1. 세제 개편 후 내 집 마련 전략을 다시 짜야한다는 얘기가 많습니다. 어떤 전략이 필요할까요?

MB정부는 수도권은 매수인 보단 매도인에게 유리한 정책방향으로 즉, 양도세 완화 등 기존 주택 보유자로부터 주택매물이 나올 수 있는 주택공급에 포커스를, 반면 지방은 매도인 보단 매수인을 위한 즉 임대사업자 세제완화 등 지방 미분양 해소를 위해 주택수요에 포커스를 맞추고 있는 것으로 보입니다.

결국 수도권은 매수인 보다 매도인을 위한 정부정책이 수요보단 공급 증가가 예상되므로 당분간 수도권 주택시장은 가격의 급 변동 없이 안정세가 예상됩니다. 단, 주택 수요가 가장 많았던 06년 하반기 내 집 마련했던 사람들의 양도세 비과세 시점이 도달, 09년 하반기에 주택 갈아타기 수요급증이 예상되므로 이보다 조금 빠른 09년 중반기쯤 주택구입시기를 저울질 하는 것이 좋을 듯합니다.

그러나 지방은 수요증가정책에도 불구하고 현 시점 수요/공급의 시장논리에 어긋난 초과 공급 상태에서 특별한 내 집 마련 시점 없으며 대도록 급매를 노려 내 집 마련 접근을 추천합니다.

 

 

2. MB정부에서 지금까지 등장한 규제 완화책이 시장 활성화에는 미흡하다는 지적이 많습니다. 귀하가 보기에 가장 절실한 규제 완화책은?

단기적 관점에선 시장 활성화에 미흡하다고 보일 수 있다 하겠지만 장기적 관점에선 현 정권의 부동산 정책은 올바른 방향으로 간다고 생각합니다. MB정부는 수요가 있는 곳에 공급을 한다는 수요/공급의 시장논리를 강조, 이 논리를 기본바탕으로 부동산 정책을 장기적 관점에서 펴 나가고 있는 것으로 보입니다.

또 과거 참여정부 때의 과도한 부동산 규제책이 앞으로 강남권 등 수요가 높은 지역엔 주택 공급물량의 전무하다는 것도 너무나 잘 알고 있을 것입니다.

 

결국 수급논리에 무시, 시장이 원한다 하여 지금 당장 대출규제 완화 등 주택수요를 유발 시킬 수 있는 정책을 펼 경우 과거와 같은 부동산 가격 급등이라는 시장 불안을 야기할 수 있기에, MB정부는 주택수요를 유발시킬 수 있는 정책은 가급적 피하고 전매제한기한, 양도세 완화 등 주택물량이 나올 수 있는 공급증가정책 즉 매수인 보단 매도인에게 유리한 부동산정책을 펴고 있는 것으로 판단됩니다.

물론 앞으로도 현 정권에선 충분한 주택물량 확보 시 까지 위와 같은 부동산 정책을 유지 할 것으로 보이며 어느 정도 공급물량이 확보한 생태에서 대출규제 완화 등 주택수요를 유발시킬 수 있는 즉 매수인을 위한 정책이 나올 것으로 예상합니다.

결국 개인적 사견은 MB정부의 정책방향이 부동산시장 안정화에 큰 어긋남은 없다 판단합니다. 단, 재개발로 인한 서민주택 멸실, 1/2인 가구 수 급증 등 이와 관련 주택정책은 시급하므로 서민용, 1/2인 가구용 주택공급정책은 최대한 빨리 시행되어야 할 것입니다.

 

 

3. 지금 부동산 시장 분위기를 봤을 때 향후 부동산 투자 시 주목해야 할 지역과 투자 상품은?

투자의 단기적 시점에선 현 정권의 부동산정책을 분석, 그 수혜 지역 또는 수혜 부동산을 투자처로 삼는 것이 가장 현명한 판단일 것입니다. 그렇다면 현 정권의 “수요가 있는 곳에 공급한다.”는 정책방향이 수요가 있는 곳 즉 도심 속에서 공급정책과 관련 수혜 부동산, 즉 재개발/재건축이 투자메리트로 높다 할 것입니다.

단, 현시점의 재개발 시장은 그동안의 과도한 기대심리가 가치대비 높은 가격형성으로 투자메리트를 떨어뜨리고, 재건축 시장은 그동안의 과도한 규제책이 가치대비 낮은 가격형성이 투자메리트를 높이며 특히 정부입장에서도 재건축은 어떠한 재정지원 없이 “꽝” 하고 승인 하나만으로도 몇 천억 사업이 진행되므로 일자리 창출 등 경기부양에도 메리트가 크다 할 수 있습니다.

결국 모든 정황을 판단한 결과 개인사견은 재건축시장을 추천합니다. 또 장기적 관점에선 시장의 가장 큰 영향을 미치는 인구구조 변화를 분석, 이에 따른 투자 방향을 잡는 것이 좋다 할 것입니다. 앞으로는 베이비부모세대 은퇴에 따른 노후대책용 수익 형 부동산 부각, 1/2인 가구 수 증가에 따른 소형주택 수요 증가 등이 소형 아파트, 오피스텔 시장의 전망을 밝게 하고 있습니다. 단, 최근 소형아파트 가격 급등세가 투자메리트를 감소, 개인적으로 현시점에선 오피스텔 시장은 추천합니다.

[유엔알 컨설팅(www.youandr.co.kr 02-525-0597)팀장 김 재 일]