중국경매의 권리분석은 국내 경매와 아주 판이하게 다르다.

 

국내의 권리분석은 경매에서 거의 절대적이지만 중국경매에서는 법원에서 사전 정지작업을 다해주고 있어 투자자로서는 리스크 부담을 줄이면서 상당한 투자 메리트로 작용한다는 거죠. 초기 시장의 제도와 법령이 자주 바뀌는 사회주의 시장경제가 되다보니 항시 정책추이와 시장동향 그리고 안정적인 투자장치는 반드시 집고 넘어가야 할 대목입니다.

 

돈이 보이는 시장, 중국경매의 권리분석이 우리와 어떻게 다른지 살펴 보기로 하자.

 

■ 중국부동산 경매, 우리와는 근본적으로 달라...

우리인 경우 ‘권리분석은 말소기준권리에서 시작해서 대항력으로 끝난다’는 유행어처럼 수익률과 아주 중요한 상관관계가 있거든요. 이를 테면 등기부 분석을 통해 말소기준권리는 무엇이고, 낙찰자가 추가 인수되는 권리도 꼼꼼히 가려내야 하겠죠. 임대차 분석도 해야 합니다. 정당한 세입자와 허위 임차인도 가려내야 하고, 밀린 관리비 여부도 조사해야 하고, 가격분석이나 보이지 않는 권리분석도 해야 되거든요.

 

감정가 대비 시세가는 얼마고, 도로와 입지, 교육 및 주변환경 그리고 향후 발전가능성 등 물건에 대한 종합적인 분석을 통해 수익률이 얼마나 되는지 확인해야 하는 그야 말로 전쟁터에서 승리하기 위한 기초 훈련에서 전략등 출정준비가 다되어야 한다는 거죠.

 

중국 권리분석에 대해 투자자 입장에서는 이러한 부담을 상당히 줄일 수 있다는 겁니다.

왜냐하면, 채권자가 경매신청일부터 경매법원에서 부동산에 대한 점유권 일체를 인수받아 세입자를 내 보내고 관리 감독을 하다보니, 당해 법원의 허락없이는 외부인의 출입도 일절 하지 못하도록 압류와 봉인 조치상태에서 경매가 진행되다보니 명도나 권리분석에 대한 분쟁이 발생하는 경우가 잘 나타나지 않거든요.

 

압류대상도 부동산외에도 건물내 있는 가재나 방산증(권리증)등 물품까지 확대하고 있으며, 혹시 물건에 손해를 가한 경우에는 강제집행방해죄로 처벌하도록 규정하고 있죠. 게다가 사회주의 체재가 되다보니 감히 진행을 방해하는 경우도 없어 권리관계가 깨끗이 정리된 상태에서 경매가 진행되다보니 명도나 세입자, 관리비 문제등 복잡한 문제가 상당 해소된 거죠.

 

따라서 중국의 권리분석은 경매물건의 낙찰 가능한 예정가격과 당해 물건의 입지와 주변시세를 비교하여 낙찰당시 얼마의 수익을 가져올 것인가에 중점적으로 유의해야 합니다. 결국, 싸게 사서 비싸게 팔거나, 임대시 안정성 수익을 가져오는 것이 투자분석이나 권리분석의 핵심이라고 보시면 이해가 빠를 것입니다.

 

아직 앞으로 올림픽과 아시안 게임, 상해 엑스포 등 대행 행사를 치르면서 개방화 바람을 타고 자본주의 경제 인프라 조성이 빨라지리라 예상됩니다. 중국 경매시장도 국가대사를 마치고 시장체제를 정비하게 될 것이고 그동안 소외된 시장에서 인기있는 시장으로 변모하면서 변동폭이 적어지고 수익성도 떨어진다는 관점에서, 바로 지금이 기회라는 것이 필자의 판단이죠. 기회 뒤에는 위험도 항상 도라리고 있다는 것을 유념해야 합니다. 위험부담을 줄이면서 수익률을 극대화하는 것이 중국 부동산경매의 키포인트가 되겠습니다.

 

■ 중국경매시장, 투자포인트!

 

미국시장의 침체이후 대항마로 중국이 세계 성장엔진을 가동하고 있다.

사회주의 체재에서 과감한 자본주의 경제제도의 점진적 도입을 담보로 한 북경올림픽과 상해 엑스포 등 대형 프로젝트 유치이후 부동산과 증시시장이 지칠 줄 모르는 성장세를 유지해 왔습니다. 성장과 후유증 등 경기 양면에 대한 찬반이 엇갈린 가운데 양대 행사까지는 안정적 성장세가 보일 것으로 전망이 우세한 것 같다.

 

그러나 세제와 금융 등 부동산 정책이 자주 바뀌고 통계나 정보도 제대로 일반화가 되지 않다보니 변동성과 리스크도 커서 단언적으로 시장예측을 한다는 것도 무리하고 봐요.

