구정연휴를 이용해 필자는 싱가폴을 다녀왔다.

경기회복세가 가시화되면서 동시에 원화가치가 상대적으로 안정세를 찾아감에 따라 자산가들을 중심으로 해외부동산 투자에 관심을 보이고 있다. 특히 자녀가 해외에 유학중인 자산가들을 중심으로 부동산 투자도 겸해, 1년에 한 두 차례 정도 해외에 왕래하신다. 특히 자산가들이 관심을 가지고 있는 싱가포르부동산은 우리나라 정부당국에서 주택정책으로 벤치마킹하고 있는데다가 카지노 개장호재까지 겹쳐 투자처로 주목받고 있어 최근 필자의 방문을 계기로 소개하고자 한다.

실제로 경기회복세를 타고 싱가포르 민간주택 판매량이 올해들어 급증하는 등 부동산 시장이 활기를 띠고 있다. 싱가포르 도시재개발청(URA)자료에 따르면 신규 주택 판매가 2009년 11월과 12월에는 각각 601가구와 481가구에 불과했으나 올해들어 1월에는 1476가구로 급증했다고 밝히고 있다. 도시재개발청은 신규 주택 판매가 지난해 7월 이후 월별로 계속 감소하다 올해 1월 증가세로 돌아섰다며 1월 신규 주택 판매량은 주택 공급량을 상회하는 것이라고 말했다. 올해 1월 주택 판매량은 부동산 시장이 호황을 누렸던 2007년의 월별 평균 판매량인 1230가구를 넘어서는 것이라고 도시재개발청은 밝혔다.

아파트 안 공원 ‘NO’ 공원 안 아파트 ‘YES’

싱가포르는 땅떵어리(면적 682.7㎢)가 좁은 관계로 효율적이고 집약적으로 국토를 이용하고 있었다. 한마디로 조그마한 도시공간에도 불구하고 있을 건은 다 있을 정도다.  도시곳곳이 공원으로 연결되어 있다고 해도 과언이 아닐 정도로 유달리 녹지가 많이 뛴다. 골프장도 20개 가까이 있는데 도시공원화 사업과 동시에 추진되고 있고 거리곳곳에 쓰레기 하나 없이 도시가 절제되고 빈틈없이 잘 정돈된   느낌이 오히려 이방인에게는 막연한 두려움으로 다가왔다. 사소한 위반에도 비싼 벌금과 태형을 부과할 정도로 싱가포르는 엄격한 법치국가다.  오히려 규칙을 잘 지키면 그에 따른 달콤한 인센티브를 듬뿍 안겨주는 우리나라 기업체와 굳이 비교하면 ‘삼성’이라고 표현하면 적당할지 모르겠다.

아파트 안에 조그만 자투리 공원이 한두 개 자리잡고 있는게 공원한가운데 아파트가 자리잡고 있다고 할 정도로 싱가포르는 공원 천국이다. 외부에서 서민아파트(환매조건부)와 고급아파트(콘도)를 구별하는 방법은 비교적 간단하다.베란다 밖으로 대나무 봉을 길게 빼서 빨래를 널고 있으면 십중팔구 서민아파트다. 또한 고급아파트는 우리나라 고급 주상복합처럼 담이 둘러쳐 있어 사설경비원이 외부출입자를 통제한다. 단지 내에 수영장과 헬스장, 테니스코트 등 편의시설이 잘 갖춰져 있다.  높은 관세로 인해 차량가격이 비싼 관계로 퇴근무렵에도 길거리에 차가 그다지 눈에 뛰지 않아 거리가 여유로워 보였다. 단지 내 지상 주차장도 비교적 한산해 보여 굳이 지하주차장을 건설할 필요가 없을 것 같았다.

싱가포르 주택시장, 양극화 심화

공공주택정책이 잘돼 있는 싱가포르지만, 도심에 위치하면서 강가에 위치한 고급 민간 아파트는 같은 규모의 대치, 도곡, 압구정동이나 아파트보다도 훨씬 비싸다.

정부에서 지원하는   HDB공공아파트의 평당 분양가는 1000만원에도 채 미치지 못하지만 싱가포르의 중심업무지역이 오차드 로드를 중심으로 형성되어 있는 민간 고급 아파트의 평균 가격은 평당 3000~3500만원을 웃돌고 있다. 이는 HDB아파트보다 3~4배 이상 높은 가격이다. 특히 서울 한강변에 위치한 주택처럼 싱가포르도 금융센터와 카지노가 몰려 있는 강변쪽에 위치한 주택가격이 수십억원을 호가할 정도인데 지난 몇 년간 중국, 인도, 유럽등지의 부유층들의 대거 매집에 나섰을 정도다. 

몇 해전 CBD에서 분양했던 세인트레기스레지던스의 분양가는 평당 6000만원을 넘어서면서 사상 최고치를 기록했고 유럽, 인도, 중동 등의 고액 자산가들에게 20억∼120억원에 팔려나가기도 했다. 정보가 빠른 강남 복부인들도 카지노와 복합리조트가 조성되는 센토사 인근의 고급주택을 대거 사들여 단기간에 억대의 시세차익을 남기기도 했다.  

