‘위장’ 전입을 재테크로 활용한다?
거주 요건을 맞추기 위해 실제 거주지와 다른 주소지에 전입신고를 해놓는 ‘위장전입’이 사회이슈화 되고 있다. 고위공직자가 자녀교육을 의해 위장전입을 했다가 도덕성의 문제로 비화되기도 하고 부동산시장에서는 청약가점제 시행으로 부양가족을 늘리기 위해 허위로 전입신고를 해 문제가 되기도 한다. 이렇듯 주민등록 전입은 시민생활을 영위하는 데 기본요건이 되기도 하고 가끔 부동산투기용(?)으로 오인받기도 한다.
실제 거주지에 주민등록을 해두면 거주관계를 명확하게 함과 동시에 행정사무를 적정하게 처리할 수 있다. 오래 거주할수록 세제혜택과 원주민으로써 지역부동산에 투자할 수 있다. 3년 이상 거주하면 비과세 거주요건이 되고 개발지에 전입이 돼 있으면 토지보상과 입주권이 주어진다. 지방에 주민등록이 돼 있으면 농지를 매입할 수 있는 등 전입신고는 재테크 패턴으로 바뀌기도 한다.
거주요건 강화로 투자목적 위장전입?
반면에 이러한 거주지 혜택을 얻으려고 가진 자들이 다양한 수법으로 부정하게 위장전입을 해 한몫을 챙기기도 한다. 위장전입 사례는 주로 주택이 없는 나대지나 수 십 명이 생활할 수 없는 한 주택에 여러 명이 전입신고를 한다. 또 기숙사나 종교단체 건물 등 일반인이 거주하지 않는 건물주소나 친인척의 집, 동료의 하숙집 등에 거주하지 않으면서 주소지를 옮겨 놓는 수법까지 다양하다.
위장전입이 불법인데도 위험을 무릅쓰고 행하는 이유는 주민등록 전입만으로 여러 혜택이 주어지기 때문이다. 자녀교육을 위해 좋은 학군으로의 위장전입은 다반사이고 타 지역 주민이 특정인의 당선을 위해 선거공고에 임박하여 주민등록만을 이전하기도 한다. 또 지자체가 인위적인 시 승격을 위해 타 지역 주민을 위장전입하는 사례까지 있고 개인택시 취득과 어부의 어업권 취득, 쌀 직불금 수령을 위해 위장전입하는 수법까지 다양하다.
부동산시장에서의 ‘위장전입’은 위험한 장사가 이문이 많을 것이라는 기대심리가 만연하다. 청약제도 개편 이후 주소지만 몰래 옮겨놓는 위장전입이 기승을 부린다. 청약 1순위 자격확보와 양도세 비과세가 주요 이유다. 인기 택지지구의 지역 우선공급 자격을 유지하거나 재당첨 제한을 피하기 위한 위장전입이 성행한다. 재건축 단지의 경우 서울은 경우 3년 보유와 2년 거주요건을 갖추면 양도세를 물지 않는다.
뉴타운·재개발 지역도 주택공급과 이주자 택지, 주거이전비 등 보상금을 노린 위장전입 사례도 있다. 지역개발 추진과정에서 사업지구 거주자에게 지급될 수 천 만 원 가량의 주거 이전비를 노린다. 지방 토지는 양도일 현재 2~3년 이상 거주할 경우 양도세 중과를 피할 수 있다. 경매 주택의 경우 경매개시결정일 이전에 전입신고를 마치고 소액임차인으로 법원에 배당요구를 해두면 최대 수 천 만원을 우선 배당받는다.
불법 위장전입이 비단 우리나라에만 있는 것은 아니다. 미국과 호주 등 선진국도 자녀들을 명문고교에 보내기 위해 위장전입 사례가 빈번하다. 외국의 위장전입은 타 도시에 거주하는 부모가 현지에 거주하는 친척이나 친구 주소를 사용한다. 각종 경시대회 결과에서 좋은 성적을 거둔 고교로의 신입생 쏠림 현상이 나타난다고 한다. 문제는 외국 위장전입 학생의 많은 수가 한인 학생이란 사실은 공공연한 비밀이라고 한다.
주민등록 ‘전입신고’는 등록사항의 정정, 말소사항의 정리 뿐 아니라 주거생활 안정을 위해 해두어야 하는 중요한 행위이다. 정확하고 신속한 전입신고는 어떤 경우 법적 권리와 의무를 결정짓기도 한다. 부동산 소유와 보상, 임대차의 취득과 권리의 변동을 확정지을 뿐 아니라 내 재산을 지키고 키우는 부동산 재테크와도 연관이 깊은 법률행위인 것이다. 따라서 주민등록 전입은 빠르고 정확하게 해두는 것이 바람직하다. 바른 전입신고 방법과 함께 부동산투자에 미치는 영향에 대해 알아보자.
