세상이 하루가 다르게 급변하는 것을 느낄 수 있다.

국내시장만 해도 평생 수도권에 내집 마련이나 투기적 가수요에 돈이 몰리다 보니 정부에서는 무리하게 금리 인상과 대출 제한 등 사전에 투기적 가수요를 원천적으로 차단하고 있다.

 

그동안 운이 좋아 많은 차익을 남겨 판다고 해도 정부의 통제권에서 빠져 나올 수가 없을 만큼 세금으로 왕창 회수되는 시스템이 잘 구축되다 보니, 부처님(정부)의 손바닥(지배권)에서 벗어 날 수 없는 현상이 나타나고 있다. 물론, 투기를 조정하는 얘기는 결코 아니다. 추이가 그렇다는 거다.

 

현재 경매시장의 동향을 봐도 수도권 위주로 너무 과열양상을 보이고 있는 가운데, 주부 등 일반 투자자들이 너나 할 것 없이 몰려 들다보니 시세가 이상인 묻지마 경매에 가담하는 경우가 속출하고 있다. 한마디로 물좋은 시절이 이미 지나갔다고 봐도 과언이 아니다.

 

그렇다면 딜레마 속에서 내집도 마련하고 부자 재테크도 현명하게 할 수 있는 해법에 대해 누구나 심각하게 고민하게 된다. 시대가 달라졌으니 생각도 달라져야 한다.

 

이제 나무(국내시장)만 보지말고 숲(해외시장)을 보면 세상도 넓고 기회도 커 보인다는 단순한 진리죠. 그게 어디냐 구요. 바로 가깝고도 멀지마는 우리 경제발전 추이를 아주 흡사하게 따라오기 때문이다. 자~ 중국 시장을 한번 살펴볼까요.

 

세계 투자의 목마름의 성장갈증을 풀어줄 중국시장이 지금 무섭게 질주하고 있다. 2008 북경 올림픽과 2010 상해 엑스포, 2010 광동성 성도인 광항저우시 아시안게임 등 초대형 멀티 호재를 등에 업고 수년간 10% 정도의 고속 성장을 하고 있다.

 

올림픽이후 초고속 성장이후 휴유증에 대한 찬반도 만만찮다. 정부의 대응이 벌써 주목되고 있다. 먼저 산업구조을 개편을 준비하고, 세계 성장 중심축에서 글로벌 소비대국을 향한 야심찬 경제구조 전환을 꽤하고 있다. 그동안 성장에서 소비시장으로 개편하면서 올림픽이후 중국의 실질 소비 증가율이 투자 증가율을 압도로 인해 실질 구매력의 추세가 2012년까지 계속 되리라는 조사도 나오고 있다. 최근 중국 다렌에서 열린 세계경제포럼(다보스 포럼)에서는 중국경제는 앞으로 50년간 황금시기를 맞을 것이라는 전망이 이를 반증하고 있다.

 

이제 세계경제를 논하면서 중국을 제외하고 세계시장을 운영한다는 것은 상상할 수 없다는 거죠. 최근 중국정부는 제2 상하이 푸둥특구, 베이찡 인근에 있는 ‘텐진 빈하이 신구’에 경제개발특구 조성계획도 발표했다. 이에 투입되는 소요예산만 해도 약 2조5천억으로 해외 자금에 대한 대항마로 순수 토종자금으로 조성하게 된다. 면적도 인천 경제자유무역구역의 10배 정도로 앞으로 삼성과 모토로라와 같은 세계형 기업의 탄생을 예고하는 셈이지요.

 

위기와 기회가 상존하는 시기, 어디에 투자해야 돈이 될까? 우리 투자자의 공동 관심사죠. 세계리더의 부상한 중국시장을 제대로 바라보고 기회를 잡아야 합니다.

 

‘십년이면 강산이 변한다’는 옛말이 있다. 지난 외환위기 당시에는 한은 창고에 돈이 없어 나라가 부도를 맞았는데 지금은 세계 4대 외환보유국을 자랑할 만큼 정부 곳간에 돈이 꽉꽉 차 오히려 돈굴리기가 걱정거리다. 살다보니 요지경 세상이 따로 없는 듯 하다......

 

부동산과 증시 등 해외투자 완전 자율화시대를 앞두고 일대 빅뱅이 감지되고 있다. 최근 '자통법'(자본시장통합법)이 국회 통과로 2009년부터 해외 금융시장 전면 개방하게 되고, 해외 부동산 투자의 자유화도 시기를 조율하며 완전 자율화도 앞당기려 하고 있다. 앞으로 돈이 된다면 기존의 주식과 부동산 상품외에 날씨, 탄소, 부동산, 곡류, 변동지수 등 대상과 국경에 구애를 받지 않고 세계투자시대가 본격 열린다는 거죠.