싱가포르 주택시장을 현지에서 바라보면서 느낀 점은 제 아무리 정부에서 중서민들을 위한 주택공급을 늘려 가격 억제 정책을 유지하더라고  ‘국민소득이 증가할수록 자산가들의 고급명품주택에 대한 수요는 꾸준하다’는 사실이다.. 즉 자본주의가 진행되고 발전할수록 소득 격차가 더욱 벌어질 수 밖에 없기 때문에 오히려 인위적인 정부개입이 주택시장의  양극화를  급속히 진행시킨다는 점이다.

싱가포르 주택시장 메커니즘

HDB 아파트 vs 고급민간아파트

싱가포르 대부분의 땅을 국가 소유며 특별한 경우를 제외하고는 건물만 거래된다.  

결혼하면 정부에서 아파트를 한 채씩 주는데 입주 조건은 소득수준이 높으면 안된다.

싱가포르 환매조건부 아파트는 우리나라에서 벤치마킹하고 있는데 나중에 오르더라도 국가에게 다시 팔아야 된다. 실수요자인 서민층의 주거 안정을 최우선 목표로 한다는 점에서 HDB 아파트는 우리나라에서도 벤치마킹 하고 있을 정도다.

토지는 공공소유, 건물만 '반값 분양'
HDB가 운영하는 각종 지원제도를 잘 활용하면 신혼 때부터 내집마련이 가능하다. 집값의 80%를 주택개발청을 통해 30년 저리장기 대출로 가능하기 때문이다. 나머지금액은 연기금(CPF)을 통해 충당하면 되는데 CPF란 10달러 이상 월급을 받는 모든 싱가포르 노동자들이 월급의 일정부분(통상 31%)을 의무적으로 저축하게 만든 연기금 제도다.  절반은 보통 회사에서 부담하다. 저렴한 HDB 아파트를 사기 위해서는 월 평균 소득이 통상400~500만원정도 이하여야 하며, 가족이 1명 이상 있어야 한다. (독신자는 35세 이상이 되어야 자격이 주어지고 집 크기에도 제한을 받는다.) 개인이 파산을 해도 은행에서 HDB 아파트만큼은 가져가지 못하도록 철저하게 보호해 준다.

원한다면 좀더 넓은 아파트 또는 다른 곳의 아파트를 분양 받아 옮길 수도 있다. 그러려면 분양 받은 아파트에서 5년 이상 거주해야 하고(두 번째 분양 받은 집의 의무 거주 기간은 3년), 기존 대출을 다 갚아야 한다.

정부의 지원을 받아 HDB 아파트를 분양 받을 수 있는 횟수는 일생에 두 번뿐이다. 두 번째 분양 이후에도 HDB 아파트를 살 수는 있지만 정부 지원은 없고, 5% 이상의 변동금리가 적용되는 은행대출을 이용해야 한다. 5년 의무거주기간 안에 집을 팔아야 할 경우에는 반드시 주택개발청에 되팔아야 한다. 이는 '환매조건부분양'이라고 하는 싱가포르의 독특한 제도로서, 이로 인해 공공주택 시장에 대한 정부의 통제가 가능하게 되고 '주거 목적의 공공아파트 공급'이라는 싱가포르 주택정책의 기본 틀도 유지할 수 있게 된다.

주택개발청에 되팔 경우에는 시세보다 훨씬 낮은 분양가를 기준으로 정산하기 때문에 일단 분양 받으면 거의 대부분 의무거주기간을 채우게 된다.  싱가포르 국민의 80%남짓한 숫자가 HDB 아파트에 살고 있다. 나머지 국민은 HDB 아파트보다 2배 이상 비싼 민간아파트를 분양 받아 살거나 단독주택에 산다. 하지만 의무거주기간의 제한 때문에 직장을 옮기는 등 사정이 있어도 집을 옮기는 게 쉽지 않다는 것도 HDB 아파트에 사는 불편 중 하나다.

저소득층과 서민을 대상으로 하는 HDB 아파트에 대한 파격적인 지원에 비해 고소득층을 대상으로 하는 민간 아파트에 대한 지원은 거의 없다. 싱가포르에 거주하는 외국인 역시 HDB 아파트의 분양 및 거주자격이 없기 때문에 주로 콘도미니엄 등을 사거나 임대해서 산다. 싱가포르에서는 고소득층과 일부 개인사업자를 제외한 거의 모든 수요를 HDB 아파트가 흡수했다고 볼 수 있다. 그런 까닭에 민간아파트의 가격이 경기에 따라 크게 변하는 동안에도 HDB 아파트는 별 영향을 받지 않는다.
그리고 한번 입주하면 5년 이상은 기본으로 살게 되는 아파트의 시세 변화에 서민들이 둔감할 수밖에 없다. 싱가포르 영주권을 받으면 HDB 아파트에 입주할 자격도 함께 받는다.

