- 은평뉴타운·운정신도시· 청라지구,경기도 광주등-
- 양주 고읍지구 청약은 실수요위주로 , 투자성은 글쎄?-
부동산 시장, 엄밀히 말하면 주택시장이 매우 혼란스럽다. 본격적인 청약가점제와 분양가 상한제 시행, 미분양 아파트 증가세 , 미국발 서브프라임 모기지 사태 주택업체들의 연이은 부도, 주택담보대출금리 점진적 인상 등 대내외적인 상황이 호락호락하지 않다.
이와 같은 불투명한 대내외적인 여건이 올가을 내집마련 계획을 잡고 있는 분들을 도무지 갈피를 잡지 못하게 하고 있다.
한편 주택시장이 올 가을을 기점으로 대세 하락 국면에 접어들거라는 예측도 나오고 있다.하지만 강북권재개발 물량과 용인등의 신규 분양시장에 수만명이 운집한걸 보면 꼭 그렇지만은 않은것 같다.
■ 추석이후 유망 청약단지
- 은평뉴타운·운정신도시· 청라지구,경기도 광주등-
추석이후 분양가가 분양가가 비교적 싼 유망 단지로는 11월 공급되는 서울 은평뉴타운을 비롯해 경기 파주 운정신도시, 인천 청라지구, 동대문구 용두동,경기 용인시 성복동 등이다. 분양가 상한제 적용 물량은 파주 운정신도시와 경기 용인시 흥덕지구, 양주 고읍지구, 김포 양곡지구 등에서 1만여가구에 불과할 전망이다.우선 11월 분양이 예고되어 있는 은평뉴타운은 올 하반기 최고의 대어로 꼽힌다. 은평뉴타운의 공급물량은 1~3지구를 포함해 총 1만1337가구다. 또 임대 물량은 4835가구로 계획됐다. 1지구에서는 총 2817가구가 선보인다. 이 가운데 일반공급물량은 1643가구, 특별공급은 1174가구로 계획돼있다.
1지구는 1~14개 단지로 △78㎡(24평형) 114가구 △113㎡(34평형) 1136가구 △134㎡(41평형) 680가구 △172㎡(53평형) 645가구 △211㎡(65평형) 242가구로 구성된다. 이 중 청약저축을 사용해야 하는 78㎡, 113㎡를 제외한 134~211㎡ 1567가구 가운데 절반인 783가구에 가점제가 적용된다.
파주 운정신도시에서도 올 가을에 총 8개단지 7517가구가 분양된다. 대한주택공사(69∼112㎡ 1062), 벽산건설·한라건설(76∼152㎡, 1145가구), 삼부토건(76∼171㎡ 1390가구) 등이 분양에 나선다. 11월 청라지구 분양 물량도 관심을 가질 만하다. 총 4개단지 1664가구가 분양된다. 인천도시개발공사(109㎡ 700가구), 광명주택(109㎡ 264가구), 중흥건설(148㎡ 501가구) 등이 눈길을 끈다. 이밖에 용인에서는 GS건설이 성복동에 121∼197㎡ 500가구를 분양하고 흥덕지구에서는 한국종합건설이 115㎡규모 499가구, 호반건설은 155㎡짜리 236가구를 각각 내 놓는다.
7년 만에 아파트 대규모 아파트 물량이 쏟아지는 경기도 광주시일대도 주목할 필요가 있다. 광주시에서는 올해 하반기부터 약 8,000가구의 아파트 공급이 이어질 전망으로 오는 10월부터 우림건설이 태전동과 송정동에서 각각 475가구와 372가구를 연이어 내놓을 예정이다. 대규모 분양물량의 최대 수혜단지로 볼수 있는 대단지로 구성된 기존 아파트인 태전동 성원 아파트도 눈여겨 볼 필요가 있다. 광주시는 향후 개발가치나 편리한 교통환경 등에서 용인 구성이나 수지보다 입지조건이 뛰어나고 새 아파트를 기다려온 대기수요가 풍부하다.
지방 유망 물량으로는 최근에 투기과열지구에서 풀려 언제든지 전매가 가능한 충청권 분양시장을 살펴볼 필요가 있다. 그 중에서도 오는 10월경 아산신도시에서 분양될 예정인 `펜타포트` 주상복합아파트의 투자성이 돋보인다. 3개동 최고 66층 793가구 규모 복합단지로 개발될 예정이다.
양주 고읍지구 청약은 실수요위주로 , 투자성은 글쎄?
추석이후 10~12월에 걸쳐 양주 고읍지구에서 6블록 총 3400가구가 공급된다.
대부분 단지가 분양전매기한이 장기간(최장 10년)이어서 투자자금이 묶이고 입지에 비해 고분양가여서 투자가치는 타 택지지구에 비해 현저히 떨어지는건 사실이다.
필자가 직접 현장을 방문한 결과 많은 인파가 몰렸다는 일부 언론 보도와 달리 휴일임에도 불구하고 한산해 모델하우스 왕래차량은 고작 5~10명에 불과했고 지하철 역(주내역)에서 현장까지 차로 15~20분이나 걸려 불편했다.
