최근 서울 강남권 재건축 아파트와 수도권을 중심으로 급매물이 소화되면서 집값이 바닥을 찍었다는 전망이 조심스럽게 흘러나오고 있다. 경기 선행 지표인 주가 또한 2,000포인트를 넘으면서 경기회복에 대한 기대감이 커지고 있는 가운데 그동안 침체되었던 부동산 경기도 활기를 띨 것으로 많은 전문가들이 예상하고 있다. 하지만 서울의 집값이 소득대비 너무 높다는 지적과 과거 일본의 부동산 버블 붕괴처럼 우리나라도 집값 하락이 장기화 될 가능성이 크다는 지적도 함께 제기되고 있어 집을 사야 될지 말아야 될지 결정하기가 쉽지 않다. 특히 이제 신혼집 마련에 나서는 커플들은 더욱 혼란스러울 것이다.

 

물론 현재까지의 전망을 살펴보면 부동산 경기가 바닥이거나 바닥에 근접해 있다는 주장이 조금 더 우세하다. 하지만 북핵 문제 등 지정학적 요인이나 세계 경제의 더블 딥 가능성도 전혀 배제 할 수 없기 때문에 섣불리 무리하게 내 집 마련을 하는 건 바람직해 보이지 않는다. 그 보다는 당분간 전세로 살면서 본인이 처한 상황을 면밀히 검토한 후 내 집 마련 전략을 준비 하는 게 훨씬 현명해 보인다.

 

신혼부부●생애최초 특별공급을 노려라

 

보금자리 주택의 가장 큰 장점은 서울 근교에 위치해 입지가 양호하고 분양가가 저렴하다는 것이다. 특히 신혼부부이거나 결혼예정자들은 신혼부부 특별공급과 생애최초 특별공급을 눈여겨봐야 한다. 신혼부부 특별공급의 청약자격은 사전예약 입주자모집공고일 현재 혼인기간 5년 이내이고 그 기간에 출산(임신도 포함)하여 자녀가 있는 무주택 세대주여야 한다. 청약저축에 가입하여 6개월이 경과되고 월 납입금을 6회 이상 납입하여야 하고 전년도 도시근로자 가구당 월 평균소득 이하여야 한다.

 

생애최초 특별공급도 세대의 월평균 소득이 전년도 도시근로자 가구당 월평균소득 보다 낮아야 하는 것은 신혼부부 특별공급과 같으나 청약저축 1순위로서 저축액이 선납금을 포함하여 육백만원 이상이어야 한다.

 

신혼부부 같은 경우에 무주택 기간도 상대적으로 짧고 청약저축 납입금액도 적기 때문에 일반 공급에서는 경쟁률이 더 치열할 것으로 보인다. 따라서 세대의 소득이 도시근로자 평균소득 보다 낮다면 최대한 신혼부부, 생애최초 특별공급을 노려야 한다. 특히 신혼부부 특별공급은 청약 저축에 가입하여 6개월이 경과되면 청약자격이 부여되기 때문에 청약통장이 없다면 지금이라도 당장 만들어야 한다.

 

4차 보금자리 예정지 서울 양원과 하남 감북지구 노려 볼만

 

서울 양원지구는 서울 거주자에게 물량이 배정되며 중소형 아파트의 비율이 높다. 입지 선호도와 규모 면에서는 3차인 서울 항동지구와 비슷하며 물량이 많지 않아 순위 내 마감은 가능할 것으로 보인다. 따라서 강북, 노원, 중랑구 일대에 거주하는 신혼부부는 적극적으로 노려 볼만 하다. 청약 커트라인 액수는 서울 항동지구와 비슷한 600만 원 전후가 될 것으로 보인다.

 

하남 감북지구는 서울 강동구와 하남시에 거주하는 수요자들의 관심을 끌 듯하다. 특히 지역우선공급 비율에 따라 하남시 30%, 경기 20%, 수도권 50%로 물량이 배정된다. 하남시 거주자의 당첨 확률이 높으므로 하남 미사, 감일지구 사전예약에 실패한 하남시 청약자들이 도전해볼 만하다. 청약저축액이 평균 700만 원 이상이어야 당첨권에 들 수 있을 것으로 보인다.

