여자의 마음은 갈대라 했는데 정부 마음이 더 한 것 같다
현정부의 정책기조가 규제완화, 감세라도 했고 당연히 그렇게 생각한 분들이 많았겠지만, 최근 수도권 대출 LTV 50% 규제, 전세금 과세, 술/담배세 인상 등 의 정책이 발표됨녀서 규제강화, 증세로 방향을 돌린 것이 아니냐는 말들이 많이 나온다.
여기서 많은 분들이 착각하는 것 중 하나가 대통령, 여당의 성향에 따라 부동산 정책기조가 결정이 된다고 알고 있는데 그렇지 않다. 물론 가치관과 성향이 다르기 때문에 정부정책의 큰 틀은 정권마다 차이가 있지만 부동산정책만큼은 절대 그렇지 않다. 우리나라에서 부동산은 단순히 국민들 주거만의 문제가 아니라 모든 경제문제와 밀접한 관련이 있기 때문에 경제정책의 축소판이라 볼 수 있다.
대통령, 여당은 정치인이고 필할 수 없는 표심때문에 민심을 결코 거스를 수 없는 숙명을 가지고 있고
나라를 관리하는 입장에서 항상 경제지표의 적정선을 유지해야 하는 의무가 있기때문에 내 마음대로 정책을 펼 수 없는 한계가 존재한다.
흔히들 보수쪽이니 친기업정책, 부자들을 위한 정책을 펼 것이고 진보쪽이니 반기업정책, 부자들을 억압하는 정책을 펼 것이라고 생각하지만, 우스게소리로 '그건 니 생각이고~~' 대통령과 여당은 상황에 따라 움직일 뿐이다. 설사 자신의 생각과 가치관에 반하더라도 상황이 그렇게 되면 정책방향도 그렇게 가야하는 것이다.
지금은 모두 기름보일러지만 필자가 어렸을적에 할아버지방은 나무 군불을 사용하여 난방을 하였는데 부동산시장을 보면 꼭 옛날 군불을 떼던 온돌방이 생각이 난다. 온돌의 특징이 처음 불을 피워서 처음에는 별로 반응이 없다가 뜨거워질때는 갑자기 엄청나게 뜨거워지고 불이 꺼지고 나면 서서히 식어버려서 새벽이 되면 바닥이 서늘해 지곤 하는데, 부동산정책도 이와 마찬가지로 부동산시장 경기가 너무 식어서 불을 피우기 위하여 묶었던 규제를 완화하면 처음에는 반응이 없다가 반응이 나타날때쯤에는 엄청난 폭발력으로 반응을 하게되고 이런 상승을 막기위하여 규제를 강화해서 불을 끈 후에도 그동안 뜨거줘져 있던 열기때문에 바닥은 계속 온도가 유지되는데 이 온도를 참지못하고 문을 열고 완전히 바닥을 식혀버리면 그때부터는 너무 차가워져 다시 군불을 떼워야 할 상황이 되어버린다.
결국 부동산정책을 만드는 것은 대통령, 여당이지만 그렇게 만들수 밖에 없는 원인은 바로 경제, 부동산시장 상황인 것이다.
현 정부가 부자들을 위한 정책만 내놓는다고 불만을 내는 분들이 많이 있는데 그것또한 그렇게 할 수 밖에 없는 상황이 있을 것이다.
부동산은 단순히 부동산만의 문제가 아니라 사회경제 전반에 걸쳐 파급효과가 크기때문에 침체된 경기를 살리기 위해서는 부동산시장의 회복이 절실한 상황에서 부동산시장을 회복시키려면 강남부동산을 어느정도 움직여 줄 수 밖에 없는 것이고 건설사 위기를 넘어 경제위기의 전초가 될 미분양을 해결하기 위해서는 분양권전매, 재당첨금지, 양도세중과 완화를 할 수 밖에 없었던 것이다.
다시 과거로 거슬러 올라가서 IMF이후 DJ정부의 정책을 생각해 보자.
DJ는 보수가 아닌 진보에 가까운 성향을 가짐에도 지금 MB보다 더 파격적인 부동산 규제완화 정책을 폈는데 그 이유는 IMF로 침체된 경제를 살리기 위하여 그렇게 할 수 밖에 없었던 것이고 참여정부에서는 진보성향때문에 부동산을 그렇게 심하리만큼 묶었던 것이 아니라 묶어도 묶어도 멈추지 않고 상승하는 부동산시장의 상승때문에 그렇게 했던 것이다. 그렇기에 현정부가 무조건 규제완화, 강남을 위한 정책을 핀 다는 것은 착시효과이며 부동산시장이 멈추지않고 계속 상승할 경우 추가적인 규제강화 대책이 나올 수 밖에 없다.
경제위기에 대하여 긍정적인 신호들이 나오고 있지만 아직 경제가 본격적으로 회복되지 않았기때문에 정부입장에서는 선택의 폭이 좁고 여러가지로 난감한 상황일 것이다. 분명 과잉유동성을 잡기 위하여 금리를 인상해야 함에도 겨우 되살아날 조짐이 있는 경기회복에 찬말을 끼얹을수 있기 때문이다.
경제는 현 정부의 마지막 보루이기에 만약 경제가 무너진다면 민심을 잃고 있는 현정부의 마지막 희망이 없어지는 것이기에 경기회복에 악영향이 될 규제강화는 조심스러울 수 밖에 없는 한계는 가지고 있다. 하지만 조금씩 경제회복의 단계가 올라갈 수록 어쩔 수 없이 규제도 높아질 수 밖에 없다는 점은 분명히 인식을 해야 한다.
경제가 회복되면 그동안 풀린 과잉유동성과 서울, 수도권의 공급감소, 저금리, 무엇보다 기대심리회복에 따라 부동산시장은 멈추지 않을 가능성이 높기 때문에 규제강화는 그 시기가 문제지 결국 서서히 높아질 것이다.
그렇기에 지금 나온 대출LTV 50% 규제, 전세금 과세는 경고성을 지닌 신호이다. 지금 당장 강한 정책을 사용하기는 위험하고 그렇다고 두손놓고 있기도 어려운 상황이기 때문에 제발 투기수요들은 자제를 해달라는 무언의 경고인 것이다.
왜냐면 LTV 50%규제는 6억이하 10년이상으로 담보대출 받으면 60%까지 가능하고 분양아파트의 중도금, 잔금의 집단담보대출은 규제대상에서 제외되었으며 전세금 과세도 3채이상이거나 9억이상이 대상이기에 일부를 제외하고는 큰 영향이 없기 때문이다.
그렇다고 이런 경고를 무시하라는 의미는 절대 아니다.
앞에서 언급했듯이 경제회복단계가 높아지고 부동산시장이 과열될수록 그에 상응하는 규제가 나올 수 밖에 없고 온돌의 불은 점점 약해질 것이기에 지금 당장 규제에 대하여 불안에 떨면서 위축될 필요는 없고 상당기간 따뜻한 온도는 유지될 것이고 혹시 열기가 완전히 식어버리게 되면 다시 불을 뗄 것이니 실수요자나 무주택자는 호가가 너무 급등한 곳을 제외하고 적당한 대출을 활용하여 자금에 맞는 내집마련은 늦지 않았다.
하지만 감당하기 어려운 지금 최대의 대출을 받거나 무리하게 다주택을 보유하는 것은 방향의 전환이 필요할 것이다.