30여 년간 그리 길지 않은 인생을 살며 우리 나라 사람들에겐 절대로 포기하지 않는, 아니 결코 포기할 수 없는 두 가지의 국민적 정서가 있음을 자주 느끼곤 한다.

 

그것은 다름 아닌 부동산과 자녀교육!

 

다소 서글픈 현실이긴 하지만 서민에게 있어 한평생 아끼고 저축하여 결국 이루고자 하는 인생 최대 목표이자 꿈이 내 집 마련이요, 농부들에겐 마음껏 눈치 안보고 경작할 수 있는 내 땅(토지)구입이요, 자산가들은 높은 사업소득을 대체할 수 있는 수익성 빌딩 구입 등이 재테크에 있어 최종 종착지의 목표가 아닐런지?

 

또한 물가상승율 두 배 가까이 해마다 대학 등록금이 오르고 사교육비가 아무리 상승해도 부모 입장에선 교육시키는 것을 포기하기 보다는 파출부를 하던, 요구르트 배달을 해서라도 남들에겐 뒤지지 않게 공부시키려고 하는 것이 우리 나라 부모들의 일반적인 성향이자 속성일 것이다.

 

이 두 가지 정서는 우리 나라 사람들에게 있어 포기 하지 않는, 어느 누구라도 부인할 수 없는 지배적인 정서인 것이다.

 

 재테크에 있어 부동산 역시 절대 배제해선 안 될 가장 중요한 부분이리라. 실제로 다양한 VIP고객들을 상담해 본 결과, 고액재산가의 자산 구성 중 전체자산에서 부동산이 차지하는 비율은 무려 60~80% 가량이고, 부동산 투자에 대해 성공경험이 없는 자산가들은 거의 찾아보기 힘들며, 우리 나라에선 부동산만이 확실하고 유일한 재테크 수단이라 여기는 사람 역시 대다수이다.

 

최근 몇 년간 무분별하고 맹목적인 부동산 투기가 성행하여 '거품이 많다' 라는 우려에도 불구하고 90년대 초 부동산 가격대비 3~40%선인 현재 일본 부동산가격이나 97년 부동산 가격 대비 4~50%선인 홍콩의 부동산 가격과는 달리 우리 나라에선 그렇게 되지 않으리라는 믿음과 정서 자체도 우리 나라 사람들의 부동산에 대한 맹목적인 소유 욕구나 우호적인 감정자체가 너무 강하고 크기 때문이리라.

 

 이는 다시 말해 재테크란 것도 그 나라 국민 정서에 맞게 이루어져야 하며, 가족의 미래와 경제적 자유를 위한 재테크라는 무조건 이겨야 되는 게임의 현실 앞에서 부동산은 당연히 가장 많이 알아야 하고 연구해야 하는 재테크 대상인 것이다.

 

부동산 투자분야는 투자/거주 목적의 주택을 레버리지 효과를 통해 구입하는 방법과 투자수익을 극대화하기 위한 경매나 공매를 활용하는 방법, 재건축/재개발대상 부동산 투자, 분양권 구입, 부동산 금융상품 구입등 투자 분야가 매우 광범위하고 복잡하지만, 이번 글에선 부동산투자에 있어 알고 있으면 정보가 되고 힘이 되는 부동산 관련 여러 상식 중 첫번째인 부동산 가격에 대하여 언급하고자 한다.

 

우리 나라 부동산엔 도깨비처럼 무려 다섯 가지의 다양한 가격이 있다. 부동산을 바라보는 과세관청과 평가주체에 따라 동일한 부동산이 구미호처럼 둔갑술을 부려 다섯 가지의 부동산 가격을 형성하게 되는 것이다.

 

■ 우리나라 부동산의 5대 가격 ■

 

     1) 개별공시지가

     2) 국세청기준시가

     3) 지방세과세시가표준액

     4) 감정가

     5) 매매가(시가)  

 

 먼저 개별공시지가는 건교부에서 책정한 가격이라 건교부가격이라고도 부르며, 전국 3,400만 필지 중 과세대상 2,700만 필지 가운데 가장 대표성이 있는 토지라 할 수 있는 표준지, 45만 필지를 대상으로 건교부장관의 명에 의한 감정평가사들이 지가산정을 하게 된다. 이렇게 산정된 표준지 공시지가를 기준으로 구청 공무원들이 개별공시지가를 산정하게 된다. 이는 당해 년도 1월 1일자 기준으로 6.30일에 발표하게 되는 가격으로 모든 토지관련 세금의 기준점이 된다.

 

 국세청기준시가는 상속세, 증여세, 양도소득세 등 국가의 주요 재원인 국세를 부과하기 위해 국세청에서 평가하고 책정하는 가격이다. 토지에 대해선 건교부가격인 개별공시지가를 적용하고 건물에 대해선 국세청 건물 기준시가를 적용한다. 특별히 아파트와 같은 공동주택에 대해서는 국세청 아파트 기준시가를 별도로 책정하여 통상 년 1~2회 정도 발표하고 있다.

 

 지방세 과세 시가표준액은 취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세 등 시,군,구에 해당하는 지방자체단체에서 지방자체단체 살림재원을 조달하기 위한 지방세를 평가하고 책정하기 위해 평가하는 가격이다.

 

역시 토지에 대해선 개별공시지가를 적용하지만 건물에 대해선 지방세 건물 시가표준액을 적용한다. 여기서 국세청 기준시가와 지방세 과세시가표준액이 상당한 차이를 보인다. 즉 국가에서 평가하는 건물평가액이 지방자체단체에서 평가하는 가격보다 3배 가량 높은 가격으로 평가하여 높은 국세를 부과시키는 것이다.

 

 -국세청 건물 신축가격 기준금액 460,000원/m², 지방세 건물 신축가격 기준금액 180,000원/m²

 

 참고로 알아두실 사항은 2004년부터 왜곡된 부동산세금 과표를 보다 현실화하기 위해서 건물보유에 대한 세금인 재산세 부과시 지방세 시가표준액이 아닌 국세청건물기준시가로 평가하여 부과할 방침이다.

 

 감정가는 금융기관에서 융자를 위해 평가하거나 경매법원이나 자산관리공사에서 경매나 공매를 실행시키기 위한 평가, 또는 국가에서 개발 사업 등의 이유로 수용하기 위해 부동산을 평가하는 가격이다.

 

 마지막으로 매매가(시세)는 부동산 매도자와 매수자가 수요와 공급의 원리에 의해 형성되는 우리가 일반적으로 "이 아파트가 얼마 짜리다." 라고 얘기하는 가장 일반적으로 회자되는 가격이다. 하지만 매매가는 투기세력, 정책, 금리 등에 의해 움직이는 변동이 늘 심하고 부정확한 부동산의 가격이라고도 할 수 있다.

 

 모르면 당하는 게 부동산이고, 모르면 두 배 내는 세금이 부동산 세금이라 했다.

어느 시기에 어떤 가격으로 내가 투자한 부동산이 평가되어 어떤 세금이 얼마가 나오고 어떤 방법으로 절세할 수 있을지를 대처하고 알기 위해 우리 나라 부동산 가격을 이해하는 것은 부동산 투자에 있어서 가장 기본이 되는 상식이라 할 수 있다. 다음 글에선 이런 부동산이 운영되는 사이클과 각종 세금에 대해 알아보도록 하겠다.

 

 아무쪼록 우리 모두 열심히 공부하고 연구하여 가족과 이웃을 위해 경제적 여유를 제공하고 먼저 베풀 수 있는 사람 향기 나는 멋진 부자가 되어 보자~* ^^*