“확정금리에 토지매각 차익까지 주는 채권을 발행한다고 하던데……”
LH공사가 ‘만기 10년, 표면금리 3%수준, 5년 이후 중도해지 시 보장수익률 국고채 5년 물 수준, 플러스 알파수익’이라는 토지수익연계채권을 발행하겠다는 계획을 발표한지 꽤 많은 시간이 흘렀지만 구체적인 스펙이 나오지 않고 있다. 공사입장에서는 채권을 무조건 발행하여 필요한 자금을 조달해야겠지만, 투자자들 입장에서 부동산에 간접투자 할 수 있다는 기대감이 적잖게 형성되어 있는 상황에서 금리와 투자메리트가 있는지에 대한 꼼꼼한 점검이 필요하다.
◆3차 토지수익연계채권의 발행 개요
한국토지주택공사가 발행하는 공사채로서, 일반적인 채권의 기본이자 외에 토지 매각에 따른 이익을 추가이자로 지급하는 형태로 과거에 2차례 발행된 적이 있었다.
1차 발행은 1999년에 325억 원을 발행했으며, 5년 후 전액 중도상환 되었으며 218% 수익률로 연 43.6%의 수익으로 대박수익을 돌려준 셈이다. 2차 발행 또한 1999년에 5,000억 원을 발행하여 7년 만기 시 57.3%의 수익률로 년 환산 8.1%의 수익을 주기도 하였다.
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이번에 발행하게 될 채권의 발행조건은 표와 같다. 만기는 10년으로, 매년 3개월마다 연 3%의 확정이자를 지급하게 된다. 채권을 매수한 후라도 5년이 지나면 LH공사에 채권을 다시 사줄 것을 요청하는 옵션(상환청구권)이 있으며, 이 옵션을 행사할 때 최소 보장해주는 수익률은 5년물 국고채 금리에 0.1%의 추가금리를 주겠다는 옵션이 있어서 최소한의 확정수익과 환금성은 일단 확보한 셈이다. |
중도상환 보장수익율 | |||||||||||||||||||
또한 동 채권은 자산가치가 담보된 채권이라는 점에서 인플레이션 연계채권 및 상품전환채권의 성격을 일부 가지고 있다. 기본적으로 발행사인 공사의 입장에서는 토지매각의 실질적 효과를 가지고 있으며, 투자자의 입장에서도 매각이익을 지급 받는다는 점에서 토지를 매수한 것과 마찬가지의 효과를 본다는 특징이 있다.
◆토지 매각과 수익지급방법
대상토지POOL은 채권발행규모의 125%를 선정하고 수도권 비율을 100%로 하겠다는 방침이다. 대상토지의 선정기준은 공사 보유 미 매각 토지 중 감정평가 또는 입찰을 통해 공급 가능한 토지로 향후 부동산 경기 회복 시에 지가 상승 가능성이 높고, 매각 보류 후 재 매각에 용이한 토지 중에서 각 지구별 사업지구 여건, 개별 토지여건을 평가하여 우량토지를 선정하겠다는 방침이다. 연계토지 매각시기는 발행 후 2년 경과 후부터 가능할 전망이다.
토지매각에 따른 이익 발생시 해당 토지의 관련 비용(제세금, 감정평가수수료, 판관비 등) 차감 후 이익을 전액 추가이자로 지급하며, 추가이자는 매년 결산 후 익년 최초 표면이자 지급일에 보유 채권 금액에 따라 균등 지급하게 된다.
◆안정성, 만기에 원금을 되돌려 받는데 문제 없을까?
과거의 시현 수익률, 시중의 풍부한 유동성, 3%대에 머무른 낮은 시중금리를 감안하면 메리트가 충분히 있는 채권이다. 그러나 투자자입장에서 만기에 원금을 제대로 회수할수 있는지에 관한 안정성도 수익성 못지않게 중요한 투자척도이다.
성남시에서 일부 모라토리엄을 선언하면서 지방자치단체 및 공기업들의 부채문제가 큰 현안으로 떠오르고 있다. 이중 최근 뜨거운 감자로 떠오르는 단어가 ‘LH공사 부채’문제이다.
LH공사는 한국토지공사와 대한주택공사가 2009년 통합되면서 설립된 준 시장형 공기업으로, 정부(84.75%) 및 정책금융공사(15.255%)가 100%의 지분을 보유하고 있다. 2009년 12월말현재 자기자본 22조원, 부채총계 109조원으로 부채비율은 524%에 달하고 있다.
이처럼 과도한 부채가 문제가 되기도 하지만, LH가 공기업으로 신용등급이 'AAA'로 최고 수준이다. 특히 최근에는 국책사업(보금자리주택, 산업단지조성사업)과정 에서 발생한 LH공사의 손실을 국가 재정에서 보전해 주도록 하는 '손실보전안'도 발의된 상태여서 안정성이 좋아지기도 했다.
◆수익성, 토지매각차익이 얼마나 날까?
투자할까 말까에 관한 가장 중요한 바로미터가 바로 수익성이다.
이 채권은 확정금리 이상의 수익을 얻으려면 기초자산인 토지가 향후 비싸게 팔려야 하지만, 현재 부동산시장의 침체를 생각하면 불확실성이 크다고 볼 수 있다. LH공사 입장에서 토지POOL 구성원칙을 제시했지만 실제 향후 가격 상승기대가 높은 토지가 기초자산으로 많이 편입돼야 하는 점도 관건이다.
◆환금성, 필요 시 현금화할 수 있나?
채권 발생조건의 액면만 생각한다면 환금성이 떨어진다고 볼 수 있다.
그러나 채권 매입 후 5년이 지난 후 팔 수 있는 '풋옵션'이 있고, 거래수요가 많은 공채로 채권을 매수한 증권사를 통해 중도매도가 가능하다.
또한, 표면금리가 매년 3개월마다 지급되고 추가이자까지 매년 지급받음은 물론 5년 후부터는 중도상환 요구권리가 부여되어 있으므로 부동산 직접투자의 최대약점으로 볼 수 있는 환금성을 확보할 수 있다.
◆세제혜택, 간접 부동산투자로 절세 가능하다?
개인이 부동산을 취득하게 되면 취득에 따른 취득세·등록세·보유/양도에 따른 재산세·종합부동산세·양도소득세를 감면 없이 다 부담해야 한다. 그러나 채권에 의해 간접적인 부동산투자를 하게 되면 세제감면과 낮은 세율로 인해 투자자는 간접적으로 세제혜택을 누릴 수가 있다.
그러나 만기가 10년인 채권임에도 불구하고 채권수익에 대해서는 분리과세가 되지 않고 일반과세가 된다. 일반적으로 만기가 10년짜리 채권은 분리과세신청이 가능하나 주식으로 전환, 교환하거나 중도상환 할 수 있는 조건부채권은 장기채권에 해당하지 않기 때문이다.
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