 

국내 건설시장이나 부동산 시장도 예외가 될 수 없다고 봐요. 주택공급 확대와 1가구 다주택자 투자규제, 대출등 투기적 수요 차단 등 시장의 투명화 제고와 안정화 장치가 확대되면서 사업성 악화와 시장 악화로 인해, 과거처럼 배짱 분양해도 없어 못파는 호시절은 지나가고 있다는 거죠.

 

경매시장도 마찬가지다. 지난 판교분양이후 전세난과 집값 파동으로 수도권 집값 광풍이후 종부세과 대출억제 등을 피한 강북 뉴타운등 수도권 중소형 주거상품으로 쏠림현상이 나타나고 있지요. 경매는 수익률 게임이다. 낙찰 즉시 시세보다 얼마나 싸게 사서 이익을 얼마나 남기냐가 중요하다.

 

특히, 9월부터 시세가의 80% 정도의 분양상품이 나오게 되는데 이를 무시한 지나친 낙찰가율(수도권 평균 100% 이상 시세가 낙찰)이 터지고 있는데 과거처럼 주택가격이 매해 20%정도 급상승하는 장세에서는 통해도 안정적인 현시점에서는 분양가 이상으로 무리하게 낙찰을 받는 것은 금물이라고 생각한다.

 

이런 시기에 세계투자의 1번지로 부상한 중국시장 중에 아직 제도적으로 사회적으로 초기단계로 먹이감이 많은 경매시장에 대해 자세히 알아보도록 하죠.

 

■ 한국경매절차와의 다른 점이라면?

 

중국 경매제도는 우리와 상당한 차이를 보이고 있다고 바요.

경제 성장속도는 세계 최고를 달리는데 반해, 경매환경은 중국 국민의 특성인 만만디(더딘 행동)를 연상하게 되죠. 80 ~ 90대 우리나라도 경매하면 나쁜 물건, 남을 해롭게 하는 시장으로 착각에 빠졌었고, 제도도 복잡하고 조폭 등 이해관계인이나 특정계층의 전유물로 생각하여 홀대 받으며 성장해 왔거든요.

 

그러나 남이 모르는 경매시장에 일찍 눈을 떴던 사람들은 지금 부자의 반열이 오르면서 세상 사람들의 부러움을 사고 있어요.

 

바로 중국이 과거 우리 경매시장을 본다고 생각하면 이해가 빠를 것입니다.

제도가 투명하고 시장이 맑아지면 투자의 안정성은 높으나, 수익률을 떨어질 수 밖에 없겠죠. 한마디로 변동성과 유동성이 큰 시장일 수록 리스크도 크지만, 수익률도 커진다는 사실에 유의할 필요가 있다고 봐요.

 

중국경매가 우리 경매절차와의 일반적으로 다른 점이라면 경매신청을 받고 잔금 청산 후에 등기를 하는 절차는 비슷해요. 그러나 중간과정인 현장조사에서 낙찰과 정산과정까지는 해당법원이 아닌 경매대행사에서 수탁처리를 하다보니 채권자 등 이해관계인의 반발을 사전에 차단하므로서 비용절감과 잔금납부 후에 등기이전이 빨리 이루어지는 셈이죠.

 

중국경매의 일반적인 절차에 대해 ‘도표’를 참고로 ‘중국경매 절차’도에 대해 잠시 소개하고자 한다.

 

△ 경매위탁 = 우리인 경우 채권자가 해당법원에 임의경매나 강제경매방법으로 경매신청을 하면 수탁법원이 일괄 경매업무를 대행하게 된다.

 

중국법원은 국내 방법외에도 개발업체나 개인이 경매회사에 물건처분을 위탁할 수 있다.

경매법원은 경매위탁을 받으면 해당 물건을 봉인하고 압류조치를 하여 물건 자체 점유권을 인수 받거든요. 게다가 압류대상도 주식이나 채권 등 모든 물품까지도 압류 대상에 포함시키고 우리보다 경매폭이 크고, 명도(집비우기) 문제가 발생하지 않는 장점이 있죠.

 

△ 현장조사와 가격평가 = 가격평가는 우리와 달리 주변시세에 비해 헐값으로 평가되고 있어 중국 경매에 가장 큰 메리트라고 생각한다.

