오피스텔시장이 좀처럼 침체의 골을 벗어나지 못하고 있다. 그러나 2005년에는 올해 주목받았던 ‘주상복합’ 열기는 거꾸로 식을 가능성이 있고, 반면에 2004년에 철저하게 소외되었던 오피스텔 시장이 회복을 시도할 것으로 판단된다. 왜 그렇게 생각하는지 살펴보자.
■ 2004년의 오피스텔 시장흐름
최근 오피스텔 시장을 먼저 살펴보면, 하락세와 공실률 증가세가 다소 주춤했으나 10월 말부터 강남지역 등을 중심으로 입주량이 늘면서 임대료.매매가 하락 폭이 커지고 있다. 또 강남권을 중심으로 최근 2달새 입주한 건물은 빈 곳이 50∼60%선에 이를 정도다.
이 때문에 분양시장에도 수요자의 발길이 뜸해지고 있다.
11월부터 입주가 늘고 겨울비수기가 시작됨에 따라 시세 하락 폭이 커지고 공실도 늘어나며 특히 오피스텔 관련 체감경기는 썰렁하다.
■ J-Curve 효과를 고려한 2005년 오피스텔 예상흐름
부동산시장에서는 입주물량이 크게 줄어드는 내년 말 이후에나 오피스텔 시장이 다소 회복될 것으로 전망하고 있다. 수요와 공급과 관련된 수급측면에서 보면, 소위 경제학에서 이야기하는 J-커브 效果 가 나타나고 있는 것이다.
J-Curve 효과는 본래 경상수지 변화 등을 설명하는 과정에서 도출된 현상이다.
즉, 어떤 나라의 환율이 상향 조정되면(평가절하되면) 경상수지가 호전되는 데, 경상수지가 곧 바로 호전되는 것이 아니라 처음에는 오히려 경상수지가 악화되었다가 일정기간 후에 호전되는 효과를 가리키는데, 그 모양 이 “J”자와 같은 데서 생겨난 것이다. 환율의 하락조정으로부터 경상 수지가 흑자로 전환되는 기간은 약 1.5∼2년이 걸리는 것으로 주장되고 있으나 반드시 그런 것은 아니다. 반대로 환율상향국가와 환율이 하향하는 상대국가의 경우에는 초기에는 경상수지 흑자가 더 늘어나다가 일정 기간 후에 적자로 변하는 현상을 역 J curve효과라고 한다.
J curve효과가 발생하는 이유를 설명하는 이론에 두 가지가 있는데, 하나는 시차론으로 환율변동에 따른 수출입물가변동과 물가변동 간에 상당한 시차(time lag)가 존재하기 때문에 일어나는 현상이라는 것이다. 환율이 상승하면 상품의 수출가격이 상승한 것과 같으므로 상품가격을 하락시켜도 수출에 지장이 없으나, 수입의 경우에는 수입가격이 외국시장에서 결정되는 것이므로 수입자가 상품가격의 하락을 종용할 수가 없다.
따라서 환율이 상승한 만큼 상품가격이 상승한 셈이 된다. 그러므로 교역 조건(수출단가/수입단가)이 악화된다. 그러나 시간이 경과함에 따라 수출가격이 하락하므로 수출이 증가되고 수입재도 가격을 하향 조정하거나 국산대체가 일어난다. 이에 따라 교역조건이 호전되어 경상수지도 호전된다.
다른 하나는 소득탄력성에 의하여 제이 커브 효과를 설명하고 있다. Dusenbery의 상대소득가설에 의하면 소비는 단기적으로는 과거의 소득수준에 크게 영향을 받는다. 그러므로 금기의 소득이 증대하더라도 소비는 증가하지 않고, 또 금기의 소득이 감소하더라도 소비는 감소하지 않는다 그러나 장기적으로 보면 소비의 소득탄력성은 1에 가까워 소득이 증가하면 소비가 증가하고, 소득이 감소하면 소비도 감소한다. 환율이 상승하더라도 단기적으로는 수입이 감소하지 않으며 수출단가는 하락되어 교역 조건은 악화된다. 그러나 장기적으로는 수입이 감소하고 수출은 증대되어 교역조건이 호전되고 경상수지도 호전된다.
일본에서는 1977∼1978년에 엔화절상에 따라 역 제이 커브효과가 나타난 바 있고, 우리 나라의 경우에는 1986년 9월 이후 원화가 절상되기 시 작하였으며 경상수지가 1986년에 47억불, 1987년에 92억불, 1988년에 12 0억불을 시현하여 역 제이 커브를 시현한 바 있다.
바로 이러한 메커니즘이 오피스텔 시장에도 그대로 나타나며, 지난 2∼3년 동안『한발 앞서가는 오피스텔 건설 추진』과 『후행하면서 확인되는 오피스텔 수요』 간에 상당한 시차(time lag)가 존재하며 피드백이 더디게 진행되며 오피스텔 공급 과잉을 뒤늦게 확인하고 있다.
그러나 올해 2004년 동안 오피스텔 시장이 시련을 혹독하게 겪으면서, 이미 착공된 오피스텔 완공 물량은 내년 초까지 이어지겠으나, 적어도 이제 오피스텔 짓겠다고 나서는 잠재 공급은 사실상 단절되는 J효과가 향후에 나타나게 된다.
■ 향후 수요 창출력 측면에서는 주상복합보다 오히려 오피스텔에!
그렇다면 향후 오피스텔이나 주상복합의 수요 창출력은 2005년에 어떻게 변할까?
최근 정부의 벤처기업 활성화 정책이나 월봉상 심심찮은 바닥론 가능성을 고려할 때, 2005년에는 대기업 중심의 기존 경제 페러다임보다는 건전한 벤처 중소기업의 보완적인 패러다임이 자생력을 만들어갈 가능성이 있으며, 이럴 경우 오피스텔 시장 수요가 2005년 중에 바닥을 칠 수 있다.
반면 주상복합은 출산력이 급감하는 인구동태학적인 측면에서 1차적이고 본원적인 수요 창출력을 검증할 수 밖에 없어, 2004년 대비 수요의 모멘텀은 둔화될 가능성이 있다고 판단된다.