데 여력이 없어 이자원가가 늘어나게 됩니다. 그렇게 되면 공사비 지급도 늦어질 수 밖에 없고, 초기에 지지부진하던 공사를 나중에 몰아서 하게 되면, 부실공사 확률이 높아질 수 밖에 없습니다.
매년 각종 매체에서는 대통령상, 국무총리상 등의 타이틀을 걸고 살기좋은 아파트 시상식을 하는데요, 내가 산 아파트도 저러한 아파트로 지어지겠지 하는 막연한 기대감을 갖기보다 분양받기 전 상기와 같은 사항을 꼼꼼히 체크해보시고 선택하신다면 많은 도움이 되실것이라고 생각합니다.