반세기 이상 ‘불패신화’를 보여 왔던 부동산 시장이 장기침체로 얼음장처럼 얼어붙고 있다. 봄은 왔는데 기존 주택시장 거래는 물론 인기지역 신규분양마저 수요자들로부터 외면당하고 있다. 서울 수도권에서 공급되는 보금자리주택과 같은 저가주택이나 도심 주택, 재개발·뉴타운 일대 다세대주택 등 일부 소액·안전 위주의 종목만이 간간이 거래될 뿐 부동산 실수요자들이 거의 사라지고 있다.

 

“부동산 팔려다 늙어죽겠다”는 한숨만 깊어가는 가운데 빈 집에 이어 빈 상가, 빈 중개업소까지 늘어 부동산 3공(空) 한파의 3중주가 빚어지고 있다. 이러한 현상은 실수요자들의 실질소득 감소와 고용불안, 기대심리 위축 등이 복합적으로 얽히며 투자재로써 부동산을 외면하고 있기 때문이다. 실전 부동산 전문가들마저 2000년 이후 진행됐던 10년간의 부동산의 대세상승기가 끝나고 부동산값이 긴 조정국면에 들어갔다는 분석을 하고 있다.

 

앞으로 한국 부동산 시장의 급성장을 이끈 경제·사회적 요인이 거의 쇠퇴하며 10년 이내에 시장의 구조변화가 예상된다면 수요계층의 변화와 투기수요의 감소가 필연적이다. 자산 설계에 있어 부동산 비중을 점차 줄이고 금융자산 비중을 높이는 게 바람직하다. 또 부동산 투자에 나설 때 자본소득 또는 자산증식 보다는 ‘임대소득’과 ‘가치상승’ 차원에서 현금화하기 쉽고 활용성 높은 부동산을 염두에 두고 투자하는 전략이 불가피해 보인다.

 

부동산시장의 변화에 따라 투자 패러다임도 변화할 전망이다. 실속을 중시하며 안전자산 위주의 투자방식으로 바뀌어 나갈 것이다. 고가 → 중저가, 덩치 큰 주택 → 작고 실용적인 주택, 단기 → 중장기 투자, 투기 → 실수요나 교체수요, 지방이나 도시외곽 → 도심이나 수도권, 직접투자 → 간접투자 형태로 다변화될 것이다. 부동산 자산설계를 준비하며 투자에 나설 때 실속형 부동산을 고르는 안목에 대해 알아보자.

 

 

 

가까운 곳에 투자하라

 

원정투자는 오래된 투자관행이다. 투자 유망지역을 찾아낸 후 주택이나 토지를 사기위해 단체버스를 타고 투어(?)를 하는 사람들도 여럿이다. 그러나 투자위험을 잘 아는 고수나 부동산 개발업자들은 ‘원정투자’를 오래된 금기사항으로 여긴다. 자기 사업지나 주거지에서 너무 멀리 나가 투자하면 투자에 실패할 가능성을 높인다. 멀리 가 투자하면 거래비용과 노력이 더 들고 팔 때 애를 먹어 겉으로는 남아도 안으로는 까먹는 경우가 대부분이다.

 

부동산 수요자의 특성이나 개발정보, 지리에 익숙하지 못한 외지에 투자하면 시세정보가 어두워 사기를 당하는 사례가 많다. 또 청약이 불리하고 양도소득세 비과세 거주요건(수도권 3년, 지방 2년) 때문에 절세효과가 미미해 투자실익이 거의 없다. 절세나 호재 예상된 지역이 아니라면 사업지나 주거지 인근, 잘 아는 곳이나 연고가 있는 곳, 자주 가서 시세나 거래동향을 파악하기 쉬운 곳에 돈을 묻는 것이 실속 있는 투자방법이다.

 

 

 

작은 부동산이 아름답다

 

‘베이비붐’(현 45~55세) 세대들은 자산 규모를 줄여 작은 부동산으로 갈아타는 것이 자산 리모델링의 최신 유행처럼 변했다. 인구 지형도와 사회·환경 변화는 소형 부동산을 불황에 강한 실속형부동산의 대표격으로 부각시킬 것이 거의 확실하다. 부동산 개발붐이 일고 있는 개도국이 아니라면 실수요자들이 많이 찾는 중소형이 투자의 대세인 셈이다. 규모 작은 부동산은 관리가 손쉽고 손바꿈과 객단가가 높아 경기의 부침을 덜타는 안정형 자산이다.

 

소형 아파트·오피스텔·원룸텔·도시형 생활주택·자투리 토지·임야·주말농장·전원주택 등 소형 종목들은 공급이 모자라지만 수요층은 꾸준히 늘고 있어 고급형과 대형 위주의 부동산시장에서 몸값이 한층 높아질 전망이다. 도심 임대용 상품뿐 아니라 수도권의 전원주택과 회원권 등 레저용부동산도 요즘은 실속형이 대세다. 수 억 원을 웃도는 고급상품 보다는 적은 돈으로 운용할 부동산이 인기를 끈 지 오래다.