예상대로 먼저 분양한 유승 한내들과 신도 브래뉴가 현재 모두 쓴 맛을 보고 있기 때문에 실수요자가 아니면 청약에 신중해야 하며 보다 투자가치 높은 사업지를 노려야 한다.
남양주 진접 사례를 봤을때 대거 미분양이 발생되면 업체측에서 분양계약조건을 완화해줄 가능성이 크기 때문에 보다 유리한 조건에서 청약통장 없이도 얼마든지 분양을 받을 수 있기 때문이다.
■ 가점이 낮은 젊은 층, 유망 미분양 공략하라
청약가점제가 본격 실시됨에 따라 가점이 낮은 젊은 층은 유망 미분양 물량에 관심을 가져봐도 좋을 듯 싶다. 특히 일시적으로 미분양된 택지지구 아파트위주로 선택하는 게 좋다. 일시적인 공급과잉과 여러 가지 사정으로 인해 초기 분양이 안 되는 사업지 그 중에서 유망 택지지구나 도로와 지하철등 교통환경이 좋아지는 곳을 알아보는 게 재테크에도 도움이 된다. 호재 있는 미분양 아파트를 잘 고르면 향후 일정수준의 프리미엄도 기대해 볼수 있다. 미분양은 청약통장이 필요없고 원하는 동,층,향을 고를 수 있는 장점은 덤이다.
특히 미분양 해소를 위해서 파격적인 분양 혜택을 내세우는 곳이 많은데 예를 들어 계약금 5%내지 500만원 계약금 정액제등 중도금을 무이자로 융자해 주거나 ＤＴＩ시행으로 인한 대출 부족분은 잔금으로 유예를 시켜주는 경우가 있으니 꼼꼼히 비교해 선택하는 게 좋다.특히 수도권 미분양 단지 같으면 입주가 다가올수록 감소추세를 보이는 게 일반적이므로 업체들의 분양혜택을 잘 비교해 적극 공략하는 게 좋다.
추가적으로 투기과열지구에서 해제된 일부 지역의 경우 분양권 전매가 가능하기 때문에 계약과 동시에 일정 프리미엄이 붙어 다시 투자자를 ?O을 가능성이 높기 때문에 유망 미분양 아파트를 선점하는 것이 좋다.
◆유망 중대형 수도권 미분양
미분양 단지 가운데 수도권 중대형 평형으로는 남양주와 동탄, 김포 등이 유망하다. 진흥기업은 지난 7월 남양주시 도농동에 ‘마제스타워 도농’을 분양했다. 남양주시에서는 첫 초고층 주상복합인 마제스타워 도농은 33층과 40층인 두 개동으로 234가구 가운데 121~154m²(36~47평) 물량이 남아 있다. 계약금 절반(5%)과 중도금 50% 대출(이자후불제)이 가능하다. 저층부는 외부새시 무료, 보조주방 발코니 확장 무료 등의 혜택이 있다.
동탄 신도시에도 서해종합건설이 지난 6월에 분양한 ‘서해 그랑블’ 주상복합아파트도 일부 미분양물량이 대기하고 있다. 36층 3개동으로 아파트 220가구(130~160m²)와 오피스텔 113실로 구성되어 있다. 아파트 일부가 미분양으로 남아 있다. 소유권 등기 후 전매가 가능한 게 특징이다.
동양건설산업도 김포시 북변동에서 112~147m²(34~45평) 133가구 규모의 ‘김포 파라곤2차’를 분양중이다. 계약금 10%에 30평형대는 중도금 40% 무이자 할부, 40평형대는 중도금 60% 이자후불제의 조건을 제시하고 있다.
◆수도권 중소형과 지방 미분양
롯데건설이 경기도 남양주시 진접읍에 공급하는 ‘진접 롯데캐슬’을 분양 중이다. 16층~18층 총 6개 동 규모로 87㎡~114㎡(27~35평) 총 484가구로 구성된다. 파주신도시 주변에는 신안건설산업이 ‘신안 실크밸리’를 분양 중인데. 오는 2008년 12월에 입주 예정이다. 계약금은 분양가 10%이고 중도금 60% 이자후불제이다.
부산 명지동에서 분양 중인 극동건설의 ‘극동스타클래스’는 1124가구 중 15% 가량 미분양이 남아있다. 현재는 계약금 5%, 중도금 15%만 내면 입주 때 잔금을 내면 된다. 입주는 2008년 11월이다.그밖에 광주시 금호동에 분양한 진흥기업의 ‘금호2차 진흥 더블파크’ 는 330세대로 이루어져 있다. 입주는 2009년 7월 예정이다. 금호지구는 광주의 대표적인 대규모 주거지역으로 쾌적한 환경을 자랑한다. 한국토지신탁도 충남 아산시 신창면 남성리에 ‘아산코아루에듀파크’를 분양 중이다. 계약금은 30평형대 1000만원, 40평형대가 1500만원이고 중도금 60% 중 40%는 무이자, 20%는 이자후불제로 대출해 준다. 마지막으로 대우건설은 경남 진주시 초전동에서 ‘초전2차 푸르지오’ 830가구를 분양중이다. 3.3m²당 분양가는 평균 758만 원으로 입주는 2010년 3월로 예정되어 있다.
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