뱃살이론이란, 계란후라이 이론이라고 하는데 쉽게 말해 우리들이 뱃살을 빼기 위해 다이어트나 운동을 할 때를 생각해보면 이해가 빠르다. 뱃살이 많이 나온 뱃살공주나 뱃살왕자들은 운동을 아무리해도 뱃살이 잘 안빠진다는것을 잘 알고 있다. 살이 빠지는 부위는 얼굴이나 뱃살주변과 멀리있는곳부터 빠지고 반대로 살이 찔 때는 뱃살부터 찐다는 이론이다.

 

마찬가지로 달걀 후라이를 할 때 계란노른자와 흰자가, 익을때는 같이 익지만 식을때는 흰자가 먼저 식고 노른자가 나중에 식는다는 의미로 역시 뱃살이론과 일맥상통한다. 뱃살이론을 서울과 수도권으로 나눠 서울도심을 뱃살(노른자)로, 도심을 벗어나는 경기도를 흰자로 보면 뱃살이론은 어느 정도 맞아떨어지게 된다. 왜냐하면 서울보다는 경기도지역이 가격상승이 덜하고 가격하락은 더 크기 때문이다.

 

그러나 뱃살이론은 사실상 강남불패신화와 맥을 같이 하면서 나온 이론이다. 다시 말해 강남불패신화를 믿는 사람들이 뱃살(노른자)을 강남지역으로 범위를 더 좁혀 국한하면서 흔히 사용해왔다. 따라서 지역만을 기준으로 설명해 보면 뱃살과 노른자는 강남권을 의미한다. 강남권의 경우 집값 하락기에도 다른 지역보다 가격이 늦게 하락할 것이라고 보는 부동산 업계의 이론인데, 사실 지금과 같은 상황에서는 전혀 먹혀들지 않는 이론이다. 왜냐하면 2006년 고점을 찍은 이후 금융위기이후까지 2년여동안   뱃살인 강남권은 홀쭉 살이 빠지고(가격하락), 반대로 뱃살주변과 먼 다른 부위인 강북권은 되레 살이 쪘기 때문이다.

 

소위 역뱃살이론이 더 잘 들어맞을때도 있다는 얘기다. 강남불패신화를 바탕으로 한 강남권 중심의 부동산시장에서는 뱃살이론이 상당부분 일리가 있었다. 그러나 정부정책의 집중 타깃이 된 강남권의 집값이 가장 먼저 하락하는 ‘역(逆)뱃살이론’이 점차 대두되기 시작하면서 전통적인 뱃살이론이 한계에 부딪히고 있다.

 

물론 2006년 11월고점 이후 규제가 집중된 강남권에 대한 풍선효과 및 강북권의 상대적 개발호재 만발로 인해 역뱃살이론이 맞아 떨어진것이 사실이다. 그러나 금융위기를 지나 2009년 1월에 접어들면서 다시 주택경기가 반등하자 강남권이 역시 가장 많이 상승하면서 역뱃살이론이 힘을 잃고 또다시 뱃살이론이 적중되는 양상을 보여왔다. 이렇듯 뱃살이론은 반드시 도심부가 먼저 상승하고 가장 늦게 하락하는 법칙대로 움직이지 않고 있다. 특히 강남권과 비강남권을 예로 들어 설명할 때 이 이론은 더욱 힘을 얻기 어려워진다. 예컨대 상승기때는 강남권이 가장 먼저 상승하고 하락기때도 강남권이 가장 먼저, 가장 큰 폭으로 하락하는 현상이 나타나고 있다 보니 무조건적인 강남올인이나 섣부른 묻지마 강남권투자는 신중해야한다.

 

특히 대출을 너무 과도하게 동원하여 자금에 무리가 가면서 강남권에 몰빵하는경우에는 하락기때 큰 낭패를 볼 수 있으므로 주의해야한다. 필자 주변에도 2006년 11월에 강남권에 무리하게 대출을 받아 매수한 후 금융위기직후 그야말로 사실상 깡통아파트로 처분하고 한푼도 못건지고 빈털터리로 나온 사람들이 여럿 있다. 만약 대출이 조금만 적었더라도 금융위기를 버티면서 다시 반등세를 타고 고점가까이 회복한 시점에 처분하여 손실을 크게 줄일 수 있었음에도 불구하고 ‘하락기에도 강남권은 안떨어진다’는 뱃살이론을 순진하게 믿은 나머지 무리한 대출을 동반하여 타이밍상으로도 매도시점에 매수함으로써 일생일대의 실패를 경험한 사람들이 적지 않다.

 

뱃살이론도 역시 이론일뿐임을 명심해야 한다. 다만, 도심과 비도심의 이분법으로 분류하면 뱃살이론을 간과해선 안된다는 점은 감안해야 한다. 앞서 언급했듯이 도심을 서울로, 비도심을 비서울지역으로 단순 분류했을때는 뱃살이론을 무시해선 안된다는 얘기다. 서울지역과 비서울지역은 서울 한강르네상스나 서울 도심의 뉴타운, 재개발 및 각종 개발호재와 대기수요층이 많아 아직까지 뱃살이론이 힘을 얻고 있기 때문이다.

 

 

 

<2010 부동산 대폭등을 잡아라> 저자 김부성

부동산富테크연구소(www.bootech.co.kr)