 

 

 

오를 부동산만 골라 투자하라

 

부동산 투자는 덩치 큰 자산을 묻는 것이기 때문에 잘못 투자하면 대가와 실패 후유증이 크다. 특히 부동산 가치의 하락기에 접어드는 때에는 가치가 상승할 부동산만 선별해 투자해야 한다. 내리지 않을 부동산을 꼽는다면 당연히 ‘재료’가 있는 곳이다. 호재가 이미 반영된 지역 내 부동산은 시세가 오를 대로 올라 더 이상 가치상승을 기대할 수 없지만 미래가치가 있다면 공격적으로 투자하는 것이 장기적으로 이익이다.

 

음지가 양지될 곳의 투자처를 찾으려면 기존의 수도권 중 재개발 가능성 있는 낙후지역, 인구유입이 많은 시 승격 지역, 도시가 팽창되어 확대 일변도에 있는 수도권 외곽도시에 돈을 묻어야 한다. 이들 지역의 주거·상업용 땅은 투자회전이 빠른 상품이다. 다만 신도시·택지지구, 재개발·뉴타운사업으로 이미 발표 난 곳은 먹을 것이 거의 없다. 간혹 소문들은 초보자들의 왕래가 빈번하지만 수익성은커녕 실익은 많지 않다.

 

 

 

값싸게 사는 것이 최선이다

 

부동산경기가 좋을 때는 위치 좋은 부동산만 잘 고르면 실패확률이 줄어들지만 경기전망이 불투명할 때는 무조건 싸게 사야 성공한다. 미분양이 넘쳐나고 입주를 못해 ‘불 꺼진 집’이 넘쳐나는 때에는 제대로 매겨진 부동산보다 파격적으로 할인한 값에 파는 부동산이나 가격조건이 좋은 부동산부터 찾아내야 한다. 거품 뺀 부동산을 잡아야 투자수익률을 극대화하고 임대수익률을 높일 수 있어서다.

 

시세보다 저렴한 매물을 잡으려면 값싸게 나오는 시기 등 부동산 거래관행을 알아두고 미리 준비해야 한다. 시장이 얼어붙었을 때 더 좋은 조건의 값싼 급매물을 매입하는 것이 돈 버는 지름길이다. 실수요자라면 가격이 급락한 지역을 찾아 내 자금에 맞는 초급매물을 찾아보자. 관심지역 내 현지 중개업소 몇 군데와 친분을 쌓아둬 몇 개월의 가격변동을 체크하는 것이 중요하다. 넉넉한 시간을 갖고 꾸준하게 발품을 팔아 매물상황을 체크해보자.

 

 

 

아는 게 힘, 절세에 신경 써라

 

욕심 많은 투자자일수록 부동산으로 돈 버는 일에만 신경이 집중돼 있고 정작 불필요한(?) 돈이 새나가지 않게 하는 방법에 대해서는 무지한 경우가 많다. 부동산에 투자할 때 늘 따라다니는 것이 바로 ‘세금’이다. 피할 수 없는 세금이라면 절세전략을 짜두는 것이 진정한 재테크의 완성이다. 부동산 재테크의 최종 수익률은 세전이익이 아니라 세후이익이므로 투자자 본인의 처지와 자금에 맞는 절세계획을 미리부터 세워둬야 한다.

 

2009년 2월 정부의 미분양아파트 양도세 한시면제 정책 전후 사례를 봐도 그렇다. 수도권 과밀억제권역 내 주택 단지 안에 같은 아파트를 분양 받았는데 하루 차이로 누구는 양도세 100%를 내고 누구는 50%를 감면 받는다며 억울해 하는 계약자를 만난 적이 있다. 하루 이틀사이로 부동산을 팔고 사는 것만으로도 계약자간의 희비가 엇갈릴 수 있는 것이 부동산투자다. 매도 매입 전 세무전문가로부터 자문 받아보는 것도 실속 있는 투자 방법이다.

 

 

 

잘 팔리는 부동산에 묻어라

 

불황에 강한 실속형 부동산은 잘 팔리는 부동산이다. 현금화가 쉬울수록 가치가 높다. 아무리 정감 가고 돈 되는 부동산이라도 팔고 싶을 때 팔지 못해 현금동원을 할 수 없다면 문제가 심각하다. 계약하자마자 웃돈이 형성되는 부동산, 매입한 지 얼마 안 돼 되팔 경우 양도세 부담이 큰 부동산인데 매수자가 양도세를 부담하겠다고 조르는 경우, 분양 받자마자 프리미엄을 서로 얹어주겠다며 아우성인 부동산이라면 잘 팔리는 부동산의 전형이다.

 

환금성이 양호한 부동산은 주로 소형, 역세권, 도심 내에 있는 부동산이다. 아파트의 경우 59~85㎡ 이내 중소형이나 재건축사업의 호재가 예정돼 있는 사업초기 매물, 다세대·연립주택은 역세권에 위치해 임대 놓기 쉽거나 도시재생사업이 진행되는 매물, 오피스텔은 소형으로써 임대수익률이 높고 시설이 차별화된 도심 매물 등이다. 토지는 900㎡ 전후의 면적에 수도권과 인접해 있고 용도전환 용이한 땅이 손 바뀜이 잦은 편이다.

 

 

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