혹자들은 이제 부동산은 끝났다고 한다. 시장을 둘러보아도 현재의 부동산시장으로서는 그다지 전망을 밝게보지는 못한다. 하지만 이러한 부동산 불황속에서도 수익을 창출하는 부동산 종목들은 따로 있다. 예를 들어서 서울의 오래된 빌라나 다세대를 투자함으로써 재개발이슈를 노리는 종목이 부동산 시장의 불황에서도 수익을 창출하고 살아남는 니치종목이었다. 그렇다면 현재의 시점처럼 주식이나 펀드의 대세에서 서서히 부동산의 대세로 전환되는 시점에서는 어떤 종목에 관심을 기울여야 할 것인가가 일반 투자자들이 궁금하게 생각하는 포인터가 될 것이다. 그래서 앞으로는 시리즈로 구체적 어떤 종목을 어떻게 투자할 것인가에 대하여 칼럼을 남기도록 하겠다.

 

먼저 지금과 같은 부동산 시장에서는 경매물건에 많은 관심을 기울여야 할 것이다.

 

경매란 소유자가 은행 등에 돈을 빌리면서 근저당권을 설정을 한 후 그 이자를 변제하지 못할 경우에 채권자가 채무자의 소유자의 부동산을 법원경매를 통하여 매각하는 것을 의미한다. 그렇다면 경매의 장점이 무엇이냐고 한다면?

 

경매는 시세보다 더 저렴하게 부동산을 구입한다는 장점이 있다.

 

특히 실거주자 (실소유자)의 입장에서 본다면 경매를 통하여 내 집마련을 할 경우에는 권리분석에 하자를 발생하지 않은 이상 시세보다 저렴하게 살 수 있다는 장점이 있다.

 

	매 매	경   매
매매가격, 경락가격	100,000,000	92,000,000
등기비용 (대략3%)	3,000,000	2,800,000
명도비용 (이사비)	0	1,500,000
도배, 장판, 기타	1,500,000	1,500,000
복비 등 기타비용	1,000,000	1,000,000
합 계 금 액	105,500,000	99,300,000
차  액		+6,200,000

 

 

상기의 도표처럼 매매금액 100,000,000원하는 작은 빌라를 구입할 경우에 매매로 100,000,000원하는 빌라나 작은 아파트를 경매로 시세의 92%로 낙찰 받을 경우에는 등기비용과 명도비용, 기타비용 등을 공제하더라도 +6,200,000원이 수익이 발생함을 알 수가 있다. 물론 낙찰금액을 92%보다 더 저렴하게 경락받았다면 경매 수익이 더 높아진다. 물론 명도비용을 이것보다 더 적게 주는 경우 수익이 더 극대화 될 수 있으며 명도가 쉽게 합의가 안 될 경우에는 수익금액이 상기보다 더 저조할 수 있다.

 

또한 이처럼 경매를 투자하면 무조건 수익이 창출된다는 논리도 잘못된 논리이다.

 

부동산 투자는 내 돈으로 부동산을 매수하는 것이기는 하지만 자신이 부동산 투자에 관련된 안목이 부족하거나잘못된 권리분석을 한다면 수익을 창출되기는 어렵다. 특히 지금의 시기는 예전처럼 경매나 부동산을 사기만 하면 올라가는 전방위 시장이 아니라 오르는 지역만 오르고 떨어지는 지역은 오히려 많이 떨어지는 철저한 양극화된 시장이다.

 

실례로 대전이나 지방의 아파트나 빌라, 다세대의 경우에는 3년 전에 투자하였거나 1,2 년 전에 투자한 경우에오히려 경매로 경락받은 금액보다 더 떨어진 경우의 수도 발생이 되며 서울 수도권의 경우에도 작년 초에 경락받은 경우에 오히려 떨어진 경우의 수도 발생이 된다.

 

이처럼 경락을 받아서 무조건 돈을 벌수 있다는 생각은 이젠 접어버리고 철저히 올라갈 수 있는 미래가치와 투자가치가 있는 곳으로 눈을 돌려야 하는 것이다. 그렇다면 어느 지역에 경매로 인하여 부동산을 취득하면 좋을 것인가?

 

첫 번째로는 서울, 경기도 지역의 뉴타운후보지가 좋아 보인다.

이런 지역에서는 다소 경락금액을 시세보다 높게 나오는 경우도 있으나 이는 꾸준히 수요자들이 몰린다는 것을 간접적으로 알 수 있으며 이처럼 수요자가 몰리는 지역의 부동산 경매로 투자하기 좋다는 것이다.

 

두 번째로는 전세수요가 증가하는 지역에 관심을 가져야 한다.

강북의 소형평수의 아파트들이나 뉴타운 착공으로 인하여 부득이하게 이사를 갈 수밖에 없는 지역의 주변의 소형평수 아파트나 빌라의 경우에 전세가격 상승과 동반하여 매매가격상승을 예상할 수 있다.

 

세 번째로는 아파트 가격이 하락한 지역을 들 수 있다.

예를 들자면 분당이나 일산 등의 아파트 가격은 최고가에 비하여 가격이 하락한 경우가 많다. 이런 지역에 경매를 통하여 전세를 끼고 매수 한 후 2~4년 전세를 준다면 분명 지금보다는 월등한 수익을 창출할 수 있을 것이다.

 

네 번째로는 대운하와 관련된 토지에 관심을 가져야 할 것이다.

경매의 장점이 토지거래허가가 필요 없다는 것이 장점이다. 다만 참고적으로 농지취득자격증명원을 받을 때 통작거리나 인근지역에 거주여부를 따지므로 이러한 사실을 확실히 알고 투자할 경우에 대운하 착공시점과 대운하 완공시점이 되면 토지 가격 상승을 자연스럽게 예상할 수 있을 것이다. 다만, 토지의 경우에는 부재지주의 경우에 양도세 60%와 주민세 6% 등 매도시 세금합계 66%에 해당되는 양도소득세를 납부해야 하므로 특별한 작업을 하지 않는 이상 세금이 부담이 되긴 된다.

 

이상과 같은 투자에 대한 안목과 구체적인 투자방향까지 제시를 하였으며 결론적으로 표현한다면 지금 매수를하는 것이 앞으로 몇 달 지나서 매수한다거나 내년에 매수하는 것 보다 훨씬 더 좋은 결과를 기대할 수 있을 것이다. 싫든 좋든 지금 경매에 관심을 가져야 할 것이다.