주택에 대해서는 세금, 매도시기, 투자가치 등 여러측면을 따져봐야 한다.
가령 1가구2주택자로 한주택을 전세주고 한주택은 실거주하고 있을 때, 전세를 놓은 주택을 2년이상 보유한다면 양도세율은 9~36%가 적용되어 보유기간 1년미만에 매도할 때의 양도세율 50%보다 저렴하다.
또한 3년이상 보유한다면 장기보유특별공제까지 받을 수 있다.
하지만 간과해서는 안될 것이 3년이상 보유한다면 절세는 할 수 있을지 몰라도 위 주택을 3년이상 보유할 가치가 있는 지를 우선 따져보아야 하는 것이다. 3년이상 보유했을 때, 투자가치가 없다면 1년미만이라도 매도하고 다른 유망물량을 매입하는 것이 나을 수 있기 때문이다. 즉 절세도 좋지만 투자가치를 따져서 매도시기를 결정하는 것이 바람직하다는 얘기이다.
아래에 나와있는 글은 세금과 투자가치를 따져 여러 케이스별로 컨설팅한 사례를 한 번 들어본 것이다.
『 분당에 전세로 살고 있는 선달씨는 파주시 금촌 주공그린빌 2차 29평 2채를 보유하고 있다. 작년 12월에 입주를 하여 현재 1가구2주택자이다. 선달씨는 청약예금통장 예치금 1000만원(서울기준) 통장 1순위자로 오는 11월에 일괄분양되는 판교를 염두에 두고 있어 현재 매도를 고려하고 있다. 1가구2주택자는 1순위 청약이 배제되기 때문이다. 모집공고일 이전까지 집을 매도하면 1순위청약이 가능하지만 주택 매도시 양도소득세를 고려하지 않을 수 없다. 그래서 1주택을 처분하기를 위해 자녀에게 증여하거나 매도하는 방법을 생각 중이다. 또한 파주지역은 개성공단, LCD공장, 파주신도시 등의 각종 호재가 있어 판교를 포기하고 2주택으로 끌고 갈지에 대해서도 많은 고민이 될 것이다. 』
※주공뜨란채4단지 (다소 차이가 있을 수 있음)
분양일자 : 2002.03.22일 입주일 : 2004.12월
가구수 : 1638세대
분양가 : 약 1억원
현재 매매가 : 약 1억8천만원 전세가 : 5천만원(입주시)
취득시 예상되는 필요경비 : 대략 500만원
파주금촌주공은 향후 가격상승의 여지가 충분한 것으로 분석된다.
인근에 들어서는 파주신도시의 평당분양가가 800~1천만원으로 예상됨에 따라 평당매매가가 650만원이 채 안되는 파주금촌주공뜨란채 4단지의 매매가에 영향을 줄 수밖에 없을 것이다.
또한 개성공단, LCD공단 등 남다르게 달라지는 파주의 위상도 가격에 압력을 가하는 요인이다. 실례로 작년 11월부터 입주가 시작된 파주신도시 인근에 위치한 금촌지구의 경우 초기에 입주가 부진하고 전세금과 매매가도 낮게 형성되어 20~30평형대 전세금은 입주 초기 4000~5000만원에 불과했었다.
지난해 하반기 주택 수요가 크게 위축된 데다 택지지구 아파트 내 입주 물량이 한꺼번에 몰렸기 때문이다. 그러나 올해 초부터 이러한 현상이 반전되기 시작해 현 전세금은 7000만~9 000만원으로 가격이 상승하였다. 매매가도 24평형이 1억1000만원 수준이던 게 1억5000만원으로 올랐으며 수요가 급증하자 급매물은 모두 해소되고 이제 매물이 부족한 실정이다. LG필립스LCD 공장 건설이 본격화하고 이에 따른 인구 유입으로 전세금이 올라가고 매매가도 상승하고 있기 때문이다.
◆ 선달씨가 파주금촌주공뜨란채 4단지를 최초로 분양 받았다면?
선달씨가 배우자가 각각 청약하여 주공뜨란채 4단지 29평형을 각각 분양받았다면 당첨된 사실이 있으므로 투기과열지구 내에서 1순위 청약을 할 수 없다. 2001년12월26일 이전부터 성남에 거주하여 성남시우선공급대상자로 유리한 위치지만 판교에 1순위로 청약할 수 없는 것이다. 또한 2순위까지 내려올 확률은 거의 없으므로 판교신도시는 포기하는 것이 나을 수 있다.
하지만 실망하기에는 이르다. 선달씨가 분양받은 주공뜨란채가 조세특례제한법에 의해 양도소득세가 100%감면되는 대상이기 때문이다.
