오늘은 바뀐 법에 따른 리모델링에 대해 문답형식으로 꾸며 보았습니다.
Q&A를 통해 리모델링에 대해 그동안 궁금했던 점을 자세히 알아보시기 바랍니다.
앵커> 직장인의 대다수의 목표는 내 집을 마련하는 거랍니다,
한달에 150만원을 버는 샐러리맨이 서울에 집 한 채 마련하기 위해 서는 꼬박 10년이라는 세월이 걸린다는데. 그런데 어디 사고 나면 그뿐 입니까. 시도 때도 없이 오르락내리락하는 집값 때문에 있는 사람도 없는 사람도 가시방석이긴 마찬가지라는데.. 그래서 요즘은 집을 투자 수단으로 만들어주는 재테크. 하우스 리모델링이 인깁니다. 도움 말씀 주실 내집마련정보사 박 상언 소장님 나와 주셨습니다.
앵커> 집은 모든 투자의 기본이라는 말을 하질 않습니까.. 리모델링. 다시 만든다 라는 뜻은 알겠는데.. 하우스 리모델링의 범위는 어디까지며 어떤 목적으로 많이 활용됩니까?
박 소장> 리모델링은 낡고 오래된 아파트나 주택, 대형건물 등을 현대감각에 맞게 최신 유행의 구조로 바꾸어 주는 대규모의 개보수 공사를 말합니다. 지은 지 오래된 건축물을 대상으로 재투자함으로써 부동산 가치를 극대화하는 것으로 주거공간과 상업공간이 그 대상이 됩니다. 또한 주거 공간 리모델링에서도 단독주택과 공동주택 두 가지가 있습니다. 리모델링과 재건축은 건축물이 준공되고 나서 그 건축물의 기능이 사회적 요구 기능보다 내려가는 시점 즉, 관리비가 현저히 많이 든다든지 미관상 좋지 않을 때 시작됩니다. 특히 주거부분에서 재건축을 통한 새 아파트 공급을 각종 규제로 어렵게 하지 않았습니까? 따라서 그 대안으로 재산 가치를 높이는 방법으로 쓰이고 있습니다.
앵커> 당초 전용 면적의 20%로 제한되었던 정부의 하우스 리모델링 규정이 30%로 완화됐습니다. 따라서 시장도 곧 활기를 되찾을 것으로 보이는데. 현장의 분위기는 어떤지요? 수요는 많나요?
박 소장> 네, 공동주택 리모델링 증축 범위를 전용면적의 20% 이내로 제한하려던 건교부의 주택법 시행령 개정안이 입법예고 과정을 거치면서 30%로 최종 확정됐는데요. 최대 증축 가능범위도 7.56평에서 9평으로 완화됐습니다. 이번 조치로 당초 업계에서 우려 했던 리모델링 시장에 대한 충격은 상당부분 완화된 것으로 판단됩니다.
이번 개정안으로 공동주택 리모델링 시장은 어느 정도 성장의 탄력을 받을 수 있을 것으로 예상되는데요. 개발이익환수 등 재건축에 대한 규제조치가 계속 강화 되고 있는 상황에서 리모델링으로 전환하려는 단지는 계속 늘어날 것입니다.
그러나 초기시장으로서 이러한 증축형 리모델링 수요가 어느 정도까지 확산될 것인지는 좀 더 지켜봐야 할 것입니다. 현재와 같은 증축을 동반하는 리모델링의 가장 큰 문제는 비용이 많이 든다는 점인데요. 그래서 고비용을 감내하고서라도 사업성을 확보할 수 있는 일부 지역을 중심으로 시장이 형성될 가능성이 높습니다. 따라서 당분간 공동주택 리모델링 시장은 이러한 사업여건을 충족시킬 수 있는 강남지역과 일부 한강변 아파트들에 국한될 가능성이 높습니다.
시장에서는 증축 허용범위가 완화된데 이어 주택거래신고지역이 부분 해제됐지만 시장에서는 이렇다 할 변화가 없는 실정입니다.
앵커> 하지만 원래는 없었던 증축 범위 제한이 생겼다는데..증축 범위 제한은 시장회복에 어떤 영향을 주는지요?
박 소장> 쉽게 설명 드리면 증축범위가 20%거나 30%에 관계없이 9평으로 상한선이 제한되어 있다는 말인데요. 특히, 30% 완화조치로 증축 수요가 큰 소형 평형 아파트들이 실질적으로 보다 많은 혜택을 받을 수 있게 되었습니다. 이에 비해 대형 평형은 1.5평 정도만 더 늘일 수 있게 상대적인 증축 효과는 크지 않은 편인데요 정부 개정안은 소형 평형일수록 증축 필요성이 더 크다는 판단을 한 것으로 해석됩니다.
광진구 광장동 워커힐 아파트처럼 기존 아파트 전 평형이 전용면적 40 .5평을 초과하는 아파트는 이번 조치에도 불구, 별 다른 수혜를 보지 못하고 있습니다.
