매수와 매도 힘겨루기 양상 뚜렷, 주택시장 침체로 토지시장 반사이득

 

국토해양부 자료에 의하면 지난 2월 말 기준 전국의 땅값은 0.23% 올라 11개월째 상승세를 이어가고 있다. 수도권이 0.29%로 오름세를 이끌었고 지방은 0.12%로 수도권 지역이 토지가격상승세를 이끌고 있다. 반면 주택시장은 수도권, 지방 할 것 없이 침체의 늪에서 빠져나오지 못하고 있다.

 

 

올해 말, 양도세 중과 종료로 일부 토지 소유자 매도 저울질

 

개발 호재 있는 지역의 토지시장은 매수자뿐만 아니라 상대적으로 매도의뢰도 꾸준하다. 특히 그 동안 가격이 많이 오른 토지를 보유하고 계신 투자자들 사이에서 세금절세차원에서 토지매도에 관심이 많다.농지와 임야, 나대지 등 비사업용 토지를 소유하고 있는 부재지주가 양도할 경우, 기존 60%의 중과세율이 기본세율인 6~35%로 완화 되는 것이 올해 12월 31일까지로 종료되기 때문이다.

 

 

수십 조원의 토지보상금이 토지시장 뇌관

 

보금자리 주택과 택지개발 사업 등으로 수도권 대부분 지역 그린벨트와 농업보호구역이 대거 해제될 것으로 보인다. 하남ㆍ미사지구 약 5조원, 평택ㆍ고덕 3조6천억원, 파주ㆍ운정지구 3조 5천억원, 검단지구, 강남ㆍ세곡지구, 서초ㆍ우면지구, 고양원흥ㆍ지축ㆍ풍동지구, 화성ㆍ봉담지구. 4대강 보상비와 그린벨트해제비용까지 합치면 40조 이상의 천문학적인 토지보상금이 풀릴 전망이다.

국토해양부의 조사결과에 따르면 29조가 풀린 지난 2006년도의 경우 보상비중 약 40~50%정도는 인근토지에 재 유입되었던 걸로 나타났다. 앞으로 현금보상보다는 채권보상 비율을 높일 계획이지만 거액의 개발로 인한 거액의 토지보상비가 토지시장에 다시 흘러 들어갈 가능성 농후하다. 더욱이 올해는 주택시장 침체, 각종개발 계획 기대감, 경기회복기대감 등을 종합 고려할 때 땅값상승가능성은 여전히 남아 있다. 최근 농.산지 관련 지역.지구 해제절차가 간소화되었기 때문에 해당지역의 개발이 가능한 지역도 관심사다. 특히 농지의 경우 규제보다는 이용에 포커스를 두고 있는 만큼 개발 가능한 한계 농지 등에 지속적인 관심이 필요하다.

 

 

도로, 철도개통 수혜지 꾸준한 관심 필요

경춘선 등 새로 도로가 뚫린 지역, 제 2경부고속도로 예정지 인근 지역, 제 2영동고속도로 , 개발로 인한 토지 보상금이 대거 나오는 주변지역, 수도권 그린벨트 해제 예정지주변,수도권 공장 신ㆍ증설 규제 예상지 주변 쪽으로 투자자금이 몰릴 것으로 보인다.

개통을 앞둔 지하철이나 도로 수혜지역을 미리 예상해 선점하는 것도 필요하다.토지시장에서 오랫동안 회자되고 있는 3승 법칙이 있다. 이는 계획발표 시, 착공 시, 준공 시에 땅값이 큰 폭으로 3단계에 걸쳐서 상승하는 법칙을 일컽는 말이다. 일례로, 서울~춘천 간 고속도로 개통을 앞두고 3~4년 전부터 남양주 화도읍의 나들목 인근에 투자자가 몰리면서 주변지역 땅값이 3.3㎡당 60만~100만원 하던 것이 개통 후 200만~300만원까지 올랐을 정도다. 양평군 서종 나들목 주변도 3.3㎡당 60만~100만원 하던 땅값이 200만~300만원이상 올랐을 정도다. 주택시장에서도 도로 개통 효과가 나타났는데 지난 2007년 서울외곽순환고속도로 연결 후 구리, 남양주, 토평, 하남, 성남과 평촌, 산본, 시흥, 중동, 김포, 일산, 퇴계원, 수도권 북부지역인 노원, 의정부, 포천, 동두천지역의 주택시장이 조명 받았다. 김포~관산 간 도로로 인해 김포, 파주운정지구 주택시장도 도로 개통 전후로 관심을 받았다.

도로개통 예정지를 살펴보면 서울~세종시간의 제2경부고속, 동서고속, 제2영동, 광주~원주간의 제3경인, 평택~시흥, 서수원~의왕간 고속도로와 서울~포천, 서울~광명, 안양~성남, 서수원~오산~평택, 남양주 화도~양평도로가 대표적이다.

특히 서울~광주~양평~여주~원주로 연결되는 제2영동고속도로도 주목대상인데 이 중 나들목이 들어설 예정인 광주 초월읍, 실촌읍, 여주군 금사 흥전면, 여주 대신면, 양평 양동면, 원주 지정면 일대를 관심 있게 지켜 볼만 하다. 경춘선복선전철, 동서고속전철과 인천, 서해안일대, 새만금지역, 4대강 정비사업지구 주변도 주목 할만 하다.

 

 

지자체 통합 예정지역 관심

 

지자체간 통합으로 피흡수 되는 지역 토지도 고객들의 관심이 많다. 지자체간 통합에 대해 본격적으로 논의되고 있는 만큼 주로 그린벨트가 많이 포함된 피통합되는 지역에 개발기대감으로 투자자금이 대거 몰릴 것으로 본다.수도권 지차체 통합의 첫 출발점인 성남•광주•하남지역의 경우 상대적으로 성남보다는 광주,하남지역의 토지시장의 수혜가 예상된다. 별도의 토지거래허가 필요 없이 자금력이 있는 성남(분당)지역투자자들이 광주,하남지역의 대거 토지투자 행렬이 기대되기 때문이다. 광주,하남지역의 경우 제 2경부고속도로 개통 수혜 뿐도 기대해 볼만하다. 특히 보금자리주택지구 개발 호재까지 있는 하남시의 경우 지난 1월 기준 0.75%(국토해양부 자료) 뛰어 전국땅값상승률 1위를 기록했을 정도로 투자자들의 관심이 많다. 토지는 주택과는 달리 환금성이 현저히 떨어지는 중장기상품이기 충분한 여유자금을 가지고 투자에 임해야 한다.

 

 

지목변경도 고려할 만

 

지목변경을 고려해 토지를 구입하는 것도 고려해 볼만 하다. 농지 보전 부담금이나 대체산림 조성비를 납부하고 지목 변경을 하게 되면 비용을 제외하더라도 최소한 땅값이 2배이상 상승하게 된다.투기를 방지하기 위해 목적물 준공 이후 건축이나 개발 행위가 종료 되는 시점에 지목이 바뀐다. 농지는 농지보전 부담금, 임야는 대체산림자원 조성비를 내야 한다.

(박상언 유엔알 컨설팅 대표(www.youandr.co.kr ) 02-525-0597)