 

중국 부동산 시장은 일반적으로 대지는 정부소유로 장기 임차를 하고, 건물만 개인 소유화를 인정하는 구조다. 그러다 보니 입지에 대한 가치나 주변시세에 대한 반영비율이 미흡하고, 주로 특정 용도나 구조, 내부 마감재등 건물 구조와 형태에 비중을 두고 평가하고 있어 대체로 시세보다 낮게 평가하는 경우가 아주 많다. 감정시 최저가격의 결정은 위탁인이 결정하는 것이 원칙이다. 다만, 국공유재산인 경우에는 평가기관이 평가 후에 최저가격을 결정하고 있다는 점에도 유의해야 한다. 현장조사 요령은 국내 사정과 비슷하구요......

 

 

 

 

 

△ 계약체결(경매대행사 집행) = 중국경매는 우리와 달리 해당법원이 선정한 경매대행사가 경매를 주관합니다. 사회주의가 되다보니 이념적 이해관계과 사회적 경매제도의 불신 그리고 관련 인프라가 아주 부족할 수 밖다는 거죠.

 

그러다 보니 대안으로 지방정부마다 경매 대행사를 두어 주관 대행사에서 공고를 시작으로 경매와 낙찰, 대금 청산등을 마치고 해당법원에 대행업무를 인계하면 수탁법원을 등기업무만 처리하는 구조로 이루어 지고 있지요.

 

△ 공시제도(경매대행사 집행) = 중국경매의 공시제도는 아주 형식적이다. 현행 규정에 의하면 경매기일 15일전에 공고하고 2일 이상 공시를 하도록 하고 있다. 경매공고는 대행사가 하는데, 초기 시장이다 보니 인프라도 제대로 갖추어지지 않아 일반인들의 입찰내용의 숙지 및 접근도 용이하지 않아요.

 

현재 법원 공고판이나 경매 정보지나 인테넷 시장도 잘 발달되어 있지 않다. 투자의 안정적 시장이라 할 수 있는 북경에는 500개 이상의 신문과 86개 이상의 경매대행사가 있으나 공고에 따른 경제적 부담과 잡지 발간에 공안당국의 검열 통제로 인해 공시가 잘 안되고 있어 역으로 생각하면, 좋은 물건이 시장에 잘 알려지지 않아 투자자의 입장에서는 싸게 잡는 기회가 된다는 사실에 유의해야 되겠죠.

 

△ 경매와 낙찰(경매대행사 집행) = 경매참가 자격은 보통 내?외국의 차별을 두고 있지 않습니다. 여권등 신분증과 보증금 5%(한국 10%)만 있으면 개인이나 법인의 제한을 두지 않죠. 그러나 입찰하려며는 입찰기일전에 사전 입찰참가등록을 하고 ‘입찰 허가증’을 받은 자에 한해 응찰에 참여해야 하는 사항도 빠뜨리면 안됩니다. 유찰시는 우리와 비슷하게 20% 저감 후 재입찰에 부쳐 지구요.

 

경매장소는 우리와는 다르죠. 법원 구내에서 경매가 이루어 지는 것이 아니라, 경매대행사가 지정한 도심 호텔 등 일정 장소에서 경매사가 구두입찰 방식(호가장식)으로 진행됩니다.

 

낙찰자에게는 ‘경매성립재정서’(한국, 낙찰허가증)을 교부하고 있구요, 만에하나 채무자등 이해관계인이 무단 점유시는 해당법원에서 직접 명도를 강제집행하고 있는 사실은 큰 장애물을 덜어주고 있는 셈이죠.

 

△ 대금청산(경매대행사 집행) = 낙찰자는 경매공시시 지정된 기간내 잔금을 해당법원에 납부한다. 경매집행에 대한 법정 위탁비용은 낙찰가격의 5%이내의 수수료를 지불하게 되어 있지만 경매대행과 협의하여 비용을 절감할 수 있는 잇점도 있습니다.

 

△ 권리이전(해당법원 처리) = 낙찰후 소유권이전등기는 낙찰일부터 3월내에 이전해야 한다. 등기시 수속비용은 낙찰가격의 0.75%의 제세공과금을 낙찰자가 부담하게 된다. 현재 신규 분양 아파트인 경우 외국인에 대한 투기적 가수요와 환투기 방지차원에서 매입규제로 등기를 유예하는 경우도 발생하고 있어 주의가 요망됩니다.

 

경매를 이용시에는 외국인이 중국 부동산에 대한 직접적인 투자규제를 피해나 갈 수 있구요, 법정 등기기간(3월)내 전매도 할 수 있어 외국인의 중국 부동산투자 중 가장 큰 메리트라 할 수 있다는 거죠.

 

 

---> 2탄에서 ‘초기 중국경매시장공략, 알고 투자하라’가 연재됩니다.

 

- 글 : 진성효의 부동산클리닉 / 016-696-2344

- 자료원 : 네이버카페 ‘경매114’