 

실수요자를 위한 장기전세 주택도 관심 가져 볼만

 

장기 전세 주택이란? ‘시프트(shift)’라고도 하며 서울시와 SH공사가 주변 전세시세의 80% 이하로 무주택자가 최장 20년까지 살 수 있도록 마련한 전세주택을 말한다. 장기전세주택은 전세금이 주변 전세시세의 80% 이하에 불과하고 전세기간이 최장 20년이며 설계·시공·마감을 분양주택과 동일한 건설사가 담당해 분양주택과 동일한 품질을 지닌다.

 

시프트는 보금자리 주택과 마찬가지로 본인과 세대원 전원이 무주택 세대주로써 이중 85~110㎡는 청약저축 가입자 대상이며 114㎡는 청약예금 1,000만원 이상 일 때 청약 가능하다. 입주자 모집공고일 현재 서울특별시에 거주하며 소득과 자산이 도시근로자 평균 소득보다 낮아야 청약 할 수 있다. 관심을 가져볼만한 단지로는 목동생활권에 들어가는 신정 3지구와 강남과 인접한 세곡5지구 우면 2지구 등이다. 신정3지구의 예상 전셋가는 전용 84㎡ 기준으로 1억7000만~2억2000만원 선 이다. 서초구 세곡지구에서는 전용면적 59~84㎡ 229가구가 공급된다. 전셋값은 전용 84㎡ 기준으로 2억대 초중반에서 책정될 것으로 보인다. 이와 함께 휘경, 이문뉴타운과 상계뉴타운 등에서도 1496채의 시프트를 추가로 공급할 예정이다.

 

경매를 통해 내 집 마련 방법

 

전세금으로 내 집 마련을 하고 싶다면 경매를 통해서도 내 집 마련이 가능하다. 대체로 경매를 통하면 시세보다 10~20% 싸게 낙찰 받을 수 있다. 초보자가 경매로 내 집 마련을 할 때에는 감정가와 오차가 클 수 있는 빌라나 다세대 보다는 시세를 쉽게 알 수 있는 아파트 경매가 더 안전하다. 특히 역세권 소형 아파트 같은 경우에는 불황에도 쉽게 떨어지지 않기 때문에 경매 1순위 대상이다. 또한 근린상가나 다가구 주택등 다른 복잡한 경매물건과 달리 권리 관계 파악이 쉽기 때문에 마음만 먹으면 누구나 입찰에 참여 할 수 있다.

 

경매도 발품이 중요하다. 법원의 감정평가서나 현황조사서만 믿었다간 낭패 보기 십상이다. 반드시 입찰 전에 해당 아파트를 찾아 임차인 조사를 철저히 하고 대항력이 없는 세입자라도 직접 만나 명도 저항 여부와 이사계획을 확인하는 게 중요 하다. 아파트 감정가의 맹신은 금물이다. 반드시 인터넷 매물의 비교와 함께 중개업소에 들러 현지 시장가격을 파악한 후 쓰고자 하는 입찰 예정가와 시세를 비교해야 한다. 관리비 연체 여부도 체크 대상이다. 가끔 소형 아파트라도 채무자나 임차인이 수 개 월 관리비를 미납해 체납 관리비가 수백만원을 넘는 경우도 있기 때문이다.

 

빚테크도 재테크다.

 

2011년부터 결혼 후 5년 이내의 신혼부부는 무주택기간 제한 없이 국민주택기금을 대출 받을 수 있고, 서민 전세자금 대출을 받을 수 있는 소득요건(부부합산)도 3,000만원에서 3,500만원으로, 오는 2013년부터는 4,000만 원으로 각각 완화하는 방안을 추진한다. 특히 국민주택기금의 주택구입과 전세자금 대출시 신혼부부의 무주택 기간제한을 폐지키로 했다. 현재는 세대원 전원이 6개월 이상 무주택기간을 유지해야 한다.

 

예비신혼부부나 이미 결혼하여 5년이 넘지 않았으나 고금리의 빚이 있는 상태로 전세를 살고 있으면 국민주택 기금의 4.5% 저금리 근로자 서민 전세자금 대출을 이용할 필요가 있다. 물론 국민은행이나 우리은행 같은 제 1금융권에서도 전세자금 대출을 받을 수 있다. 하지만 금리는 개인의 신용도에 따라 국민 주택 기금보다 최소 1~2% 높으며 전세 자금의 70%, 연소득의 2배 이내에 개인 신용도에 따라 대출 해 준다. 또한 저축은행, 캐피탈등 제2금융권, 제3금융권도 1억까지 전세자금 대출을 받을 수 있으나 시중은행보다 금리가 높기 때문에 금리를 꼼꼼히 따져 본 후 대출 받는 게 유리하다.