필자는 개발의 역사를 알아야 미래가 보인다, 개발은 역전에 역전을 거듭한다, 한풀이 땅 용틀임하면 무섭다, 라는 표현을 자주 씁니다.

 

국토는 균형 발전되므로 개발의 역사를 알면 미개발 지역의 미래가 어느 정도 보입니다. 미개발 지역은 어떤 개발 계기를 맞아 한 번 지가가 상승하기 시작하면 무서울 정도랍니다.

 

국토는 통상 수십년간의 시차를 두고 개발되는 편인데 수십년동안 잠자던 땅이 한번 개발되기 시작하면 일시적으로 땅값이 상승해 '한풀이 땅 용틀임하면 무섭다'라는 표현이 딱 들어맞게 됩니다.

 

한쪽 지역이 개발되면 수십년동안 잠자던 또 한쪽 지역이 개발되고… 이렇듯 개발은 역전에 역전을 거듭하고 있습니다.

 

국토뿐만 아니라 도시도 수십년간의 시차를 두고 개발되는 편인데 1970~1980년대 강북 위주 개발, 1990~2000년대 강남 위주 개발, 2000년대 중반 이후 강북 위주 개발이 그러한 것을 말해주고 있습니다.

 

개발의 역사를 알아야 미래가 보인다의 '도시개발'은 차후에 말씀드리기로 하고 먼저 '국토개발'에 대해 말씀드리도록 하겠습니다.

 

 

요즘 최대 화두는 한반도 대운하 

한반도 대운하 건설이 요즘 화두가 되고 있습니다. 필자는 대선 전부터 국토개발의 역사를 보고 향후 운하 건설이 꼭 실현될 것으로 믿고 있었습니다. 그 이유를 아래와 같이 설명하겠습니다.

 

우리나라 국토개발의 첫 번째 큰 계획은 1967년에 발표한 경부고속도로 건설계획이라고 할 수 있습니다. 경부고속도로 건설로 1970~1980년대는 경부라인 위주의 국토개발이라고 할 수 있구요.

 

국토개발의 한쪽 쏠림 현상이 경상도 지역으로 편중되면서 울산, 마산, 창원, 포항, 구미 등 수많은 공업도시가 탄생했습니다. 그 당시 서해안 지역은 경상도 지역과는 달리 엄청나게 소외되어 있었구요.

 

그러나 한쪽만의 영원한 독주는 있을 수 없다라는 말이 있듯이 1980년대 후반부터는 중국의 문호개방으로 동북아 시대를 맞이하여 서해안이 본격적으로 개발되기 시작했습니다.

 

여기서 참고로 말씀드리건데 서해안 땅값 상승의 진원지는 1980년대 중반부터 투기 붐이 불어닥친 서산시 일대라고 할 수 있습니다.

 

 

한쪽만의 영원한 독주는 없다 

서산시에서 촉발된 땅값 상승이 인근 지역으로 확산되더니 급기야 서해안 개발계획, 인천국제공항 건설계획의 발표로 영종도, 용유도에서부터 아산, 당진, 홍성, 장항, 군산, 부안을 거쳐 목포까지 폭발적인 땅값 상승이 있었습니다.

 

경부운하와 관련하여 판교~여주간 복선 전철 개통 예정으로 여주 일대 땅값이 뛰기 시작하더니 얼마 뒤 여주 아래 문경이 여주~문경간 중부내륙철도 신설계획, 국군체육부대 문경 유치 등 개발 호재를 안고 땅값 상승에 편승하였고, 급기야 올해 초 운하 건설계획 화두로 여주~충주~문경~상주~밀양 등지로 땅값이 폭등하는 등 땅값 상승의 모양새가 꼭 1980년대 서산에서 촉발된 땅값 상승이 서해안 전역으로 확산된 것과 너무나 흡사하군요.

 

1970~1980년대 20여 년동안 경부라인이 우리나라 국토개발사업을 주도해 왔는데 개발은 역전에 역전을 거듭한다는 말처럼 1990~2000년대 20여 년동안은 서해안을 포함한 L자형, 남해안라인이 우리나라 국토개발사업을 주도해 왔습니다.

 

경부라인 개발 주도 때 L자형, 남해안라인이 엄청 소외되어 있었는데 1980년대 후반 서해안개발계획 발표로 수십년동안 잠든 한풀이 땅이 용틀임했습니다.

 

20여 년이 지난 오늘날 이제는 그동안 국토개발사업에서 지극히 소외된 한반도 대운하 건설라인이 우리나라 국토개발사업을 주도할 채비를 하고 있습니다. 그러고 보면 참 세상의 이치는 돌고돌아 한쪽만의 영원한 독주는 없는 것 같습니다.

