전체 경제 흐름을 놓고볼때 수출 호경기때엔 주식 투자가, 내수 호경기때엔 부동산 투자가 낫습니다. 과거 경제 흐름을 보면 수출 호경기 다음엔 통상적으로 내수 경기가 바톤을 이어받았습니다. 우리나라 증시가 본격적으로 상승하기 시작한 1985년 하반기~1987년 상반기까지는 자동차, 전자 등 수출관련주가 막대한 투자수익을 안겨다 주었고 1988년 부터는 내수 경기가 바톤을 이어받았는데 부동산 투자 및 증권, 은행, 건설 등 내수관련주의 투자 수익이 월등했습니다.

 

주식 및 부동산 투자에는 여러가지 복합적인 요소가 물려있는데 이에 대해서 전반적으로 말씀해 보도록 하겠습니다. 1990년대 부터 2000년대 중반까지는 빈.부의 양극화, 주식의 양극화, 부동산의 양극화 시대라고 할 수 있습니다. 1997년 IMF 국가비상사태로 인하여 그동안 경쟁력이 있는 기업은 살아남고 경쟁력이 없는 기업은 도태되었습니다.

 

증권시장에선 반도체산업의 호황을 맞아 삼성전자 그리고 이동통신 시대를 맞아 SK텔레콤 또 인터넷 시대를 맞아 NHN 등 1등 기업은 초고속 성장을 하였습니다. 1990년대~2000년대 중반까지는 경쟁력이 있는 기업과 경쟁력이 없는 기업, 우량기업과 부실기업은 극과 극을 달렸습니다.

 

한마디로 기업의 양극화입니다. 부동산 시장에선 강남권과 용인 등 일부지역만 빛을 봤을뿐 강북권을 포함한 소외지역 및 지방은 깜깜한 암흑속의 터널이었습니다. 이때까지의 양극화현상은 IMF 국가비상사태로 인하여 국가경제가 전반적으로 취약한 상태에서 오는 현상으로 생존 경쟁에서 이기는 자는 살아남고 생존 경쟁에서 지는 자는 죽는다는 대에서 기인한 것으로 보입니다.

 

1990년대~2000년대 중반까지는 국가 경제가 전반적으로 취약한 상태에서 생존 경쟁에서 살아남는 자만이 누린 세월이라고 할 수 있습니다. 이러한 연유로 빈.부 등 사회의 양극화, 기업의 양극화, 주식.부동산의 양극화가 초래되었다고 할 수 있구요.

 

2001~2005년까지 강남권 부동산이 대세를 맞을때 소외된 지역을 포함한 강북권.수도권이북권, 지방은 2001~2003년까지 강남권 부동산 가격 상승에 편승하여 가격 상승 흉내만 냈을뿐 강북권 부동산의 경우 2006년쯤엔 다시 종전 가격 상승하기 전의 원 상태로 돌아간 것이나 다름이 없었습니다.

 

여기서 연관하여 말씀드리건데 필자는 그해 년대 중반쯤에는 부동산경기 소싸이클, 그해 년대 후반부쯤엔 부동산경기 대싸이클이 도래한다고 여러번 밝혔습니다. 1980년대엔 강남구 대치동 빅3아파트(우성, 선경, 미도) 분양, 이철희.장영자 어음사건때쯤인 1982~1983년에는 부동산경기 소싸이클, 1987년 하반기~1991년 상반기에는 부동산경기 대싸이클

 

강남구 개포동 개포 주공1단지 아파트 등 강남권 재건축대상 아파트가 본격적으로 상승하기 시작한 1994년 말부터 1995년 정도 까지는 부동산경기 소싸이클, 1990년대 후반부에는 1997년 IMF 국가비상사태로 인하여 이 부동산경기 대싸이클 리듬이 깨졌습니다. 2002~2003년까지는 소외된 지역을 포함한 강북권, 수도권이북권, 지방의 부동산경기 소싸이클 시기라고 할 수 있는데 빅7지역을 포함한 강남권은 2001~2005년까지 부동산 가격이 과도하게 상승한 측면이 있습니다.