 

중국의 땅덩어리는 세계적으로 가장 크다해도 모두 황금의 땅은 아니고 테마지역을 중심으로 세계투자자의 자금이 몰리는 현상을 보이고 있는데요, 상해 등 주요 10개도시 중 북경시장을 중심으로 초기 경매시장 진입을 위한 준비사항과 점검사항을 우선 소개하고자 한다.

 

 △ 투자상품별 수익률 비교= 최근 현안 올림픽 개최지인 북경시 전체는 재개발과 리모델링으로 구석 구석 천지개벽을 하고 있다. 헌 재래식 주거단지를 밀어내고 고층 빌딩과 아파트가 들어서고, 좁은 길도 사통오달의 대로와 공원 등 인프라 확충에 열을 올리고 있는데요. 북경은 상해시 개발모델을 충분히 검토 후 개발이 진행되고 있어, 올림픽이후 세계적인 도시로 부상할 전망이죠.

 

상해이후 최고 투자처로 각광받는 북경, 한인들의 북경투자는 시세차익이나 재임대 수익에 투자하는 경향이 일반적인데요 투자상품별 수익률을 한번 볼까요.

 

 

일반적인 통계가 없어 과거 부동산 펀드 실적을 추정하여 살펴 보며는 주택 4 ~ 8%, 오피스텔 12 ~ 18%, 상가 10 ~ 15%, 도심 개발인허가권 양도이익 15% 등을 보이고 있어 주택보다는 도심 수익용 상품으로 투자전략을 세워나가는 것이 유리하다는 것을 알 수 있다.

 

 △ 중국의 유망 투자처 = 대국의 땅덩어리 중에 가장 대표적인 도시가 상해, 난징, 원저우, 선전, 빠이하이, 정저우, 북경, 텐진, 다렌, 청도등 10대 주요도시로 압축할 수 있는데요.

 

2004년 이후 매해 10% 내외 상승세를 지속하고 있다. 한국의 강남이라 할 수 있는 상해는 엑스포와 푸동특구 개발 호재로 7년만에 정점을 찍고 잠시 조정 후 재차 상승을 하고 있다.

 

그 바통을 이어받은 선전시도 시세가 무섭게 치고 오르고 있어요. 작년 하반기 투기바람이후 반년동안 20 ~ 30% 상승세를 보이는 가운데, 일부 지역은 50%이상 급등세를 보이고 있죠. <2007. 5월기준 추계>

 

그동안 이들 지역이 지나친 급등으로 차기 테마처를 찾아 선순환이 일고 있다. 지금은 안정세를 유지해온 북경시로 자금이 이동하고 있다. 바로 2008년 올림픽 특수효과로 부동산 시장이 정부의 투기억제와 공급감소로 최대 호황을 기대하기 때문이다.

 

경매시장도 예외일 수 없다. 투자지역도 신규 분양시장이 좋겠지만 중고시장이 되다보니 신규분양시장이나 도심지역 인근이나 지근거리에 있는 땅으로 압축해 볼 수 있는데요. 북경시에 있는 교민은 약 5만명 정도로 한인끼리 모여 살다 보며는 신변, 보안, 주거, 교육, 문화등 심리적 안정감이 형성되고 있으며, 임대나 되팔고 나오기가 좋기 때문이죠.

우선, 신규분양시장이라 매물이 적고 단가가 비싼 편이지만 북경 중심가 가까운 왕징, 싱허완, 야윈춘 등 코리아타운이나 인근 지역지역을 대상으로 노려볼 수 있다고 봐요.

 

다음은, 북경시 도심지역인 ‘북 4환’과 ‘5환’ 사이(건국문로 ~ 동5환쪽 사이)지역도 인기지역이다.

 

그 외에도 도심 금융 등 업무지역이나 중심상업지역도 좋다. 도심 역세권상가나 주택 수익용 상품 개발부지(역세권 상가, 독신자 아파트, 유학생용 기숙사)나, 장안가의 상업지구, CBO 중앙상업지 금융가의 국제은행, 보험회사 밀집지역, 옛 중관촌의 지식경제지구등이 이런 법주에 속한다.

 

향후에는 개발 잠재력를 고려하여 도심 외곽 신도시 후보지도 전망이 아주 밝다고 봐요. 북경올림픽이후 경제수준이 대폭 달라지고 휴일을 이용한 인프라의 확충 등 여가활동이 확대되면서 맞벌이 부부도 늘어나고, 소득도 많아지면서 자동차를 이용한 도심 휴가나 쇼핑 그리고 유통산업이나 신도시 개발압력도 많아질 전망이다. 도시 외곽 유통위락 센타(가구 및 건재재 시장, 농수산물시장등 ) 부지나 신도시 개발 후보지등에 장기 투자도 적극 검토해 나가는 혜안이 필요한 시점이다.

- 자료제공 : 진성효/경매114 시삽(cafe.naver.com/auction114.cafe)