지난해(2009년) 10월 정부가 처음으로 공급한 보금자리주택 시범지구에서 강남권 보금자리주택의 경우 높은 경쟁률을 보였고 당첨 커트라인도 비강남권인 원흥지구와 미사지구에 비해 훨씬 높은 점수대를 기록했다. 또한 비강남권 물량도 대부분 인기리에 청약이 마감되는 등 대한민국 주택시장은 바야흐로 보금자리주택이냐 아니냐의 트렌드로 급변하고 있다. 따라서 무주택자들은 보금자리주택의 실제 투자가치를 분석하고 이에 따른 청약전략을 새롭게 짜야 한다.

 

 

▶보금자리 청약열기가 뜨거운 이유는?

 

무주택자들에게 내집마련 최고의 기회는 바로 정부가 공급하는 보금자리주택이라고 할 수 있는데, 이는 강남권 물량의 경우 주변시세보다 최대 절반가까이 저렴한 분양가로 사실상 반값아파트나 다름없는데다 무주택기간이 오래되고 청약저축 불입액이 많을수록 당첨가능성이 높아지도록 정부에서 일종의 특혜를 준 것이나 마찬가지기 때문이다.

 

또한 서울도심과 가까운 그린벨트를 해제하고 건설하기 때문에 서울과의 통근거리가 짧아 2기신도시처럼 서울과의 거리가 먼 지역보다 입지여건이 우수하기 때문이다. 이런 이유 탓에 보금자리주택의 청약열기가 뜨거워지고 있고 특히 강남권 물량의 경우에는 앞으로도 시범지구처럼 치열한 경쟁이 예상된다.

 

 

▶2차보금자리주택은 어디?

 

2차보금자리주택은 서울 도심에서 15～21㎞이내에 위치하고 도로 등 기반시설이 양호하여 대중교통이용이 용이한 지역에 공급되는데 서울 강남권에 세곡2지구와 내곡지구, 수도권 서남부에 부천옥길, 시흥은계지구, 그리고 수도권 동북부에 구리갈매, 남양주 진건지구 총 6개지구다. 6개지구의 총면적은 약 8,897천㎡(약270만평)로 동탄1신도시 전체면적과 비슷한 규모다. 정부는 이곳에 총 5만 5천가구를 공급하고 이중 보금자리주택을 3만 9천호 공급할 예정이다.

    

▶투자가치는 얼마나?

 

2차보금자리주택중 강남 세곡2지구와 내곡지구는 내년 4월 사전예약시점의 예상 분양가가 대략 1차보금자리주택의 분양가 수준인 3.3㎡당 1150만원 범위를 크게 벗어나지 않을 전망이다. 이는 112㎡(34py)기준 4억원이 안되는 금액으로 주변 시세인 8억원의 절반 가격으로 사실상 반값아파트다. 부천옥길, 시흥은계지구의 경우에는 1차시범지구였던 원흥지구의 분양가인 3.3㎡당 850만원 안팎으로 책정될 가능성이 높다.

 

반값아파트는 아니지만 주변시세보다는 20%이상 저렴한 수준으로 투자가치는 충분한편이다. 또한 구리은계와 남양주진건지구의 경우 1차보금자리인 하남미사의 분양가인 3.3㎡당 900만원대 후반에서 책정될 가능성이 높다. 강남권을 제외한 이들 4개 지구의 경우에도 입지여건은 강남권보다 떨어지지만 분양가가 주변시세보다 저렴한 탓에 강남권 경쟁률에는 못 미치겠지만 무주택 청약자들의 꾸준한 관심을 받을 것으로 판단된다.

 

요약하여 말하면, 2차보금자리주택의 경우 1차 시범지구와 입지면이나 분양가수준에서 대동소이하기 때문에 투자가치역시 4개 시범지구에서 상당한 인기를 끌었던 점을 감안해보면 6개 2차지구 모두 내집마련과 시세차익이라는 두 마리 토끼를 잡을 수 있는 유망한 지역이라고 할 수 있다.

 

 

▶청약전략과 청약전 유의해야 할점은?

 

앞서 설명한대로 투자가치와 실거주 모두를 만족시킬 수 있는 2차 보금자리주택에 입성하기 위해서는 청약전략을 잘 세워야 한다. 가장 중요한 것은 무엇보다도 자신이 보금자리 특별공급대상자에 해당하는지를 파악하는 것이 급선무다. 보금자리주택의 인기가 높은 만큼 무주택 청약자들이 대거 몰릴수 밖에 없는 탓에 조금이라도 경쟁률을 낮춰 당첨가능성을 높이는 게 가장 좋은 청약전략이다. 특별공급에는  3자녀이상, 생애최초주택구입, 신혼부부, 노무모공양우선공급, 장애인 및 유공자 우선공급등 종류도 다양하고 각각의 자격 요건도 까다로워 자칫 이들 특별공급대상자에 해당되고도 특별공급으로 청약하지 않고 일반공급에 청약하거나 반대로 일반공급대상자인데 특별공급대상자로 착각하여 청약하는 경우가 많아 청약 전 주의해야 한다.

 

또한 생애최초나 신혼부부 특별공급의 경우 소득의 많고적음에 따라 자격에서 제한을 받는데, 보금자리주택 청약시에는 전년도 도시근로자 가구평균소득금액인 월 389만원을 기준으로 이 금액에서 플러스 마이너스 비율을 기준으로 각각의 특별공급대상자에 해당하는지 여부를 판가름한다. 따라서 자신의 소득수준이 얼마인지, 맞벌이의 경우 소득액이 도시근로자 평균소득의 120%이하인지 등 꼼꼼하게 체크해야 한다.

 

또한 전매제한이 강남권의 경우 10년, 타 지구의 경우 7년이라는 점도 염두에 둬야 하며, 실거주요건 5년을 채워야 하는 단점도 숙지하여 자금여력과 실거주 가능여부 등 전반적인 내용을 꼼꼼히 체크하여 청약에 임해야 향후 본청약과 계약시, 그리고 향후 입주하여 낭패를 당하지 않는다는 사실도 명심하자!

 

 

 

<2010 부동산 대폭등을 잡아라> 저자 김부성

부동산富테크연구소(www.bootech.co.kr)