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세계 최고의 투자가 “웨렌버핏”, 그는 년 평균 27%의 복리수익률로 1957년 1억 원을 50년이 지난 2007년 현재 150조 원으로 부풀러 세계 2위의 부자가 되었습니다.

천재 물리학자 “아인슈타인”, 그는 복리를 들어 세계 8번째 불가사의라며 이자에 이자가 붙어 불어나는 복리계산법은 인간의 가장 놀라운 수학적 발견 가운데 하나로 꼽았습니다.

아래 도표는 원금 1억 원을 복리계산법으로 수익, 기간별로 비교한 것으로 복리 효과의 위력을 표시한 것입니다.

자료제공 : 유엔알 컨설팅

이처럼 복리의 마법은 기다림만으로도 여러분에게 큰 부를 가져다 줄 것입니다.

그렇다면 부동산투자에도 복리계산법이 적용될까요? 필자의 답변은 “그렇다”입니다.

개발지 부동산의 가격 즉, 가치형성은 보상가 + 보상물 + 프리미엄(개발로 인한 미래의 가격상승 기대치)에 있습니다.

이 중 보상가의 책정 기준은 건교부가 매년 발표하는 표준지 공시지가에 따르며, 개발지의 표준지 공시지가는 매년 복리로 상승합니다.

2002년부터 지난해까지 5년간 뉴타운 지구의 연간 평균 공시지가 상승률은 22.6%이며, 대표적 뉴타운지구인 한남뉴타운은 매년 30% 상승률을 상회하고 있습니다.

결국 세계 최고의 투자자 “웨렌버핏”의 수익률을 손끝 하나의 노력 없이도 뉴타운 지구 내에서는 창출하고 있다는 애깁니다.

이것이 투자에서 본 뉴타운 지구의 힘입니다.

또한 결코 뉴타운 지구 내 지분가격은 많은 사람들의 주장과 달리 그리 높은 가격을 형성한 것이 아니라는 필자의 판단의 근거이며,

이후에도 투기억제를 위한 대지 지분 6평 이상의 토지거래허가가 즉, 실거주/ 무주택자에 한에서만 매입이 개발완료 시점까지 투기세력에 입성을 불가 시켜 한없는 가격 상승 없을 것입니다.

결국 실수요를 원하는 무주택자들은 내 집 마련 1순위로 뉴타운 지구를 심각하게 고려해야 한다는 것이 필자의 생각입니다.

아래는 복리에 의한 뉴타운 가치판단의 이해를 돕기 위해 실 사례로 예를 들었습니다.

현 시점 한남뉴타운 내 지분 평당 평균 표준지공시지가가 1,200만, 년 평균 공시지가 상승률은 30% 이상을 상회. 이를 3년간 보유한다면,

「복리계산법 “현재가치 × (1 + 수익률)^기간” 을 적용

1,200 × (1 + 30%)³= 2636만 원이 나옵니다.」

실제 매입물건을 상대로 3년 후의 예상 권리가액을 계산해 보겠습니다.

「25평 입주 재개발 지분, 대지 7평/주택 12.8평, 매가 25,000만

[공시지가 × (1 + 30%)^기간 × 대지평수 × 130%] + [주택평수 × 100만]

= 지분의 가치(처분시점 예상 권리가액)

[1,200 × (1 + 30%)³× 7평 × 130%] + [12.8 × 100] = 25,271만」

즉 3년 뒤 25,271만 원의 가치의 재개발지분을 현 시점에서 25,000만 원에 매입하는 것으로 3년이라는 시간을 투자함으로 얻는 것이 프리미엄이 없는 용산 25평형 아파트 입주권입니다.

이것이 비싸다, 싸다는 여러분의 판단일 것이나, 필자의 판단은 한남뉴타운의 지리적 위치로 볼 때 개발이 현실화 될 때쯤 25평형 입주권 프리미엄은 2억을 호가할 것입니다.

[유엔알 컨설팅(http://www.youandr.co.kr/) 팀장 김재일]