 

2005년 하반기는 증시는 종전 마의 지수대인 코스피지수 1000포인트를 힘차게 뚫는 대세 상승 진입을, 부동산은 2005년 8.31 부동산대책으로 대세 하락기(특히 빅7지역을 포함한 강남권)에 접어 들었습니다. 아시다시피 2005년 하반기부터는 3저 경기(저금리, 저유가, 저원화가치)가 도래한 1985년 하반기 이래 20년만에 조선.철강 등 재래산업 수출 호경기로 증시가 대세 상승을 맞기 시작했는데 안타깝게도 이 수출 호경기가 2007년 하반기 부터 퇴조하기 시작하여 현재에 이르고 있습니다.

 

현재의 경제 상황은 경기 연착륙, 장래 수출 호경기를 대비한 사회간접자본시설(SOC) 확충. 새만금지구 개발.경인 및 한반도대운하 건설.국토U자형 개발.동남권 국제공항 건설 등을 할 수 밖에 없는 상황이고 대규모 이 국토개발정책은 대한민국 선진화를 위한 필수불가결한 국책사업으로 보입니다.

 

이러한 경제의 큰 틀을 놓고볼때 작금의 투자는 수출관련주 위주의 주식 투자보다는 내수관련 위주의 부동산 투자가 낫다고 생각됩니다. 단, 주식 투자는 증권, 은행, 건설 등 내수관련주에 국한하라고 말씀드리고 싶네요.

 

2001~2005년도까지 빅7지역을 포함한 강남권 부동산은 과도하게 오른 측면이 있지만 소외된 지역을 포함한 강북권.수도권이북권 및 지방 부동산은 2002~2003년쯤이 부동산경기 소싸이클 시기로 보입니다. 왜냐하면 강북권 및 수도권이북권 일부 지역은 2003년도쯤 최고 가격에서 계속 하강하기 시작하여 2006년 상반기에 바닥을 헤메고 있다가 2006년 하반기부터 올 상반기까지 급격히 상승하여 현재에 이르고 있기 때문입니다.

 

예를들어 수도권이북 모 아파트의 경우 올 상반기에 2003년도 최고 가격의 배 정도 시세를 유지하는 등 엄청난 가격 상승을 보였는데 이는 1987년 하반기 이후 20여년만에 오는 부동산경기 대싸이클 시기이기 때문인 것으로 기인됩니다. 2007년 하반기부터는 군산, 부산 해운대 등 일부 지방 부동산가격이 상승하기 시작하여 현재 어느정도 오른 상태에서 시세를 유지하고 있습니다.

 

현재 지방 일부 지역은 빅7지역을 포함한 강남권 부동산의 거래 올스톱과 달리 일부 지역에선 매물이 달리는 등 거래가 상당히 활발히 이루어지고 있습니다. 한마디로 시장이 살아 움직이고 있습니다.

 

이러한 지방 일부 지역의 부동산시장을 바라보고 있노라면 투자는 높은 곳(고평가지역)에서 낮은 곳(저평가지역)으로 물 흐르듯 한다는 말이 실감납니다. MB정부의 부동산정책은 재개발.재건축 활성화, 도시재생사업 등 강북권 위주의 개발사업 그리고 새만금지구 개발, 국토 U자형 개발, 5+2 광역경제권 등 지방 개발에 촛점이 맞춰져 있습니다.

 

부동산 투자는 개발 호재가 있는 지역을 따라갈 수 밖에 없구요. 이상 여러가지 정황을 놓고볼때 내수경기 진작은 곧 건설 및 부동산경기의 활황을 말하고 우리나라의 경우 대규모 국토개발사업이 1967년 경부고속도로건설계획 발표 그리고 1980년대 후반 노태우정권때의 서해안개발.서해안고속도로 건설 발표, 인천국제공항 건설, 부산.대구간 초고속철도 건설 발표 이후 20여년만에 오는 대규모 국토개발사업이기 때문에 향후 건설 및 부동산경기에 미치는 영향이 상당히 크다고 할 수 있습니다.

 

끝으로 지금은 비록 건설 및 부동산경기가 최악의 상태이지만 MB정부에서는 1980년대 후반 노태우정권 이후 20여년만에 대규모 국토개발사업을 펼치기 때문에 향후 전개될 부동산경기는 1987년 하반기 이래 20여년만에 도래하는 부동산경기 대싸이클 시기라고 감히 말씀드리고 싶습니다.