앵커> 주거여건을 개선을 목표로 하는 실수요 위주의 리모델링이 많다고 하는데.
그런데 가격 상승을 목표로 한 재테크 수단으로도 활용한다는데.. 실제로 기준 되는 평당 전용면적 공사비(330만원) 가량을 적용했을 때 강남권 소형평형 기준(20평 미만-평당 1500~1600)에서는 얼마의 흑자를 볼 수 있나요?
박 소장> 주로 리모델링이 20~40평형대에서 주로 이루어진다는 점을 감안할 때 우선
사회자님께서 말씀 하신대로 강남지역의 평당 공사비를 330만원으로 보고 30평 미만은 평당 1500만원,38평 이상은 평당 1600만원 시세가 형성된다고 봤을 때 25평은 종전 20% 증축법에 의해 리모델링을 했을 때 평당 공사비 330만원을 들여 30평으로 증축했을 때 총 공사비는 9900만원이고 5평 늘어남으로서 단순하게 계산하면 7500만이 상승하게 됩니다.
하지만 순 공사비 9900만원에서 7500만원을 차감하면 2400만원의 손실이 발생하게 되는 것입니다. 또한 30평형을 똑같은 위치로 39평으로 증축했을 때로 계산하면 증축범위 20%를 적용했을 때는 -2880만원이었다가 30%적용 시 630만원으로 수익이 늘었고 38평형은 20% 적용하여 47평형으로 증축 시 2888만원 손실이었다가 30%로 늘렸을 때 -1100만원으로 손실을 소폭 줄였고 40평형대는 똑같은 원리로 20%적용 시 49평으로 늘었을 때 3548만원 손실이었다가 30% 적용 시 -1770만원으로 손실이 줄었습니다.
여기서 보면 30평형을 전용면적 30%인 최대 9평까지 늘렸을 때 다른 평형보다는 최대의 이득을 본다고 할 수 있겠고 30평형이 넘어가면서 불리합니다.
하지만 20평형대보다 30평형대의 가격 상승률이 높고 30평형보다는 40평형의 가격 상승율이 높고 또한 헌 아파트보다는 새 아파트를 선호한다는 점에서 2400만원 손실보다는 오히려 평형을 늘림으로서 전체평형에서 소폭이나마 재산상 가치가 늘어날 가능성이 많습니다.
앵커> 중소형 평형이 규제 완화의 효과를 톡톡히 보고 있는 것 같습니다. 기존의 규제와 현재의 제도를 살펴볼 때 30평 기준으로는 적용받을 수 있는 면적이 얼마나 차이가 날까요?
박 소장> 가장 수혜를 보는 평형은 말씀 하신 대로는 30평대의 중, 소형 이라고 말씀드릴 수 있겠는데요. 애당초 정부계획대로라면 20평형대는 20%로 잡았을 때 (최대7.6평)불과 3~4평을 늘릴 수 있는데 30%를 적용하면 6평까지 넓힐 수 있습니다. 하지만 30평형대는 39평까지 늘릴 수 있습니다.단순하게 비교하면 30%늘어난 것은 같지만은 20평형대보다 30평형의 가격 상승율이 훨씬 크다는 것을 감안할 때 오히려 30평형을 리모델링 하는데 재테크 차원에서 더 나아 보입니다.
앵커> 재건축 판정을 받은 주택들도 리모델링의 대상이 되는지?
박 소장> 지난 9월 입법 예고 때는 재건축 판정 아파트의 리모델링 전환을 전면 불허했던 조치도 구조 안전상 문제가 아닌 형식적인 재건축 판정을 받은 경우에는 안전진단을 다시 받아 리모델링을 추진할 수 있는 길이 열렸습니다. 즉, 건물이나 시설이 낡았지만 공유지, 사유지나 고도 제한 등으로 재건축하기 어려운 단지는 제한규정이 완화되어 쉽게 리모델링을 할 수 있게 되었습니다.
이전 주택촉진법상 재건축을 위해 받은 안전 진단 중에는 구조적인 위험과는 무관하게 설비나 주변 여건 등이 감안돼 D, E급 판정을 받은 단지가 상당수입니다. 리모델링을 위해 다시 안전 진단을 받아 구조안전에 문제가 없으면 리모델링을 추진이 가능토록 관련 규정 을 대폭 완화했습니다.
앵커> 재건축할 경우 용적률 제한과 중소형 평형 의무 비율을 적용받는 중, 고층 단지들의 반응은 어떤가요?
박 소장> 내년 4월 이전 까지 분양승인을 못 받을 것으로 확실시되는 은마 아파트를 비롯한 많은 중, 고층 단지들의 리모델링 전환이 봇물을 이룰 것으로 보입니다. 이들 중 고층 단지들의 경우 소형평형의무비율, 용적률 강화, 개발이익환수제등 이 중,삼중의 규제에 묶여 사실상 재건축추진이 불가능한 상태이기 때문이다.
