베이비 부머들의 본격적인 은퇴시기를 맞아 임대소득에 관심이 많아지면서 해당 투자상품에 대한 문의도 증가하고 있다. 방문 고객 중 2명중의 1명은 오피스텔이 투자에 대한 문의를 할 정도다. 오피스텔은 총부채상환비율(DTI) 등 주택에 적용되는 대출 규제를 받지 않는다. 또한 오피스텔을 갖고 있어도 무주택 청약자격이 유지되고 재당첨 금지 등의 제약이 없다는 장점으로 인해, 연일 수십대일의 경쟁을 보이는 것이다.
최근 청약을 받은 서울 당산동의 '당산 삼성 쉐르빌' 오피스텔은 408실 모집에 7040건의 청약이 몰려 평균 경쟁률 17.25 대 1을 기록했다. 계약면적 50㎡는 32.18 대 1의 경쟁률을 보였을 정도다.
오피스텔의 경우 그동안 수요가 꾸준해 임대수익은 물론 시세차익까지 노릴 수 있었기 때문에 투자자들에게 인기가 높았지만 앞으로는 분양받기 전 철저한 수익율 검증이 필요한 시점이다.
강남역 아이파크’ 오피스텔의 경우 일반 청약이 무려 230실 모집에 총 7521건이 접수돼 평균 32.7대 1의 경쟁률을 기록했다. 일반청약에 앞서 진행한 거주자 우선청약에서도 총 58실(분양물량의 의20%) 모집에 2134건이 접수돼 평균 36.7대 1의 경쟁률을 보였을 정도다. 청약율이 높았던 만큼 계약율도 100%를 기록했다고 업체측에서 밝히고 있다. 해당 오피스텔과 수개월 전 논현동 LIG 리가의 경우 3.3㎡당 1500~1600만원대로, 예상 임대료수준이 4% 대에 불과하다. 취등록세 중개수수료, 공실율까지 감안하면 수익율이 더 떨어진다.
가령, 저렴한 건설사 집단담보 대출(4~5%)을 이용하고 임대사업자 등록 이후 부가가치세 환급으로 오피스텔 임대수익율을 끌어올리는 식이다. 하지만 집단담보 대출은 대부분 변동금리형태를 뛰기 때문에 금리상승기에는 수익율이 떨어질 수 있고 분양이후 주거용으로 이용하거나 임대하는 분들은 부가가치세를 환급받지 못한다는 점도 유의해야 한다.
또한 오피스텔은 세금측면에서도 주거용보다는 불리한데 업무용, 주거용 관계없이 취ㆍ등록세로 매매가의 4.6%를 적용 받는다. 또 오피스텔을 업무용이 아닌 주거용으로 사용할 경우 주택으로 간주되고, 1가구 2주택자가 되면 양도세가 중과돼 양도차액의 50%를 세금으로 내야 한다. 주거용이면 1% 부가세를 추가로 납부해야 한다는 점도 체크해야 한다.
은행대출금리수준이 5~6% 가량 되기 때문에 오피스텔에 투자할때도 임대수익율이 최소 연6% 이상 나오는 오피스텔을 분양받는 것이 좋다. 부족한 자금 중 일부를 대출 받아 임대사업을 하는 경우도 가정해야 한다. 내년부터 오를 것으로 예상되는 금리상승도 대비해야 한다. 금리가 오르게 되면 그에따라 투자 수익율도 떨어질 수 있기 때문이다.
도시형 생활주택등, 경쟁상품 출현 대비해야
도시형 생활주택에 비해 전용율이 떨어지면서 상대적으로 임대료가 높게 형성되고 관리비가 비싼 밖에 없는 오피스텔의 경쟁력을 갈수록 떨어질 수 밖에 없다. 또한 오피스텔과 같은 수익형 상품의 경우 향후 개발기대감에 따른 시세차익을 거의 기대할 수 없다는 점도 체크해야 한다.
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