공부나 운동이나 맨처음 시작하는 것은 기초튼튼이다. 기초가 잘 갖추어져야 그 다음을 진행할 수가 있다. 또한 기초가 튼튼하다 하더라도 실전경험이 없다면 또한 앞으로 나아갈 수 가 없다. 이러한 원칙은 투자도 마찬가지가 아닐까 한다. 이는 종목이 다르다 하더라도 마찬가지다.

 

금융지식을 많이 쌓았다 하더라도, 실전경험이 없다면 아무런 소용이 없는것도 또한 현실이다.  증권가에는 ‘BLASH’ 라는 격언이 있다. BUY LOW and SELL HIGH의 머리글자를 딴 합성어로 가장 쌀 때사서 가장 비쌀 때 팔라는 말이다. 이는 부동산 시장에도 마찬가지이다.

 

하긴 누가 이런 방법론적인 말을 모르겠냐만….

 

과거는 현실의 거울이라고 했던가!!

 

경기가 어렵다는 이야기는 이제 더 이상 새롭지도 않고, 여론은 IMF대보다 더 실물경기가 않 좋다고 한숨이 저절로 나오고 있다.

 

그렇다면 IMF때를 한번 되돌아보자.

부동산 시장은 하루가 다르게 폭락을 하였고, 급매물이 시장에 하나둘씩 쌓이고, 모두들 방향성을 잃고 어쩔 줄 모르던 이시기를 투자의 적기로 파악하고 부동산 시장에 뛰어든 사람이 적지 않았다.

 

금전적 여유가 있는 부자들만 더 부를 쌓아간 상황이 연출되었다.

부동산 가격은 여기가 바닥쯤이 아닐까 하는 생각을 일반인들이 하는 순간부터 무섭게 치고 올라가는 습성이 있다.

 

가격이 반등하는 시기가 오면 매물로 나왔던 물건은 바로 들어가 버려, 매수를 하려고 해도 호가만 계속 상승하여 타이밍만 놓치게 되는 상황이 연출된다. 지금이 위기라고들 말하지만 바꾸어 생각하면 지금이 타이밍일 수 있다.

 

부자가 되는 법은 의외로 간단한 곳에 있음을 많은 사람들이 놓치는 상황이 답답할 뿐이다.

 

서론이 길었다. 이러한 현상은 소액투자자일수록 어려운 것이 현실이다. 투자방법 중 사람들이 가장 쉽게 생각하는 것이 전세를 안고 주택을 구입하여, 가격이 상승할 때 매매를 하는 것이라고 말한다. 이러한 방법이 수익성은 예측하기 힘들더라도, 환금성 및 안정성은 보장받는 방법 중에 하나이고, 아파트를 대상으로 하였을 경우에는 이 두 가지가 모두 충족되는 방법이다. 그렇다면 이러한 방법으로 아파트를 구입하였을 경우에 모두 투자에 성공을 하였을까? 최근 몇 년 사이에 가격의 폭등으로 인하여 이러한 투자방법이 성공을 거둔 사람이 많은 것은 사실이다. 하지만 수익성은 차이가 분명히 드러났다.

 

결국은 전세를 안고 투자를 하는 방법은 몇 가지 기본사항이 충족되어야만 성공할 수 있는 투자방법인 것이다.

 

첫째, 매매가 대비 전세가 비율이 높아야 한다.

 

전세가격이 매매가격의 75~80%를 차지하여야 한다. 현재 동시분양 아파트 분양가는 서울시를 기준으로 강남권을 제외하고는 평당 1천만원까지 상승한 상태이다. 일반인들이 가장선호하는 30평을 기준으로 한다면, 약 3억원의 금액을 가지고 있어야 한다는 것이다. 대출을 40%가지 받았다 하더라도, 현금으로 약 2억원은 가지고 있어야, 세금부분을 포함하여 투자할 수 있는 상황이 된다. 이런 금액이라면 3천만원에서 5천만원의 여유자금이 있는 투자자로서는 투자할 수 있는 현실이 안된다. 결국 소액투자자들이 생각할 수 있는 투자처는 기존의 소형아파트가 해답이 될 수 있다.

 

둘째, 기존 아파트 옥석가리기

 

현재 소형아파트들이 주를 이루고 있고, 전제비율이 높은 아파트지역은 노원구지역과, 중랑구, 강서구, 양천구지역이 있다. 이중에서 노원구지역은 대표적인 중·소형대의 아파트 단지로 구성되어있고, 지역적 인프라가 갖추어져 있는 지역으로 신혼부부들이 가장 선호하는 지역이기도 하다. 현재 매매가는 평당기준으로 약 700~800만원대에 형성되어 있다.

 

전세가는 2억을 기준으로 하였을때에 약 1억3천~1억4천까지 받을 수 있는 지역으로 꾸준한 전세수요가 있는 지역이다. 그러나 노원구지역은 가격상승이 거의 없던 지역으로 미래가치를 생각한다면 그리 추천하기 힘든 지역이다. 대부분의 전문가들이 이지역을 추천하고 있지만, 안정성를 지나치게 고려하는 투자처로 수익성을 고려한다면 노원구지역은 제외대상이다.

 

도봉구는 창동지역을 중심으로 가격상승이 이어지고 있으나, 이 또한 역세권과 학원가를 중심으로 이어지고 있다는 점을 분명히 하여야 한다. 결국 도봉구지역에서 투자대상 아파트는 출퇴근이 편한 역세권지역과 학원가 인근의 아파트 단지로 정해져야 한다.