재건축사업이 제자리걸음을 하고 있는 대치동 은마 아파트(4천4백24가구)도 리모델링 추진에 힘이 실리고 있습니다. 기존 단지가 31,34평형 두 가지 평형으로 전용면적은 각각 23.23평과 25.54평이어서 30% 증축범위를 적용하면 9평이 늘어나 40평형대 아파트 건립이 가능 해 집니다.
이전 20%만 증가할 경우 40평형대 아파트로 평수를 늘리기가 어려웠습니다.
이밖에 서울시가 허용용적률을 2백20%로 제한해 재건축추진이 어려워진 반포 고밀도 지구등도 리모델링으로 사업전환이 유력해지고 있습니다.
앵커> 평형별로는 어떤 평형대가 리모델링 프리미엄이 가장 많이 붙는지?
평형별로는 30평형대에 리모델링 프리미엄이 가장 많이 붙을 것으로 예상 되는데요
평당 공사비는 같은데 늘어나는 면적크기와 비율에서 증축 효과가 가장 크고 특히 리모델링 단지가 몰려 있는 강남권에서는 30평형과 40평형대의 시세차가 심하면 2배 가까이 나는 경우도 있기 때문입니다.
반면 최대 확장평수(9평)가 정해져 있어 50평형대 이상은 상대적으로 혜택이 덜할 전망입니다. 이미 발코니를 확장하는 등의 개별 수리를 통해 5∼7평은 늘려 사용하는 가구도 많기 때문입니다.
앵커> 리모델링 프리미엄이 많이 붙는 평형대와 그렇지 않은 평형간의 이해관계가 엇갈리는지는 않는지?
박소장> 앞서 설명 드린대로 가장 이득을 많이 보는 단지는 30평 위주로 구성된 중, 대형 단지입니다. 20%에서 30%로 완화되더라도 중, 대형 평형이 섞여있는 단지의 경우 평형간 이해가 엇갈려 현행 80%이상 동의율을 보여야하는 주민동의가 어렵고. 대형평형의 경우 이익이 크지 않고 대부분 대형평형에 사시는 분들의 성향은 리모델링을 통한 재산가치 향상보다 큰 변화 없는 여유로움을 추구하시기 때문에 동의를 받기 어려운 실정입니다.
앵커> 리모델링이 다시 활발해 지더라도 과열양상까지 가지는 않을 것 같다. 더구나 실수요 위주라니 긍정적인 반응인데 마지막으로 리모델링할 때 소비자들이 주의해야 할 점 꼼꼼하게 집어 주시기 바랍니다..
박 소장> 리모델링은 노후화된 기존 설비나 마감재, 외장 등이 모두 최신형으로 교체돼 재건축 못지 않은 새 아파트로 거듭나게 됩니다. 주거 면적이 넓어지고 주거환경도 보다 쾌적해져 아파트가치의 상승도 기대할 수 있습니다.
또 신축보다는 공사기간이 단축되고 자원재활용과 환경보호라는 측면도 리모델링의 장점입니다.
하지만 아파트 리모델링을 규정한 주택법 및 하위규정과 건축법상에는 리모델링을 통한 증축시 내력벽인 양쪽 옆의 벽을 터서 확장하는 것이 금지돼 있습니다. 즉, 옆의 벽을 터서 2가구를 1가구로 만들 수 없다는 것입니다.
따라서 전용면적을 늘리기 위해서는 전면과 후면에 별도의 골조를 세워서 앞, 뒤로 만 넓힐 수 밖에 없습니다. 이렇게 되면 평면의 형태가 앞뒤로 길어지는 구조로 바뀌게 됩니다.
세로 길이가 길어지면 중심부분(대개 거실과 주방)은 리모델링 이전보다 통풍 및 채광, 환기 등의 효과가 다소 감소될 수 있습니다
리모델링 시작 이전인 시공사 선정단계부터 꼼꼼히 챙기는 지혜가 필요 한데요 최근 아파트가 3 베이, 4 베이 등으로 가로 길이를 늘리는 것은 채광 통풍, 환기 효과를 높일 수 있기 때문이고 재산상 가치도 큽니다. 아파트 리모델링의 경우 면적증가에만 집착하다 보 면 자칫 돈은 돈대로 들이고 주거기능은 떨어뜨릴 수 있는데 면적 확대에만 몰입하기보다 사전에 면밀한 검토를 거쳐 단점 보완하고 경제성을 높이는 쪽으로 포인트를 맞춰야 합니다.
앞으로 한동안 주택시장의 테마는 리모델링이 되겠지만 일부 한강변 아파트는 가격이 오를 만큼 올라 차익을 기대하기 힘든 경우도 있어 철저히 실수요 위주로 매입해야 하며 규제 완화에도 불구, 리모델링 단지도 경기침체의 굴레에서 벗어날 기미를 보이지 않는 등 리모델링 시장이 활기를 되찾기 위해서는 다소 시간이 필요할 것으로 보입니다. 증축범위 완화로 호재를 맞았지만 보유세 부담 등으로 수요가 크게 늘지 않기 때문입니다.
앵커> 박 상언 소장님. 오늘 좋은 말씀 감사합니다.
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