 

 

대운하로 소외 지역 발전 가능성 높아져 

현재 대운하 건설 찬ㆍ반 논쟁으로 불꽃을 튀고 있지만 필자는 이러한 과거 국토개발 흐름을 보고 향후 펼쳐질 한반도 대운하 건설을 낙관적으로 보고 있습니다. 이번 한반도 대운하 건설 통과 지역엔 그동안 수십년동안 소외된 지역이 눈에 많이 띄는군요.

 

용인ㆍ광주의 발전에 가려 수십년동안 소외되었던 이천ㆍ여주지역, 청주에 가려 소외되었던 충주지역(충주는 충청도가 충주, 청주에서 유래되듯이 역사가 깊은 도시입니다), 구미에 가려졌던 상주지역(경상도는 경주, 상주의 앞머리 자를 딴 것으로 상주는 역사가 깊은 도시입니다), 과거 인천보다 도시세력권이 앞섰으나 그동안 개발에서 소외된 대구 지역, 경주~울산~부산을 잇는 경부고속도로 로선으로 인하여 수십년동안 울산에 가려진 밀양(밀양은 최근 대구~부산간 고속도로 개통으로 부상하고 있슴), 목포에 비해 상대적으로 소외되었던 나주ㆍ광주, 대전ㆍ천안에 비해 소외되었던 공주ㆍ부여 등 전통 내륙도시가 너무나 많이 포함되어 있네요.

 

여기서 잠시 얘기가 빗나갑니다만 참여정부 땐 행정중심복합도시, 혁신도시, 기업도시 건설의 발표로 구미에 가려 그동안 빛을 못보았던 김천이 경북 혁신도시로, 그동안 인근 마산에 가려졌던 진주가 경남 혁신도시로, 청주에 가려졌던 진천ㆍ음성지역이 충북 혁신도시로 빛을 봤는데 이번엔 그동안 개발에서 소외된 여러 내륙지역이 한반도 대운하 건설로 또 다시 빛을 보게되겠군요.

 

얼마전 동서남 해안권 발전특별법 통과로 이제 그동안 서남해안권에 비해 지극히 소외되었던 동해안권이 개발의 물꼬를 트기 시작하네요. 동해안권 핵심도시는 포항, 울산이고 아시다시피 서해안은 대중국교역에 유리한 위치에 있고 동해안권은 대소련교역에 유리한 위치에 있습니다.

 

동해안 개발과 관련된 얘기인데 대선 때 이명박 대통령 당선자가 포항~영덕~울진~삼척간 동해중부선 조기 개설을 약속했습니다.

 

동해안 북단엔 소련 블라디보스톡이 위치해 있구요. 블라디보스톡은 시베리아 횡단철도의 기점이어서 대륙철도와 연계되면 유라시아 공동체 형성에도 기여할 수 있다고 합니다. 우리나라의 대소련교역에 있어서 블라디보스톡은 매우 중요한 관문입니다.

 

 

국토, 수십년의 시차 두고 균형 발전

국토개발의 역사를 보면 수십년동안 시차를 두고 균형 발전되는 것을 알 수가 있는데 국토개발의 한쪽 쏠림 현상은 국가경쟁력 제고에 있어서도 바람직하지 않다고 보구요.

 

이제 또 국토는 대운하 건설을 통하여 내륙도시로의 균형발전이 예상됩니다. 시기적으로 수도권과 대응할 수 있는 새로운 권역이 탄생되어야만 진정한 선진국으로의 진입이 가능하다고 보여집니다.

 

부산ㆍ대구권, 경남ㆍ경북을 아우를 수 있는 동남권 경제권역이 조만간 구축될 것으로 예견됩니다. 동남권 경제가 구축되면 인천국제공항에 이어 독자적인 동남권 국제공항도 건설될 것으로 보입니다.

 

이미 동남권 국제공항 자리로 경남 밀양이 거론되는 등 그러한 조짐을 보이고 있습니다. 국토가 균형 발전되어야만 국가경쟁력이 제고되고 또한 선진국으로의 진입도 용이합니다.

 

개발의 역사를 알면, 균형 발전을 염두에 두면, 국토개발의 미래가 어느 정도 보입니다. 이러한 국토개발의 큰 흐름을 파악해야 부동산 투자의 맥을 짚을 수가 있습니다.

 

개발의 역사를 알아야 미래가 보인다(국토개발 편)에 이어 다음엔 개발의 역사를 알아야 미래가 보인다(도시개발 편)을 올리도록 하겠습니다.

 

글쓴이; 재테크맨 투자클럽(http://cafe.daum.net/tooojaaa) 카페지기 이주호