2009년 상반기 닥터아파트의 조사자료만 놓고 봤을 때도  서울의 마포 용산 중구 성동구 등 강북 도심권과 경기도 파주 동두천 김포 이천 등 수도권 외곽 집값이 어 다른 지역보다 상대적으로 많이 떨어진 것으로 조사됐다. 반면 서 울 강남권은 연초 대비 1.4%가량 올랐다. 이처럼 집값이 상대적으로 많이 떨어진 곳을 빼고 약보합이거나 오름세를 보인 곳을 연결하면 도넛 모양이 그려진다. 도넛 한 가운데(서울 강북 도심권)와 바깥(수도권 외곽)은 올초에 비해 최대 3%까지 집값이 떨어질 정도로 매매시장이 썰렁하다.

◆수도권 외곽도 3%까지 밀려

부동산114가 2009년년초부터 3월20일까지 서울과 수도권 외곽지역(1기 신도시,용인 등 제외) 집값 변동률을 파악한 자료를 살펴보면 수도권 외곽의 집값 하락세는 확연히 드러난다. 파주 동두천(각각 -2.8%) 이천(-2.5%) 김포(-2.4%) 시흥(-2%) 양주(-1.9%) 광명(-1.6%) 등지의 주택가격이 떨어졌다. 이를 두고 일각에선 '핵이론' 현상(집값이 오를 땐 중심부부터,내릴 땐 외곽부터 시작된다는 가설)이 시작된 것 아니냐는 분석도 나온다.

                         -  한국경제신문(2009.3월 기사)  일부 인용-

수도권 고속도로 교통망만 놓고 보더라도  제2외곽순환도로 개통되는  안쪽까지는 포괄적으로 보면 중심부 범주에 포함된다. 하지만 좀더  미시적으로 분석해 봤을때는 계란프라이가 놓여있는 제 1외곽순환도로 안쪽까지 최적의 투자위치로  보면 된다.

달가워진 후라이팬 안에 놓여있는 계란 프라이(egg fry)를 상상해 보면 쉽게 이해할 수 있다.열에 의해 데워진 흰자와 노른자가  프라이가 되는 과정은 거의 동시에 이루진 데 반해, 식을 때에는 노른자가 아닌 흰자부터 식어가기  때문이다.