정확한 전입신고는 필수다
올바른 주민등록 전입은 거래의 안전과 함께 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있는 공시방법이다. 세대원은 신거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 시장·군수에게 전입(轉入)신고를 해야 한다. 주택소유자는 전입일에 점유효력이 생기고, 임차인은 주택에 점유하는 날과 전입신고를 마친 다음날 임차인으로서 제3자에게 대항력이 발생한다.
주거용 주택일 경우 등기부, 건축물대장 등 공부상 표시를 기준 하는 것이 아니라 사실 상 주거용으로 사용하거나 주택 일부가 점포로 개조된 경우, 비주거용 건물 일부를 주거용으로 사용해도 주택으로써 전입신고를 해야 한다. 건물의 등기와 건축허가 여부와는 무관하게 주택으로 전입신고를 마쳐야 임대차보호법 상 대항력이 발생하게 된다.
제때 전입신고를 마쳐야 한다
전입신고를 미루면 손해다. 특히 주택임차인이 임대차계약을 체결하고 실제 거주하고 있다하더라도 제때 전입신고를 마치지 않았다면 전세보증금 전액을 지킬 수 없는 위험한 상황이 발생할 수 있다. 즉, 전입신고 전에 등기부에 근저당이나 압류, 가등기 등이 설정될 경우 세입자는 후순위자로 밀려 대항력을 상실해 살던 집이 경매되면 전세금을 날릴 수 있다.
주택 임차인은 등기 없이도 주택의 인도와 주민등록만으로 대항력을 취득해 임대차보호법 적용을 받고 개발 시 아파트 입주권 대상이 된다. 입주 전 이미 근저당이나 가압류가 설정된 주택이라면 대항력은 상실하지만 후순위자로서 다른 권리자보다 우선해 임차인의 권리를 얻는다. 후순위 권리자라도 확정일자를 받으면 순위에 따라 배당을 받을 수 있다.
합법적인 전입이 권리를 지킨다
주민등록 전입은 행정사무를 처리하고 공시력이 있는 탓에 이를 악용해 전입신고를 기피하는 경우도 종종 있다. 예를 들어 매도자가 집을 팔면서 전출하지 않거나 임차인의 경우 집주인이 전세금을 낮춰주는 대신 전입신고를 하지 않는 조건을 내걸기도 한다. 전입신고를 하지 않으면 대항력이 생기지 않고 경매 시 우선변제권도 없어 무조건 불리하다.
투기를 목적으로 한 위장전입은 불법이다. 개발지역에 주민등록법상의 실질적인 거주지라고 볼 수 없는 무허가 불법가설물이나 연고자와 동거를 하는 것처럼 꾸며 전입할 경우, 빈집과 토지, 축사, 하우스 등의 시설물에 주소를 옮겨놓고 실제 거주하고 있지 않는 경우 현행법상 위장전입(주민등록 신고위반) 행위가 적발되면 주민등록 직권말소 및 과태료 부과 처분 등의 조치가 취해진다.
거주요건 충족해야 권리 갖는다
주민등록은 사는 동안 계속 유지해야 한다. 주택에 거주하다가 세대원 모두 주소를 다른 곳으로 옮기거나 일시 이전했다 다시 옮겨오면 권리를 잃게 된다. 다시 전입한 날에 공시력과 대항력이 새로 생긴다. 특히 임차인의 경우 임대기간 중에 세대 모두가 주민등록을 옮기면 대항력을 상실하고 그 후 다시 전입신고를 하더라도 그때부터 대항력이 다시 발생한다.
부동산시장의 실거주 기간이 강화된 만큼 사전 거주요건을 갖춰야 한다. 투기적 거래의 방지를 위해 농지는 1년 이상 현지에 거주해야 한다. 주택의 1세대1주택 비과세 거주요건은 서울의 경우 3년 이상 거주(비수도권, 수도권 일부지역은 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)해야 한다. 거주 요건은 서로 상이할 수 있으므로 미리 확인해 봐야 한다.
부동산 투자와 내 집 마련을 위해 위장전입 등의 위험한 방법에 대한 유혹이 커지고 있는 것이 사실이다. 그러나 부정한 방법으로 아파트를 분양 받거나 개발지, 농지나 주택에 손을 댔다가 적발되면 청약순위를 잃어 당첨이 취소됨은 물론 3년 이하의 징역이나 3000만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있다. 지자체의 단속이 심해지고 있으므로 위장전입은 쉽게 들통 나기 쉬우므로 조심해야 한다. 합법적인 주민등록은 내 재산을 지키는 재테크의 방법인 대신 투기 목적을 가진 위장전입은 ‘득’보다 ‘실’이 더 많음에 주의해야 한다.