- 기간별 양도소득세 감면대상 주택 -
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기 간 내 용
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1998년 05월 22일 ~ 1999년 6월 30일 고급주택을 제외한 모든 주택
단, 국민주택(전용면적25.7평이하)은
99.12.31일까지
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2000년 11월 01일 ~ 2001년 05월 22일 비수도권 소재 국민주택만 해당
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2001월 05월 23일 ~ 2003년 06월 30일 고급주택에 해당하지 않는 전국의 모든 주택
단, 서울,과천 및 5대신도시는 02.12.31일까지
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<위 기간에 해당하는 주택을 최초로 분양받은 당사자라면 입주 후 5년 이내에 발생하는 양도소득 전액을 감면받을 수 있다. 그러므로 거주기간에 상관없이 등기 후 5년이내에는 양도소득세가 없다. 단, 감면금액의 20%를 농어촌특별세로 부담해야 한다.>
파주금촌주공을 선달씨와 배우자가 2채를 최초로 분양받았다면 파주 금촌 주공그린빌2차는 2002년3월22일에 분양되었으므로 위 사항에 해당된다고 할 수 있다.
양도소득세가 비과세가 되므로 입주후에 매매가격을 보면서 양도소득세와는 상관없이 매매시점을 잡을 수 있다. 입주후 5년까지는 양도소득세가 100%면제되고 농어촌특별세 명목으로 감면금액의 20%를 내면 되는 것이다. 또한 2채를 가졌더라도 상관없이 모두 비과세를 받을 수 있다. 5년이 지나더라도 5년간 발생한 양도소득을 제한 금액에 대해서만 양도소득세를 내면 되지만 감면된 금액의 20%를 농어촌특별세로 내는 것은 유효하다.
필자가 이 상황에 처했다면 아쉽지만 판교를 포기하고 판교신도시 인근지역의 기존아파트를 매입할 것이다.
새로운 주택을 매입해서 1가구3주택자가 된다 하더라도 조특법에 해당되는 집이 2채나 되기 때문에 세금측면에서 활용도가 높다. 이 2주택 외에 용인시 소재 주택을 매입해서 1가구3주택자가 된다고 해도 새로 매입한 주택을 3년간 보유만 하게 되면 양도소득세 비과세혜택을 받을 수 있기 때문이다.
단, 조특법에 해당되는 주택 2채외에 2채를 매입해 1가구4주택이 되어 새로 매입한 주택을 차후에 매도할 때에는 양도세율 60%의 중과세가 적용된다.
◆ 최초분양자가 아니라 분양권을 매입했다면?
분양권을 매입했다면 조세특례제한법에 의한 양도소득세 감면 혜택을 받지 못한다. 따라서 여러 가지 상황을 비교하면서 판단해야 한다. 또한 파주시는 투기지역으로 지정되어 있어 파주금촌주공의 경우 양도소득세가 실거래가로 과세된다. 여기서는 선달씨가 2003년 3월에 1억3천만원을 주고 분양권 2채를 매입했다고 가정하자.
매도가 : 1억8천만원()
취득가 : 1억3천만원
취득시 예상되는 필요경비 : 대략 500만원
여기서 가격은 고정시키고 보유기간에 따른 양도소득세의 차이만 비교하도록 하자
<파는 시기에 따른 양도소득세> (단위 : 원)
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2005년7월에 매도 보유기간 1년 이후 보유기간 2년이후에 매도
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1채만 매도 1채만 매도 1채만 매도 2채 모두매도
매도금액 180,000,000 180,000,000 180,000,000 360,000,000
취득가격 - 130,000,000 - 130,000,000 - 130,000,000 - 260,000,000
필요경비 - 5,000,000 - 5,000,000 - 5,000,000 - 10,000,000(*)
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45,000,000 45,000,000 45,000,000 90,000,000
기본공제 - 2,500,000 - 2,500,000 - 2,500,000 - 2,500,000
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42,500,000 42,500,000 42,500,000 87,500,000
세율 50%적용 40%적용 9~27%적용 9~36%적용
양도세 21,250,000 17,000,000 6,975,000 19,125,000
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예정신고납부 19,125,000 15,300,000 6,277,500 17,212,500
(10%할인)
주민세 1,912,500 1,530,000 627,750 1,721,250
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양도세 21,037,500 16,830,000 6,905,250 18,933,750
(주민세포함)
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(*)=취득시 필요경비(취득?등록세, 중개수수료, 수리비용 등)
한 채를 매도할 때 오는 7월에 매도하시는 것보다는 잔금청산일로부터 2년뒤에 매도하는 것이 약 2/3 정도의 세금을 아끼는 셈이다.
▶ 한 해에 2채를 모두 매도하는 경우와 해를 달리해 각각 1채씩 매도하는 경우의 양도소득세 비교.
보유기간이 2년이 지난 상태에서 매도를 한다면 9~27%의 세율이 적용되지만 한해에 2채를 모두 판다면 기본공제는 한 채만 공제되고 합산과세되므로 해를 달리하여 파는 경우보다 세금이 더 많을 수 있다. 위에서 보다시피 2년이상 보유한 후에 한해에 1채를 판다면 6905250원이지만, 2채를 모두 파는 경우는 18933750원으로 각각 해를 달리해 매도할 때의 13810500원(6905250*2)보다 약 512만원을 더 내야한다. 별다른 이유가 없다면 해를 달리해서 파는 것이 한해에 모두 파는 것보다 이익이다. 여기서 주의할 점은 보유기간이 2년이 지난 경우에만 위와 같은 결과가 나온다는 것이다. 1년이나 2년미만인 경우에는 누진세율이 아닌 일률적으로 50%, 40%가 매겨지므로 관계가 없다.