 

강서구는 현재 발산, 마곡지역의 개발계획과 대단지 아파트들의 건립, 지하철9호선의 호재로 향후 노원구지역을 대신할만한 서울의 대체지역이다. 현재 평당가는 약 800~1000만원까지 형성되어 있고, 전세비율은 60%~65%로 전세비율이 약한 것이 단점이긴 하나, 가격상승력이 충분히 있는 지역적 호재가 있는 곳이다. 특히 방화동과 공항동 지역은 향후에 능곡, 일산지역과 이어지는 전철이 생길 경우에는 가격상승이 예상된다.

 

양천구는 목동을 중심으로 신정지구로 이어지는 지역이다. 목동지역은 꾸준한 가격상승이 이어진 지역으로 목동신시가지의 평당가는 약 1400만원까지 가격상승이 이어져 있고, 그 밖에 지역은 평당 약 1,000만원 내외에서 매매가가 결정되어 지고 있다. 양천구지역에서는 결국 신정지구와 지하철 5호선 역세권을 중심으로 한 아파트가 앞으로 가격상승이 예상되는 지역이다.

 

강동구,강남구지역은 지역적인 차이가 거의 없는 지역으로 꼽힌다. 가격상승도 꾸준히 이어졌던 지역으로 소액투자자들에게는 금액적인 부담이 있어, 재건축대상 연립을 제외하고는 기존의 아파트를 구입하기에는 어려움이 있는 지역이다.

 

금천구는 지하철의 연계성이 떨어지는 지역으로 그동안 가장 가격상승이 가장 없었던 지역으로 꼽힌다. 앞으로도 특별한 계획이 없는 지역이나, 독산동지역을 중심으로 대형 할인마트와 지역적인 발전이 꾸준히 이어지고 있어, 시흥 및 가산동 지역보다는 독산동이 앞으로 어느정도의 가격상승이 예상된다.

 

마포구는 신규 공급되는 아파트와 기존아파트들이 대규모 군락을 이루고 있고, 또한 공덕동와 아현동을 중심으로 재개발이 이루어 지고 있어, 앞으로도 충분히 가격상승이 예상되는 지역이다. 그렇지만 기존 아파트의 매매가가 높이 상승하여 소액투자자로서는 투자가 힘든 지역임에는 틀림없다.

 

동작구는 대방동을 중심으로 가격상승이 이어졌다고 해도 과언이 아니다. 기존의 사당동과 노량진동등의 아파트 가격이 상승하였으나, 앞으로는 지하철 9호선통과지역의 아파트를 중심으로한 20~30평대 초반의 아파트를 주목하여 투자대상으로 하는 것이 유리하다. 상도동과 흑석동은 재개발이 활발히 이루어 지고 있는 지역으로 향후의 투자가지는 존재하나, 소액투자로 매매차익을 노리기에는 무리가 있는 지역이다.

 

동대문구는 현재 가장 활발한 움직임이 있는 지역이다. 특히 청계천개발과 도심재개발계획이라는 호재에 가장 영향을 받는 지역으로 도심재개발계획에 의해서 도심내에 주상복합이 들어서고, 아파텔 및 오피스텔의 가격상승이 어느 정도 이어진다면, 지역적인 정비와 함께 가격상승이 충분한 지역으로 도심의 접근성이 유리하여 기존아파트의 매매가격도 동반 상승이 예상된다. 특히 매매가 대비 전세가 비율이 높아질것으로 소액투자자들에게는 금전적인 부담도 많이 줄어들 투자지역이다. 특히 이문동지역의 재개발이 완료되는 시기를 생각하여 주변지역으로 투자하는 것이 유리하다.

 

영등포구는 여의도동과 기타동으로 구분되어질 수 있다. 여의도동은 평당매매가가 현재 1500만원까지 형성되어 있어, 여의도동은 앞으로도 가격상승이 이어지리라 어렵지 않게 예상되어지지만 소액투자자에게는 그림의 떡일 뿐이다.

 

소액투자처로 적합한 지역은 신길동지역으로 꼽힌다. 당산동지역과 양평동지역에 비하여 가격상승이 더뎠고, 또한 신길지역의 재개발이 완료되는 시기에는 주변가와 더불어 가격상승이 이어지는 것이 대부분이기 때문에 이 지역의 소형평수를 전세를 안고 구입하는 것이 현명한 판단이라고 생각된다.

 

용산구는 현재 가장 화제의 지역으로 가격의 상승이 그 어느 지역에 뒤지지 않는 지역으로 한남동과 전통적인 부촌인 이촌동이 가격상승을 주도하고 있다. 그러나 아직 보광동 및 산천동지역은 가격상승폭이 둔하고 주변지역과 평당가가 심한 차이를 나타내고 있지만, 지역을 리드하는 지역이 계속적으로 관심을 나타내는 것이 일반적인 현상인 지금 이 지역의 투자는 힘든점이 있다.

 

은평구는 소액투자자들이 투자할만한 소형평수의 아파트들이 많기는 하나, 가격상승이 다른 구에 비하여 너무 더딘 상태로 수색동이 가격상승를 주도하는 실정이다. 수색동은 상암지구의 혜택을 받고 있고 가격상승이 이루어진 상태에서 뚜렷한 투자처로서의 입지는 거의 없는 상태이다. 불광동지역의 재개발호재가 있기는 하나, 가격상승을 주도할 만큼의 호재로서는 힘든 현실이다.

 

이밖에 성동구, 성북구, 서대문구등이 있으나 전세를 안고 투자할 만한 뚜렷한 아파트들이 없는 현실이다.

 

결국 전세를 안고 소액투자를 하는 투자자 입장에서는 최소투자금액으로 최대의 효과를 얻을 수 있는 아파트를 찾아야 하며, 현재의 가치보다는 향후의 가치를 기본적인 전제로 삼아야 한다.