치솟는 땅값과 전세가격의 의미

 

- 부동산 시장 바닥에 근접해 있다.

- ‘ 반값 아파트’만 쫓지 말자.

- ‘ 밀짚모자는 겨울에 사라’

 

 

최근 경기 침체에도 불구하고 전국의 땅값 오름세가 지속되고 있다. 국토해양부는 2월 전국 땅값이 전월보다 평균 0.23% 올랐다고 밝혔다. 이에 따라 땅값은 지난해 4월부터 11개월째 상승세를 탔다. 시·도별로는 인천이 0.33%로 가장 많이 올랐고 경기와 서울이 각각 0.32%, 0.26% 상승했다. 반면 지방은 0.07~0.19% 오르는데 그쳤다.

 

버블세븐을 중심으로 매매가 대비 전세가 비율도 4년 전인 ‘버블세븐’ 지정일(2006년 5월)보다 더 높아졌다. 서울 강남과 서초, 송파, 양천(목동), 경기도 분당, 평촌, 용인 등 버블세븐 지역 아파트 61만9683가구를 대상으로 조사한 결과 매매가 대비 전세가 비율이 33.5%로 나타났다.

 

집값이 오르지 않는 가운데 이처럼 땅값과 전세가격만 오르는 이유는 집을 사지 않는 대기 수요가 그만큼 늘어났다는 의미로 풀이된다. 이른바 ‘ 반값 아파트 ’ 라 불리는 보금자리 주택에 대한 기대수요가 증가했고 위례신도시, 뉴타운, 재개발등 굵직한 청약물량이 대기 하고 있는 현 상황에 섣불리 내 집 마련을 하지 않겠다는 생각이 강하게 반영된 것으로 풀이된다.

 

DTI, LTV 등 금융규제도 버블 세븐을 중심으로 전세가격 상승의 한 원인으로 풀이된다. 대출 가능 금액이 현저히 줄어 집을 살 여력이 안 되거나 소득증빙이 어려운 자영업자들 같은 경우에 대출을 거의 받을 수 없기 때문에 전세로 살면서 집을 살 시기만 저울질 하고 있다. 투기와는 상관없이 집을 조금 넓혀 이사를 하려는 수요마저도 DTI 규제에 자금 확보가 어려워지면서 주택 거래시장 전체가 얼어붙고 있다는 지적도 일고 있다.

 

문제는 반값 아파트의 희망이 높은 경쟁률로 사라지고 치솟는 전세가격, 땅값에 의해 억압된 부동산 거래가 용수철처럼 한 번에 튀어 나올 상황에 직면 할 수도 있다는 것이다. 반값 아파트인 보금자리가 결국 내가 도달 하 수 없는 그야 말로 ‘ 그림의 떡’ 이라는 걸 알아채버리는 순간 그 동안 오른 땅값과 전세 값을 따라잡기라도 하듯이 집을 사려는 수요가 한 번에 몰려 집값 급등이라는 부작용을 초래 할 수 있다.

 

2006년도 큰 폭의 집값 상승의 요인 중 하나가 과도한 부동산 규제로 인해서 거래자체가 막혀 버렸다가 일시에 거래가 몰리면서 집값이 급등한 사례를 잊어서는 안 된다. 물론 당시에는 세계적으로 부동산 경기가 좋았을 때이고 지금은 미국발, 유럽발 금융 위기 등으로 아직 불확실성이 해소 되지 않은 시점이기 때문에 2006년도처럼 급격한 시세 상승은 없겠지만 최근 계속해서 오르고 있는 땅값과 전세가격은 예의주시할 필요는 있어 보인다. 경기에 선행 지표라 할 수 있는 주식시장의 회복도 살펴봐야 한다. 종합주가지수는 현재 1,680 포인트로 1,700대에 안착을 시도하고 있으며 2008년 말 미국 발 금융위기 저점이 900포인트 대였음을 감안하면 주식시장도 빠르게 회복되었고 조만간 실물 경기도 조금씩 회복될 것으로 전망된다.

 

연일 터져 나오는 건설사 부도 이야기나 부동산 규제를 철폐하라는 여론도 지금이 집값 바닥임의 한 신호임을 보여 준다. 아니 바닥이 아니더라도 바닥에 거의 근접해 있음을 보여주는 단적인 예다. 기존주택이 팔리지 않아 신규 아파트 입주를 못하게 되고 입주 잔금을 받지 못해 건설사들이 부실해지고 부도가 나게 되면 건설사들에게 돈을 빌려준 은행들도 부실해지고 은행의 부실은 서민경제의 파탄을 가져온다는 악 순환구조를 정부가 모르는 게 아니다. 건설업계와 이와 유착한 언론사들의 계속적인 금융 규제 완화 조건을 정부가 계속해서 모른 체 할 수는 없을 것으로 보인다.

 

따라서 내 집 마련을 하려는 분들은 지금의 부동산 침체를 적극적으로 활용 할 필요가 있다. ‘ 밀짚모자는 겨울에 사라’는 말을 되새겨 볼 시기라는 말이다. 가능성이 거의 없는 ‘ 반값 아파트’ 에 큰 의미를 부여하지 말고 입지 좋은 곳에 급매물을 찾는 것도 내 집 마련 전략으로 좋은 방법이 될 수 있다. 지금은 철저히 매수자 우위에 시장이다. 매수자 우위에 시장이기 때문에 가격흥정도 충분히 가능하다. 또한 좋은 매물을 경쟁자 없이 찾을 수 있는 이점을 최대한 활용하는 역발상 전략으로 내 집 마련에 성공하자.

 

 

투모컨설팅 투자자문팀장 최진곤

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