북경올림픽이후 주택시장에 대한 버블론이 대두되고 있다. ‘지피지기면 백전백승’이란 말이 있듯이 국내시장의 대안으로 중국시장에 대한 경매투자에 대해 살펴보기로 한다.

 

 

벌써 북경 올림픽 특수이후 부동산과 주식 등 지나친 과열과 공급 과잉으로 인해 자산가치의 거품이 상당 꺼질 것이라는 우려의 목소리도 커지고 있다.

 

워낙 큰 땅덩리 중 상해와 선전, 북경등 특정도시 개발에서 동북지역 도심 재개발이익과 중?서부지역 개발로 새로운 투자수요를 창출해 나간다면 앞으로 10 ~ 20년간은 문제가 없다는 낙관론도 많다.

 

지금 버블논란은 국내도 아닌 대국이란 사회주의 경제체재에서 투자자의 입장에서는 심각하게 검토해 봐야 할 것이다. 결국, 이 시점에서 묻지마 투자는 절대 금물이다. 정부정책과 시장 전망을 제대로 이해하고, 안정적 투자접근이 필요하다.

 

북경시 아파트 동향을 보며 신규 분양 아파트와 도심 재개발 아파트를 포함시 향후 3~4년치 과잉 공급설도 나돌고 있는데, 이게 사실이라면 올림픽이후 미분양과 추가 건설물량을 합한다면 상당한 조정기간이 불가피하다는 분석이다.

 

집값 지속상승이냐, 가격조정이냐...

소득 수준이 나아진다 해도 자체 매물소화에 한계가 있을 것이고 대출로 인한 부실문제도 불거질 수 있다. 가격조정이냐, 지속상승이냐가 문제인데요. 공급과잉의 우려속에 가격은 지금도 계속 오르고 있어요. 우리가 겁이 치고 달리는 부동산값을 잡기 위해 수십차례 정부 대책을 무차별 공격하였지만 정책이면에는 업계와 금융등 경제주체가 모두 사는 경기 연찬륙에 포인트를 두었듯이 중국 정부도 우리와 마찬가지로 시장 연착륙 대책에 맞춰지고 있다.

 

특별한 악재가 터져나오지 않는다면 올림픽이후 내수시장의 확대라든지, 상해나 북경등 특정지역 중심에서 전국 10대도시나 동북지역이나 서쪽이나 청두등 내륙지방으로 개발축이 이동하면서 무한한 시장개방과 경제발전은 지속적으로 확대되리라 기대한다.

 

 

특히, 중국 부동산 시장의 가장 큰 특징이라면 정부가 수급을 조절하고 장사하는 공급자 시장구조다 보니 가격에 대한 안정대책없이 갑자기 꺼지도록 방치하는 상황을 오지 않으리라는 전망도 투자자 입장에서는 또하나의 안정장치를 마련한 셈이다.

 

필자는 이 시점에서 올바른 중국투자 접근전략은 현재, 올림픽이후 가격이나 기간등 어떠한 형태로든 휴유증은 있다고 본다. 일반적으로 올림픽 등 큰 행사 뒤에는 지나친 기대심리가 꺼지면서 성장이 둔화되고 그 여파로 부동산 가격도 조정을 받아왔다.

 

88올림픽 당시는 전후로 거의 2년 정도 상승세가 지속된 적도 있었다. 중국은 아직 상해나 북경중심으로 도시화를 가속화시켜왔다. 그 이후에는 서울인근으로 신도시가 확산되어 왔듯이 주요도시나 도심인근으로 도시화가 확산되는 내수시장이 튼튼하다고도 볼 수 있다.

 

상승 vs 하락, 이분법식 논리 벗어나, 장기적으로 테마지역에 투자해야...

 

‘상승이냐 하락이냐’ 라는 이분법식 단순 경기논리를 떠나서 여유자금으로 장기 투자의 관점에서는 포지션을 가져가야 실패 확률이 최대한 줄여 나갈 수 있다고 본다.

 

중국은 일반 주택시장은 자국내 일정기간 거주하지 않는다면 외국인 투자를 규제하고 있다. 그러나 경매시장은 이러한 차별을 두지 않는 것에 대하여는 각자가 음미할 필요가 있다.

 

도시화, 산업화과정에서 거의 1조억 달러상당의 부실채권 정리에 따른 부동산 매물의 경매화, 도심 주택의 과잉 공급에 따른 미분양 물건등 매물화가 정도를 유심히 지켜봐야 한다. 향후 2~3년간의 조정기를 감안한다해도 유망지역에 블루칩 상품을 시세보다 아주 싼 가격에 틈새시장을 공략하는 투자전략이 필요하다. 북경지역인 경우 최소 3 ~ 5년 투자기간, 경매로 저가 매수전략으로 접근한다면 국내 시장의 대안으로 충분한 매력이 있는 시장으로 추천하고 싶다.

 

테마지역으로는 왕징이나 싱허완등 코리아 타운 밀집지역, 북 4환~5환사이인 도심지역으로 금융, 업무 중심지역이 좋다. 장기투자라면 도심 확산과 산업화에 대비하여 도심 인근 신도시 후보지도 투자지역을 확대해 나갈 필요가 있다.

투자대상도 수익성 상품으로 포트폴리를 재구성할 필요가 있다. 향후 해외투자 완전자유화에 대비하여 현행 아파트 상품에서 벗어나 차기 테마주인 테마지역 상가, 오피스텔 등을 중심으로 매수 포지션을 확대해 나가되, 반드시 안전장치인 소유권을 확보하고 투자자금을 회수하는 장치도 점검할 부분이다.

 

- 자료제공 : 진성효/경매114 시삽(cafe.naver.com/auction114.cafe)