부동산 투자자라면 꼭 살펴야할 3가지 요소가 있습니다. 바로 국가정책, 개발계획, 경기 싸이클(순환주기)입니다. 올해는 대선의 해입니다. 대통령 선거철이 되면 각 후보자 진영에서는 각종 개발공약을 쏟아냅니다.

 

이때 투자자는 먼저 각 후보자 진영에서 내놓을 대규모 국토개발계획을 살펴봐야 합니다. 이를 통해 해당 후보자가 당선될 경우 어떤 지역이 뜰 것인가를 미리 분석해 보는 것도 좋은 투자 방법이라고 할 수 있습니다.

 

그러면 오늘은 먼저 정책, 개발, 경기싸이클 중에서 도시개발에 대해서 얘기해 보도록 하겠습니다.

 

부동산시장의 경기 호,불에 상관없이 어떤 지역이 개발되면 반드시 해당지역은 물론이고 인근지역의 땅값, 집값이 오르게 돼 있습니다. 부동산 경기도 좋고, 개발호재도 있다면 더할 나위가 없겠지요.

 

먼저 도시개발방식을 살피기 위해서는 과거로 거슬러 올라가 보겠습니다. 도시계획법이 제정된 것은 1962년입니다.

 

아시다시피 도시계획법과 국토이용관리법은 오늘날 국토의 계획 및 이용에 관한 법률의 전신입니다.

 

1962년 도시계획법이 제정될 당시 도시계획법 제3장이 토지구획정리사업이었습니다.  1966년 8월 3일 도시계획법에서  토지구획정리사업법이 분리돼 별도 제정되면서 토지구획정리사업이 탄생됩니다.

 

1960년대 후반기에서 1970년대를 거쳐 1980년대 초에 이르기까지 전국적으로  여러 도시에서 토지구획정리 사업이 우후죽순 격으로 시행됐습니다.

 

이중 서울에서 시행된 토지구획정리사업 지구를 보면 ▶1960년대에는 서교, 수유, 불광, 연희, 영동1지구 등이 있었습니다. 이중 서교, 수유, 불광, 연희 등은 강북이고 영동1지구만 강남입니다.

 

1970년대 시행된 토지구획정리사업 지구로는 신림,장안평(강북), 잠실,영동1추가,영동2,영동2추가,천호,암사(강남) 등이 있습니다.

 

1980년대에는 강동,개포,가락,양재 4개 지구에서 토지구획정리 사업이 시행됐습니다.  당시  토지구획정리사업 시행지구 개발 초기에 땅을 매입한 사람은 그야말로 돈벼락을 맞았습니다.

 

1980년대 초까지는 구획정리사업이 서울의 유일한 도시개발방식이었습니다.

 

1970년대 후반엔 강남 영동지구등 구획정리사업지구 땅값이 급속히 오르고 신규아파트가격이 급등하자 정부는 급기야 1978년 8월 8일 부동산투기억제 및 지가안정을 위한 종합대책 이른바 8.8 조치를 내놓게 됩니다.

 

8.8조치의 주요 내용은 종전 강남 영동지구등 지주들이 토지구획정리사업으로 막대한 불로소득을 얻자 정부는 땅값 상승으로 인한 불로소득을 발본색원하기 위하여 도시개발방식 중에서 향후 토지구획정리사업을 가급적 억제하고, 토지 보상 및 수용 방식으로 개발하는  도시개발사업을 도입하는 것입니다. 정부는 이 도시개발사업을 도입하기 위해 1980년 12월 택지개발촉진법을 제정하게 됩니다.

 

그러자 서울에서는 토지구획정리사업 도시개발방식이 영원히 사라지게 됩니다. 참고로 정부는 1980년 12월 택지개발촉진법 제정하기 1년전인 1979년도에 한국토지개발공사(한국토지공사 전신)를 설립했습니다.

 

정부투자기관인 토지공사, 주택공사에서 택지개발촉진법에 의거해 도시 외곽지역 신도시개발사업을 시행하자 토지구획정리사업으로 인한 땅값 상승이라는 불로소득은 영원히 사라지게 됩니다.

 

어쨌든 1960~1970년대 토지구획정리사업 지구에 투자한 사람은 엄청난 투자수익을 거뒀습니다.

 

그당시 여건으론 토지구획정리사업 도시개발 방식으로 도시개발을 할 수 밖에 없었기 때문에 개발에 따른 당연한 지가 상승이라고 할 수 있네요.

 

지금도 지방 시나 읍에서는 토지구획정리사업으로 도시개발을 간혹 하고있는데 토지구획정리사업 실시계획 인가가 나는 시점(초기)에 투자하면 그야말로 백전백승이라고 할 수 있습니다.

 

택지개발촉진법에 따라 수도권 신도시에서 조성된 땅을 정부투자기관인 토지공사, 주택공사로 부터 주택,상업용지,근린생활시설용지 등을 추첨 또는 입찰로 받은 투자자 역시 세월이 한참이나 지난 요즘 대부분 부자의 반열에 들어서 있습니다.

 

1980년 초부터 신도시내 조성된 용지를 매입하신 분들은 필자의 말에 부인을 못하실 겁니다.

 

요약하자면 1960~1970년대엔 토지구획정리사업 도시개발방식, 1980~1990년대엔 택지개발지구 도시개발방식에 따라 투자한 사람들은 큰 돈을 벌어들였습니다.

 

2002년 12월 30일 도시 및 주거환경정비법이, 2005년 12월 30일엔 도시재정비촉진을 위한 특별법이 제정되었습니다.

 

이 2개 법은 도시재생사업을 위한 법률입니다. 1980년도 이후 현재까지 외곽지 신도시개발을 유지한 채 앞으로는 1960~1970년대 토지구획정리사업 지구를 포함한 구시가지를 다시 개발하겠다는 취지로 제정됐습니다.

 

용산, 뚝섬 일대의 개발은 도시재생사업의 효시라고 할 수 있습니다.

 

아직도 강남 불패를 외치는 사람들이 많지만 필자가 보건데 강남은 성숙기, 강북은 성장기에 접어들었다는게 필자의 생각입니다. 이 때문에 부동산 투자 면에서는 2000년대 들어서 부터 개발을 시작한 강북 부동산 투자에 후한 점수를 주고 싶네요.

 

참고로 일본은 1980년대부터 저성장국면으로 진입하면서 도시재생사업이 일본의 주택시장을 주도하고 있습니다.

 

이처럼 도시개발방식에 따른 부동산시장의 흐름을 잘 살피고, 시대에 부응하는 부동산투자에 나서는 투자자라면 몇년 뒤에는 부자의 반열에 들어설 수 있을 것입니다.

 

그러기 위해서는 도시개발 흐름, 도시개발 방식을 살펴보는게 대단히 중요합니다. 요즘은 새로운 변화에 맞춰 부동산투자를 해야하는 시점이라고 감히 말씀드리고 싶습니다.