“ 임차인 나간큰 씨는 전에도 이력이 있었다. 처음엔 임대료를 잘 낸다. 그러다, 어느 시점이 되면 한두달 연체, 그리고 임대인의 독촉이 있으면 성의껏 한달 정도만 지불한다. 물론,,, 관리비도 연체하기 일쑤다. 관리비가 계속 연체될 경우 관리실에선,, 임대인에게도 연락을 한다. 관리실 왈(曰) “ 나중에 부동산을 처분하기 위해선 임대인이 관리비 부분을 떠안야 한다”는 말을 전한다. 이 때부터 임대인은 마음에 상당한 부담이 생기기 시작한다. "

 

 

수년동안 부동산 상담업무를 진행해 오면서 많은 임대차 관련 상담을 받아 왔습니다. 임대차 계약의 속성상 일반적으로 약자는 임차인, 힘있는 자는 임대인인 경우가 많습니다. 상담 사례를 보더라도 억울함을 호소하는 임차인 비율이 훨씬 더 많은 것이 사실입니다. 그런데 간혹 임차인 문제로 어려움을 겪는 임대인들이 심심치 않게 등장한다는 사실에 임대차계약 작성은 임대인이냐, 임차인이냐를 떠나 더욱 신중을 기해야 함을 새롭게 깨닫게 됩니다. 위 사례의 사실 관계는 다음과 같습니다.

 

 

임차인 나간큰씨는 단기계약을 전제로 보증금이 작은 물건에 관심을 갖습니다. 평균적인 물건의 경우 보증금 2000만원에 월세 200만원이라 한다면, 나 간큰씨는 6개월 계약을 전제로 보증금이나 월세를 깎아 달라는 전제를 내세웁니다. 결국, 한달이라도 공실로 두기 부담스러운 임대인들의 경우 월세만 잘 들어온다면 큰 문제가 되겠느냐며 어느 정도의 조정에 협의를 하게 됩니다. 결국 나간큰씨는 6개월 단기계약을 전제로 1000만원에 180만원 임대차 계약을 성사시킵니다. 물론, 나중에 알게 된 거지만 나간큰 씨는 6개월간 단기계약은 핑계일 뿐 실재 주택임대차 보호법이나, 상가임대차보호법상 최소 1년이상은 버틸 수 있다는 점을 알고 있었습니다.

 

나간큰씨는 계약서에 명시된 6개월 기간동안은 월세 연체 없이 성실히 부담하게 됩니다. 임대인 입장에선 보증금이 다소 적은 것이 부담은 되지만, 임차인이 성실히 월세를 보내오기 때문에 큰 문제가 생기리라곤 생각하지 못합니다. 월세를 연체 없이 잘 부담하기 때문에 6개월이 지났다고 해서 임대인은 신규임차인을 찾으려 하진 않습니다. 이렇게 임대인이나 임차인 상호간에 나름 신뢰관계가 구축된 이후 이때부터 나간큰씨의 진면목이 들어나기 시작합니다. 6개월동안 임대료는 연체가 없었지만, 관리비는 꾸준히 연체되어 있는 상태였습니다. 월40만원의 관리비는 벌써 120만원정도 쌓여 있었고, 6개월 이후부터는 임대료 역시 2달간 연체가 되었습니다. 보증금 1000만원중 이미 절반이 날아가 있는 상태가 된 것입니다.

 

임대료 2기가 연체되어 있어 임대인은 수차례 전화를 하고, 독촉을 하지만 이 역시 만만한 일이 아닙니다. 나간큰씨는 전화도 잘 받지 않을 뿐 더러, 2개월 연체를 가지고 뭘 그리 자꾸 전화를 하냐며 되려 큰 소리를 내지릅니다. 수십 회 독촉전화 결과 나간큰 씨는 한달 정도의 임대료만 지불 하고 또 다시 잠수를 타게 됩니다. 이러한 상황이 반복된 결과 임대료와 관리비가 700만원 가까이 연체로 이어지게 되고, 결국 임대인은 명도소송이란 최후의 수단을 강구하게 됩니다. 어찌보면 나간큰씨는 명도소송을 기다리고 있었는지 모릅니다. 명도소송은 통상 6개월의 시간은 필요로 하기 때문입니다. 소장을 받은 나간큰씨는 이제 임대료나 관리비에 대해 더 이상 부담을 느끼지 않습니다. 나간큰씨 입장에선 이미 임대인이 소를 제기한 만큼 앞으로 임대료를 낼 생각을 하지 않기 때문입니다. 마음을 조리고, 잠을 설치는 쪽은 임차인이 아닌 임대인이 되었습니다.

 

나간큰 씨는 소송 경험도 있는 터라 어떻게 하면 시간을 많이 끌 수 있는지도 잘 알고 있습니다. 결국 소송을 통해 해결하려던 임대인은 시간이 갈수록 더 큰 손해가 발생할 수 있다는 점을 알게되어 결국 임차인 나간큰 씨에게 타협안을 제시합니다. 시간이 흘러 보증금 1000만원은 이미 넘어서게 됐고, 이젠 더 큰 손해를 줄이기 위해 ‘이사비’를 매개로 타협안을 제시합니다. 임대인은 이사비 100만원을 줄 테니, 이사만 나가 달라 요청했습니다. 돈을 제시하자 나간큰씨는 생각을 해보겠다며, 다소 느근한 입장을 취합니다. 그리고, 그 다음날 임차인 나간큰씨는 최종안을 제시합니다. 임대인이 나가달라고 하니, 최대한 협조할 생각이라며 갑작스레 이사를 나가야 하는 만큼 100만원은 부족하고 최소한 300만원은 필요하다고 으름장을 놓습니다. 결국 최종적으로 이사비 200만원에 합의를 하여 이사를 결정하게 됩니다.

 

위 사례는 사례를 통해 우리는 다음과 같은 교훈을 얻습니다.

 

1. 비정상적인 임대차계약은 하지 않는 것이 좋다.

2. 단기계약을 통해 보증금이나, 월세등을 조정해 줬다면 그에 상응하는 부담을 임차인에게 요구해야 한다. 제소전 화해조서를 요구하던지, 아니면 임대료 선납등을 요구하는 것이 좋겠다.

3. 임대차 계약의 경우, 최종적으로 명도가 문제되므로 명도소송기간(6개월)을 충분히 버틸 수 있을 정도의 보증금은 확보해야 한다.

4. 임차인이 개인이 아닌 법인일 경우엔 반드시 법인 대표 개인의 보증도 요구하자. 법인과 계약을 할 경우 법인등록번호나 사업자등록증 사본외에도 법인 대표의 주민등록번호나 주소지등을 명확히 기재해 추후 채권보전을 할 수 있는 기초자료를 확보해야 한다.

 

5.임대인 입장에서 월세외에 관리비 연체여부도 수시로 확인해야 한다

 

 

 

- 자료: 부자엄마리얼티 노철오 대표 ( 문의: 02-452-0113, www.weandre.com )