관광활성화 위해 카지노 도시로, 급속히 변모 중  

 ‘마카오 간다’ 는 ‘카지노 간다’와 거의 동의어로 받아들여지고 있다. 조만간  ‘싱가포르 간다’ 도 도박의 도시 마카오처럼 같은 느낌으로 받아질 운명이다. 싱가포르 최초의 카지노가 춘절인 지난 14일 개장해서 필자는 운 좋게 구경할 수 있었다.

관광 활성화를 위해 싱가포르 정부가 펼친 노력은 대단하다.

지난 2008년에 야간 게임으로 당시에 큰 주목을 받았던 자동차 경주 포뮬러 원(F1)은 1994년 개장해 최대한 동물들의 자연상태를 그대로 보여주는 세계 최초의 동물원(나이트 사파리, 연인원 500만명 방문)등이 대표적이다. 

동서양을 가로 지르는 입지적인 여건으로 인해 중계무역등으로 국민 소득 3만달러를 달성한싱가포르는 차기먹을거리를 동서양의 부자들을 겨냥한 카지노와 의료산업(영리 병원)에서 찾고 있다. 이웃나라인 말레이지아와 홍콩이 보다 저렴한 중계무역과 금융허브로 싱가포르를 위협하고 있고 필리핀이 마카오에서 카지노로 잭팟을 크게 터트린데서 고무되었다고 볼 수 있다.  의료관광강국으로도 우뚝 올라섰는데 그 한가운데는 한국에서도 잘 알려진 래플즈 병원이 있다. 지난 2003년 한국의 엉덩이가 붙은 자매와 머리가 붙은 이란인 샴쌍둥이 분리 수술로 세계적인 명성을 날린 병원이다. 

1965년 건국 이후 싱가포르는 마약과 매춘을 엄격히 금지해왔는데 카지노가 들어서기로 결정된 때는 2005년으로 카지노 영업 허가를 둘러싸고 논란이 펼쳐졌다. 카지노 개장이 싱가포르의 ‘가족 가치’를 손상하고, 자금세탁의 중심지가 될 것이라고 우려했기 때문이다. 싱리콴유(李光耀) 전 총리가 수십년간 집권하면서 도박도 금지했지만 2006년 그의 아들인 리셴룽 현 총리가 도박 규정을 완화하면서 카지노가 들어선 것이다.

하지만 싱가포르는 자국 국민에게 입장료로 100 싱가포르 달러를 부과하는 등의 여과장치를 두고 카지노 영업 허가를 결정했다. 카지노 개장이 관광객 유치에 긍정적 영향을 끼칠 것이라는 실리가 앞섰다고 볼 수 있다. 

조만간 남쪽의 센토사(Sentosa)섬 '리조트월드 센토사(RWS)'에서는 유니버설 스튜디오와 4개 호텔이 동시에 개장한다. 크록포즈(Crockfords)호텔과 하드록(Hard rock)호텔 등 4개 호텔의 객실 수는 1350개로 규모가 작은 편이지만 4개 호텔의 공유공간에는 하루 4만명, 연간 1200만~1300만명을 수용할 수 있는 초대형 레스토랑 10개가 들어선다.

크록포즈호텔의 지하 1만5000㎡(약 4550평)에 들어설 싱가포르 최초의 카지노다. 이곳엔 바카라·블랙잭·포커 등을 즐길 수 있는 약 200개의 게임 테이블과 약 500개의 슬롯머신이 비치돼 있다. 카지노 종업원만 2300명이 넘는다.  올해 4월로 개장이 예정된 본격적인 개장을 앞두고 멀리 우리나라 쌍용건설이 짓고 있는 싱가포르 마리나 베이 샌즈는 57만㎥ 땅 위에 총 2600객실 규모의 호텔 3개 동과 12만㎥ 규모의 컨벤션 시설, 카지노 등이 들어선다. 지상 57층 높이 호텔 3개는 맨 꼭대기 층이 선박 모양의 하늘공원으로 꾸며진다. 특히

싱가포르 분들은 전통적으로 용을 좋아하는데 쌍용 같은 경우 용이 2마리나 이름에 들어간 것 때문인지 국민들 사이에서는 신뢰가 대단하다.. 

센토사에서 동북쪽으로 5㎞쯤 떨어진 마리나 베이(Marina Bay) 리조트도 개장을 앞두고 있다. 39억달러(약 4조5000억원)를 들인 이곳에도 대형 컨벤션센터와 극장 등이 들어서지만 핵심은 카지노다. 싱가포르 정부는 2015년까지 1700만 명의 관광객 유치와 210억 달러의 관광 수입을 목표로 두고 있다.

현 정부가 이민을 통한 인구유입 정책을 계속 쓰고 있고 관광을 통한 국내경기 부활에 사활을 걸고 있는 만큼 싱가포르 부동산 시장의 전망은 그리 나쁘지 않을 전망이다.