▶ 세금측면을 최우선시 한다면
판교신도시를 염두에 두지 않고 절세를 제일 우선시 한다면 상기 2주택 중 1주택은 2년이상 보유하여 9%-36%의 세율로 양도소득세를 내어 매도하고 다른 한 채는 1년 뒤 3년의 보유기간을 채워 비과세로 매도하는 것이 좋다. 금촌동은 1가구1주택자로 거주요건 없이 보유기간 3년을 채우면 양도소득세가 비과세되기 때문이다.
▶ 판교에 청약하려면
판교를 생각하고 있다면 모집공고일 이전까지 집을 1채 팔아야 1가구 1주택이 되어 청약1순위로 청약이 가능하다. 따라서 1채를 매도한다면 모집공고일 이전까지 되도록 늦게 매도하는 것이 좋을 것으로 보인다.
▶매도와 증여 중 어떤 것이 나을까?
1가구 2주택을 면하기 위해 증여하기를 원한다면 별도 세대를 구성할 수 있는 자식에게 증여해야 한다. 만30세미만으로 직업이 없거나 결혼을 하지 않았다면 자녀가 별도세대를 구성한 세대주이더라도 1세대로 판정한다는 점을 유의해야 한다. 즉, 선달씨 자녀는 만20세 이상으로 직업이 있던지 결혼을 했어야 증여를 해도 별도세대로 판정해 1가구2주택을 면할 수 있다는 말이다.
여기서는 선달씨가 만28세 직장초년생인 자식(이름:오정)이 있다고 가정하자. 아직 전세를 놓지 않고 1억8천만원인 시가를 그대로 증여한다면, 10년간 합산과세 되므로 {18000만원-증여공제액(3000만원)}*증여세율이므로 증여세는 2천만원(1000만원+5000만원*20%)이며 3개월내 신고?납부한다면 1800만원으로 줄어든다. 선달씨 같은 경우에는 1년이 안된 시점에서의 양도(2104만원)보다 증여(1800만원)를 하는 것이 세금측면에서 유리하다. 앞으로도 유망한 단지이므로 지금 매도하지 않는 것이 좋을 수 있다.
▶부담부 증여를 했을 경우?
부담부증여를 하면 증여세가 줄어든다고 하는데 선달씨가 5천만원 전세를 놓고 자녀가 이를 승계하는 조건으로 증여를 했을 때의 증여세를 살펴보도록 하자.
부담부증여란 증여 시 증여자가 전세금이나 대출금 등의 부채를 수증자에게 승계하면 그 부채액만큼은 증여액에서 줄어드므로 부채금액만큼 증여세가 줄어드는 효과가 발생하지만 채무액에 해당하는 부분은 증여자가 수증자에게 채무액을 받고 판 것과 동일하므로 증여자가 양도세를 신고?납부해야만 한다.
따라서 부담부증여시 발생하는 세금은 수증자가 신고?납부하는 증여세뿐만 아니라 증여자가 내게되는 양도세도 함께 부과되므로 부담부증여시 발생하는 세금은 증여세뿐만 아니라 양도세도 함께 살펴보아야 한다. 일반적으로 부담부증여시 증여세와 양도세의 합계액이 단순증여시의 증여세보다 적게 발생하지만 반드시 비교해보고 증여시점을 잡아야 한다.
증여세 : (18000만원-5000만원-3000만원)*증여세율(10%) = 1천만원
3개월 내 신고?납부시 증여세는 900만원
양도소득세
-양도차익 : 5000만원(양도가액) - 약 3611만(취득가액=1억3천*5천/1억8천)= 약 1389만원
-양도세율 : 50%
-예정신고 납부 시 양도세와 주민세는 약 688만원
(만일 보유기간이 1년미만이 아닌 2년이상이라면 양도세와 주민세는 약 158만원으로 낮아진다)
▶ 결론
종합적으로 판단해서 상기같은 상황이라면 양도보다는 자녀에게 증여를 하는 것이 이득으로 생각된다. 이처럼 종합적인 사항을 고려해 증여 여부와 방법에 대해 결정을 해야 하고, 단순히 부담부증여가 단순증여보다 이롭다고는 생각하지 말아야 할 것이다.
여기서는 전세금이 다소 적은 편으로 오정씨가 갚기에 무리가 없겠으나 전세금이 많을 경우에 부모가 대신 갚아준다면 다시 증여세 논란이 일 수 있기 때문이다. 참고로 양도소득세를 줄이기 위해 증여를 하는 경우가 있는데 이때 수증자가 3년이내에 매도할 경우, 양도소득세는 증여세+수증자가 직접 팔때의 양도소득세와 증여자가 직접 팔때의 양도소득세 중 비싼 금액이 과세된다.
◇ 불황기일수록 재테크는 그 빛을 발하기 마련이므로 이제는 절세에다 투자가치까지 고려해 매도시기를 결정하도록 하자.